房产税扩容难替代楼市调控 需注重增加市场供给

发改委日前公布《关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见》，其中提出，扩大个人住房房产税改革试点范围。国家发改委经济体制综合改革司有关负责人此前在回应媒体提问时表示，房产税经过多年调查研究现在正在考虑择机扩大试点范围，今年会有具体动作。在“国五条”落地两月，楼市交易量下降而价格继续攀升的背景下，房产税将扩大试点范围的消息引发市场高度关注。

上海、重庆是房产税的先行试点，虽然房产税应该是根据占有国家资源多寡而征收的一项税种，但为了减少政策落地的难度，上海、重庆都是从楼市新增量开始征收的。虽然目前上海、重庆的房产税额度都非常少，但两城市试点在操作上有所不同，重庆已经逐渐从征收新增房产税开始扩大到存量市场。对于土地资源日渐短缺的一线城市，房产税从新增量市场扩大到存量市场，以税收替代土地出让收入的试点意图明确，同时楼市限购政策虽然短期内取消的可能性不大，但业内普遍认为，完全的行政手段迟早要退出市场，经历几度调整后，房价越调越高，房产税或成为后期全国楼市调控的新方向。这让人们对房产税的扩大以及后续试点非常关注。

有数据表明，2011年受我国房地产调控政策影响，全国土地出让金以及商品房销量增幅均明显放缓，而与之息息相关的税收收入也随之下调。财政部数据显示，2011年，全国土地购置费为11412.82亿元，同比增加14.1%；2011年全国商品房销售额为59119.09亿元，同比增幅为12.1%，较上年下滑6.2个百分点。和土地和房屋销售相关的房产税、城镇土地使用税、土地增值税、和契税这四项税收总额达7150.7亿元，合计同比增长26.8%，增幅较2010年减少8.2个百分点。

中原地产研究部总监张大伟分析认为，土地出让收入及涉及房地产税费的减少或增收乏力，使得地方政府迫切需求新税源弥补。房产税未来是用来取代地方土地出让金减少后的地方税源。初期肯定从新购的超面积收起，但长远来看，肯定会涉及存量多套房。

房产税的征收可以增加地方政府的稳定收入，一定程度上可以降低地方政府高价卖地的冲动，减少地王出现的概率。可能会挤压出部分库存空置房源，增加租赁房源进而平抑房租上涨。另外，如果从新购房产叠加计算之前存量房产合并征收房产持有税，对有多套房产买家的投资冲动也有抑制作用。张大伟认为，目前我国很多城市居民的财产收入以2-3套房产形式存在，后期房产税扩大有可能对二套以上全面收取房产税。但新增税费、不改变供需结构的话，最后结果仅仅是加税。楼市调控很难依赖房产税，在我国目前现状，大城市实际空置的房产比例并不高，大城市的产权属性复杂，在不解决供给的情况下，盲目扩大房产税的范围很可能会导致存量环节税费被转移到交易环节。因为供小于求，购房者很可能负担更多。另外，我国实行的土地权利是有限年限，对于已经支付土地款的业主来说，额外收取房产税并不合理。因此，解决楼市的问题还需注重增加市场供给。