广州一月内诞生三地王 房价调控目标承压

 5月的羊城因地而狂。

       昨日，广州在本月的第三次土地拍卖上，诞生了月内的第三个“地王”。自此，沉寂多时的土地市场振作起来，为已经连续4个月领涨全国的广州住房价格推波助澜。

15家开发商导演“地王”秀

            可能因为5月份接连推出的地块都位于广州市区的中心位置，使得该市土地市场出现了久违的人气高涨。

            23日的拍卖现场座无虚席，15家年销售榜上名列前茅的开发巨头悉数现身，为了位于市区的两宗住宅靚地。

         在白云区沙太路梅花园宅地的拍卖中，多家房企参与竞拍，但仅仅十余分钟，佳兆业就豪掷7.9865亿元，竞配建19600平方米拿下该地块。资料显示，该地块与佳兆业在本月6日以2.6万元/平方米的价格拍下的白云同宝路地王相距不远，该公司此番再度高价拍地，大有抢占该区域市场的打算。

       根据地块数据，其总用地面积23537平方米，可建设用地面积19671平方米，容积率不超2.8，总建筑面积55079平方米，未剔除建安成本计算，地块折合楼面地价14500元/平方米。但若计入竞配建成本（3000元/平方米），且原地配建，该地块的楼面地价则达到24167.8元/平方米，溢价141.6%。

       更为疯狂的抢地行动发生在海珠区一临江地块。在恒大地产、越秀地产等开发商数回合的“拼杀”后，越秀地产旗下的广州城建开发南沙房地产有限公司以24.6亿元的地价，竞配建42000平方米胜出。如未剔除配建成本，折合楼面地价21750元/平方米，若加入保障房竞配建成本（3000元/平方米），该地块总成本达25.9亿元，折合楼面地价36361元/平方米，溢价142.4%。

       “36000元/平方米的楼面地价，实在是有些缺乏理性了，基本按照珠江新城豪宅的地价水平去拍的。”现场一位业内人士不胜唏嘘。

        据悉，海珠区临江地块加上配建成本的楼面地价，已经刷新广州历史地王的最高纪录，成为名副其实的新“冠军”。

市场开始缺乏理性

          鉴于这是广州进入5月以来第三次拍出“地王”，业内人士普遍对房地产市场的后期走势感到担忧。

          一位地产研究机构分析师称，接连拍出的几宗地受到开发商的热情追捧可能是因为地块位置都处于市中心，属于资源稀缺型，其前景被开发商所看好。但是面粉贵过面包的情况再度上演，无疑给房价继续走高增加想象空间。

         中原地产市场部总经理黄韬也表达了同样的担忧。他指出，加上配套成本后高达36000元/平方米的楼面地价显然是超出了理性范围，一旦未来政策加码抑或市场转向，开发商所面临的风险将是巨大的。

       事实上，在三连拍之前的广州房价已经走进了“压不住”的怪圈，住房价格同比涨幅连续4个月领涨全国70个大中城市，仅一季度涨幅就超过20%，而4月的同比涨幅也高达13%。这让广州市政府部门今年的房价调控压力大为增加。

        进入5月，房价并未出现扭头向下的趋势，相反，接连拍出的“地王”再度传达出价格将继续走高的信号。例如有业内人士惊呼，白云区接连拍出的两宗地王衬托下，未来房价上涨空间高达50%。

      房价控制目标大考

      房价的持续上涨以及地王的频繁出现，使得广州这个一线城市中的价格洼地呈现快速追赶的趋势，但前4个月动辄百分之十几甚至百分之二十的同比涨幅，确实为该市今年的房价控制目标带来难题。该市年初公布信息显示，年房价涨幅必须控制在7.5%~8%。

        在各项调控举措均被市场戏称为“空调”的情形下，广州将如何在年底前把房价“降下来”，无疑将吸引各方众多的瞩目。

       一位业内人士透露，现在政府只能通过限制市区高价房的签约，增加郊区低价盘的销售来拉平价格。

       该位人士预计，广州市正在积极进行从化、增城两个市的“撤市改区”工作，并且今年完成的可能性很高，一旦完成，这两个区域的房价将纳入广州市统一的统计口径中，从而为拉低全市均价起到至关重要的作用。

      不过，即便是在纯市场层面，广州的房地产市场也并非表面那么购销两旺，尤其是高端市场。

        黄韬指出，目前成交较为突出的楼盘均为郊区“刚需盘”，即销售单价在20000元/平方米以下，真正市区均价过两万甚至三万的楼盘，即便扣除“限制网签”因素后，其成交也只是相对平稳，一个月走几套十来套。

      “总体来看，市区高端楼盘的成交比重下降，郊区低价盘签约量大增，从而在数据上拉低全市均价。”