北京多高端住宅项目提价受限 申请预售证未获批

“光定价就跟建委谈了四五轮，实在太艰难了。”位于北京市昌平区一别墅项目负责人告诉《每日经济新闻》记者，其原本打算以10%的涨幅来定新一期的入市价格，但被建委驳回。最终，该项目以与去年11月入市的一期几乎持平的拟售价格获得了预售许可证。“没有办法，不然真的不给批证。”该负责人无奈地说道。

　　近日，有媒体报道，由于定价过高，开发商又不愿降价，北京市住建委目前押了近40个项目的预售许可证，住建委也正与开发商就一些项目协商如何调整价格。有消息人士告诉《每日经济新闻》记者，原本计划在3月后入市的多个高端项目，都暂缓了开盘时间。

　　高端项目入市难

　　一边是建委对于预售价格的严控，一边是开发商不愿轻易松口的报价。进入5月以来北京楼市的尴尬局面持续发酵。

　　《每日经济新闻》记者查询北京市住建委网站统计数据发现，截至5月26日，共有13个项目取得了预售许可证，其中销售均价在每平方米4万元以上的高端项目仅有一个入市。

　　住建委网站显示，九章花园于5月12日取得了预售许可证，该项目拟售均价为75166元~88705元/每平方米，目前已成交2套，成交均价为77664元/平方米。

　　记者看到，在5月22日取得预售许可证的观山悦家园项目，项目本期入市的拟售均价为19486元~21833元/平方米，而该项目去年推盘的拟售价格为18714元~22092元/平方米，价格几乎持平。“按理说10%的涨幅是很正常的，但现在却不能获批。”该项目的销售人员告诉《每日经济新闻》记者。

　　作为最适合高端楼盘入市的季节，这个5月显然有些冷清。相比今年5月以来，只有1个高端项目入市的市场现状，记者统计了去年同期入市的项目，不难发现，入市项目缩减的同时，高端项目的入市数量也随之缩水。根据住建委网站上显示的信息，去年5月入市的项目为25个，其中均价在4万元/平方米以上的项目共有三个。

　　“目前我们计划在8、9月份开盘，均价是在5万元~5.5万元/平方米。”华润橡树湾的销售人员告诉记者。而据消息透露，该项目最初计划的入市时间是在今年4、5月份，最初计划的均价在4.8万元/平方米。“现在开不出来，因为我们还没有拿下预售证。”销售人员说道。

　　“限价政策对高端新盘造成的影响非常大”，丽兹行市场研究中心郑海燕对《每日经济新闻》记者说道。

　　根据丽兹行豪宅研究院的数据，今年2月初到5月中旬，高端楼盘入市项目仅望京茂家园与润景名苑两个项目，成交量仅14套，不足以支撑整个新房市场。亚豪机构市场研究总监郭毅也告诉记者，继2月份后，4月份北京别墅市场再次出现“零供应”。

　　“基本上计划在4、5月份入市的多个豪宅项目，入市计划都被搁浅了。”有消息人士告诉记者。

　　市场分化明显/

　　在当前提价难以入市的局面下，许多项目对售价讳莫如深。

　　“目前价格还没有定，开盘时间也不好说。”在《每日经济新闻》记者的走访中，多个高端楼盘都表示，在预售证没有拿到的情况下，一切都还未知。对于售价如何，更是闭口不谈。

　　对此，亚豪机构副总经理任启鑫表示，由于目前对预售价格的审核较为严格，因此在取得预售许可证之前，楼盘多采取价格保密的策略。

　　据了解，保利于2011年从中国兵装旗下公司接手的蓟门桥地块，自2010年3月初出让至今已三年，而命名为“保利康桥”的蓟门桥地块也将于今年10月入市，这一昔日地王项目的入市自然吸引了诸多关注。据记者了解，目前该项目已进入前期施工阶段，但价格仍未确定。

　　同样值得关注的还包括招商地产[微博](28.50,0.00,0.00%)、九龙仓以及华侨城共同持有的来广营地块。该地块是由招商地产和九龙仓在2012年2月以底价23.7亿元联合竞得，而华侨城则于2012年12月入股该项目，最终由华侨城、招商地产及九龙仓分别拥有33%、34%及33%股权。

　　虽然当时是以底价拿地，但成交楼面价却达到12523元/平方米，为来广营区域最高。

　　据《每日经济新闻》记者了解，该地块预计在今年第四季度首期入市，“也有可能会推迟到明年年初。”深圳华侨城股份有限公司相关人士告诉记者。而对于预售许可证的申报，该人士表示，“预售(证获取)的时间估计会推迟半个月或者一个月。”

　　分析人士向记者指出，从该地块的楼面价格及周边项目售价看，定位肯定偏向高端，但高端市场受政策影响，提价空间有限。

值得注意的是，相比一些难以获得入市资格的项目来说，一些处于销售中后期的项目则抓紧了入市的机会。

　　位于万柳区域的五矿万科·如园项目在经历了一年半的销售后，又推出了240套房源入市，作为区域内的高端项目，如园目前累计销售额达25亿元。对此，北京万科副总经理肖劲告诉记者，万科将以顺势而为和积极态度应对市场压力。以如园为例，即使在限价新政下，项目北区即将入市的产品在装修、园林等方面也都做了升级改造。

　　“公寓豪宅产品因总价偏高，客户群小等特点，推盘节奏普遍较慢，销售周期也较长，现房销售、尾房销售现象较为普遍，这也使得限价令只能影响到未上市的地块，以及未取得预售证或销售证的项目，反而使得正处在销售中后期的项目更加珍惜可以把握的提价机会。”任启鑫告诉记者，在当前高端需求仍然强劲、四环内供地及项目渐成绝品的态势下，开发商惜售情绪越发明显，导致新增供应的平价入市仍然难阻整体成交均价、报价的双升势头。