广东限价令出台牵动供应结构改变房价上涨动力仍存

国家统计局最近公布的4月70个大中城市房价，环比上涨的城市有67个，而同比上涨的城市有68个，在4月公布限价令的广州（楼盘）仍然领涨全国。专家和业内人士分析，预计三季度房价上涨压力较为严峻，如果政府不采取进一步措施，或将保持温和上涨态势。

限价令出台供应结构发生变化

广州市统计局发布的数据显示，4月，广州市新建商品住宅网上签约面积为57.53平方米，同比增加15.4%，环比减少31.8%；网上签约均价16374元/平方米，环比下降2.6%，但仍同比上升18.4%。而第一季度，广州房价同比上涨22.5%，3月房价环比上涨34.9%，4月广州出台商品房定价指导政策，对开发商定价进行限制。

受此影响，广州获批住宅预售情况大幅下降，5月第一周，新增预售住宅不足10套，此后缓慢上升，根据搜房网数据中心检测广州市国土房管局统计，5月13日至19日，广州新增住宅预售证数量10个，获批销售住宅共1267套，相比前一周上涨超过一半。

由于中心城区的成交受抑，一些开发商也改变了供应结构，向郊区低价中小户型转移，这类市场相对活跃。通过对预售房源区位进行分析，超过90%的预售房源集中在番禺、增城、南沙等郊区位置，在供应结构方面，120平方米以下中小户型住宅超过一半。

开发商政府博弈升级拆分合同规避调控抬头

业内人士表示，广州执行价格指导之后，如果一些楼盘价格涨幅过快、或者定价过高，难以通过申报，也就难以入市销售。这将对调节市场预期和市场价格带来直接影响。

广州市国土房管局表示，从政府指导定价实施以来，广州新建商品住宅成交量和成交价格环比都出现了一定下降，而市场存量仍处高位，截至2013年4月底，广州可售商品住宅面积为540万平方米。

但记者走访发现，开发商面对调控限制，也用出了种种花招。有业内人士向记者介绍，位于广州南沙的楼盘天玺湾，为了应对政府限价，就想出了把原本规划出售的精装房合同，分拆成“毛坯房”和装修合同，毛坯房的合同单价控制在政府指导定价线内。

记者查阅数据发现，通过这种方式，去年底网签均价还在12000元左右的楼盘，今年4月底就“逆市”下降到不足1万元。而楼盘工作人员也表示，可以通过分别签订房屋和装修合同的方式，实现网签。

“房价统计数据下降了，开发商钱也没少赚，最后就只有老百姓被忽悠了。”这位业内人士表示，在实行限价的北京（楼盘）和广州，这样操作的开发商“绝不只是一两个，就看政府动不动真格管了”。

但开发商的行为已经涉嫌违法违规。熟悉房地产领域法律问题的盈科律师事务所律师周玉忠表示，建成达到交付标准的房屋并交付是开发商作为卖方的基本义务。开发商违反交付标准，拆分合同逃避限价违反了一房一价的明码标价，也涉嫌虚假价格，政府有关部门对此应依法予以纠正和查处。

广州市国土房管局表示，将进一步加大房地产市场巡查监管力度，近期还将联合工商、物价等部门开展房地产市场专项整治行动，重点查处违反住房限购政策违规销售、违规经纪、哄抬房价、发布虚假广告等违法违规行为。目前尚未公布有开发商受到处罚。

房价上涨动力仍存

中国房地产数据研究院执行院长陈晟等业内人士认为，从三个月到半年左右的短期来看，房价温和上涨的可能性较大。如果政府不采取进一步措施，现阶段房价很难出现拐点。

一是土地市场火热，地价攀升幅度明显。今年以来，广州土地成交量明显回升，土地出让溢价、尤其是住宅地块溢价不断走高。前4个月，广州土地出让金超过300亿元，预计随着国际金融城地块的出让，前三季度就可超过去年全年402亿的出让总额，房地产企业逆调控拿地，显示资金链好转和对后市看好。

二是地方政府调控执行力度低于预期。从3月底国五条地方地则落地大限至今快两个月时间，除了北京等极少数城市以外，广州等绝大多数城市尚未公布房屋交易20%个人所得税的征收实施细则。而从政策限制力度来讲，只有北京提出房价保持稳定，而其他城市均将房价增幅与居民可支配收入挂钩，控制目标暗示房价仍将“温和上涨。”

三是消费者预期未发生明显改变。北京大学房地产金融研究中心研究员尹斌认为，从消费者的心态分析，近期房价持续上涨的一个原因是原因，在多轮房地产调控政策出台之后，刚需人群看到调控效果并不理想，开始选择停止观望，出手入市，在供需矛盾仍然持续的情况下，而当前流动性过剩，投资保值的压力凸显，增加了的市场需求，也会导致价格上涨。