房企对赌预期 地王频现堪忧

 土地市场在5月份重演了2009-2010年的情景。一个月内，北京、上海、广州轮番出现高价地，多家房企以超过100%、200%的溢价率拿地。随着地价热度上升，业内对于土地市场的溢价风险也开始担忧起来。

万科、保利、中海外在5月份已经减少了拿地。接受本报记者采访的诸多分析人士认为，目前地价已达高位，最佳拿地窗口期已过。

土地“被高价”的动力

“地方政府的土地营销能力超强，他们选择推地的时间节点与方式，绝对值得玩味。”参与北京通州IV-06竞标的开发商向本报记者透露，公司按照地块周边在售楼价测算的结果报价，却严重低估了政府对底价的设定，“报得太低了”，该地块5月初流标。

接下来通州几块地的出让，让这位开发商感叹仿佛回到了2009-2010年。5月30日，通州台湖地块被北京世纪鸿和李金岭联合体以10.4亿元竞得，楼面单价为13601.1元，溢价率高达242%。

上述开发商分析，在5月初IV-06、IV-07流标后，开发商也摸清了政府的底牌，对地块的测算价都相应提高了。

观察北京市的土地出让节奏，颇为微妙：1、2月份楼市销售火爆时，上演推地盛宴，收金接近去年一半；3月份新国五条出台后土地零出让，5月份市场平稳后又推出大量优质地块，吸引开发商。

广州、上海的推地情形也类似。白云区、大学城等热点区域地块在4、5月份集中推出，而前两个月广州房价连续涨幅领涨全国，房价与地价的联动效应释放明显；上海也是在市场回暖之时，推出多个优质地块“抢收”。

不仅是一线城市地价上涨。中国指数研究院数据显示，5月高价格与高溢价地块明显增加。全国300个城市成交楼面均价为1190元/平方米，环比上涨23%，同比上涨58%；其中住宅类用地成交楼面均价为1648元/平方米，环比上涨21%，同比上涨52%。

CRIC研究中心分析师杨晨青指出，2013年，随着市场行情的转好，企业的拿地热情重新被点燃，土地市场再度成为卖方市场，地方政府上调出让底价自然水到渠成。

北京中原地产市场总监张大伟则认为，这轮开发商频拿地王跟海外融资有关，房企更多是出于估值和融资的考虑在拿地，等于说是被推着走。如佳兆业，其年内海外融资超过80亿，除了借新还旧调整财务结构外，还有余钱拿来买地。

值得注意的是，本轮拿地潮中，中小房企更为活跃。

房企“对赌”调控

分析目前在土地市场表现最为活跃的房企，一类是招商、恒大等龙头房企，销售业绩出色，资金实力雄厚；另一类是佳兆业、旭辉、越秀这些成长型房企，以及来自福建的力量，泰禾、阳光城、正荣等。

其中，引人注目的房企之一是佳兆业。据本报记者统计，仅5月份，佳兆业在上海、广州、杭州拿地共支出约56亿元，前5月拿地支出共81亿元，不仅超过去年全年拿地金额45亿，也几乎与其前5月销售金额相当。

这种表现相当激进。按照万科董秘谭华杰的观点，房企拿地金额占当年销售金额的40%左右，风险是可控的。而按照佳兆业今年销售目标220亿计算，其前5个月拿地金额已接近风险警戒线。而万科、保利、中海外等大型开发商，前5月拿地金额占比均未超过前5月销售金额的一半。

保利地产有关人士对本报记者说，2012年以来，保利地产要求严控土地成本。今年1-4月，保利地产共获取15个项目，10个为底价附近获取。万科总裁郁亮也说，万科绝对不会为了追求土地储备而去拿高价地，在北京、广州近期的土地竞拍中，万科虽然参与举牌，但最终并未拿下高溢价地。万科、保利不约而同地在5月份减少了拿地。

对于部分高价拿地房企存在的“对赌调控放松”心态，多数业内人士认为并不可取。上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，现在房价地价已处于高位，已经过了拿地的最好时机；房地产市场是一个短周期市场，升高与回落都很快。土地市场滞后于商品房市场，明年的商品房市场会走弱，后年更弱，房价已进入一个调整期，现在拿地要考虑日后消化的问题。

土地泡沫应予调控

“地王频出，房价上涨过快，必然招致新的调控。”万科总裁郁亮早前已多次提醒。

杨晨青指出，按照以往的经验，每一轮调控之初的土地市场都会经历一段低迷期，持续的时间长则1年以上，短则3-4个月，而像本次调控这样，土地市场不仅完全没有受到任何影响，拿地积极性反而有增无减的情况，非常罕见。

杨晨青认为，本轮貌似来势汹汹的新国五条正在面临失效的尴尬。限购城市数量没有增加，最受关注的20%的个人所得税，仅北京严格执行。在调控政策真空期内，房企对于后市房价上涨的预期加强，从而推动了土地市场的上扬。

张大伟对本报记者说，本轮拿地潮会推动地价和房价继续上涨，房价调控的难度加大，楼市存在失控的风险。接下来，国家或将出台一些调控政策。

中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云也认为，土地市场泡沫会造成很大问题。下一步，中央应该会出台相关政策来调控房地产市场。更多会在宏观政策方面，如税收、信贷政策。

杨红旭认为，地王会给消费者带来未来房价上涨的心理预期。但消费者预期受诸多方面影响，是短期内可以被改变的，比如，房价、地价若继续涨，宏观调控就会继续加码，短期内会控制住价格，消费者预期也会随之改变。