房企230%高溢价北京郊县抢地 产品定价或陷两难

5月20日，北京市国土局公开拍卖通州区台湖镇两宗土地，吸引了23家房地产企业到场参与竞拍。其中，台湖镇B-03地块共有19家房地产开发企业角逐，B-23地块F3其它类多功能用地经过62轮竞拍，最终被北京世纪鸿以8.25亿元夺得，溢价率高达230%。此番竞拍后，通州台湖镇已成交土地出让金62亿元，配建公租房面积达20.7622万平方米。

对于房企抢滩台湖镇的热情，上海易居研究院研究员严跃进分析认为，台湖镇作为北京郊县升值较快的地区，正被众多房企所认同，无论是从高溢价拿地还是从政府推地等行为上看，都呈现了较大的土地市场热。“在限价令下，拿地的密集及竞争程度、较高代价的拿地行为，实际上也孕育了诸多风险。”

溢价率高达230%

中原地产的统计数据显示，自去年12月25日至今，通州区台湖镇已出让6宗土地，其中万科首开联合体、北京世纪鸿、泰禾集团等多家房企成功入驻，使得该区域备受关注。

昨日，北京市国土局现场首先拍卖的是通州区台湖镇B-23地块F3其它类多功能用地。经过62轮竞拍，北京世纪鸿最终以8.25亿元夺得该宗地块，溢价率高达230%，折合楼面价13136元/平方米。另外，B-03地块居住、托幼项目(配建公共租赁住房)经过长达50分钟71轮激烈竞拍，被泰禾集团以11.25亿元配建73000平方米公租房成功摘得，溢价率为48%，折合楼面价每平方米8519元，扣除保障房后楼面价达每平方米1.5万元~1.6万元之间。(计算办法按照公租房每平方米6000元回购计算，建安管理成本每平方米3000元)

值得注意的是，在刚刚过去的4月份，泰禾集团曾以19.3亿元的高价在台湖镇竞得一块土地。泰禾集团土地投资发展总监余敦成向《每日经济新闻》记者透露，此地块按照商业地块开发成“商改住”来销售，土地成本在14亿元~15亿元之间的话，就已经没有利润空间，之所以报出19.3亿元的价格，是不同于常规的开发模式，也是看好此区域的发展前景。

针对台湖地区土地市场的火热行情，中原地产市场研究部总监张大伟分析认为，在20日保利(北京)房地产开发有限公司基本以平价获得运河核心区两地块的同时，台湖区域出现高溢价成交，显示出房企对市场的价格定位出现了分化。

定价陷两难困境

“国五条”北京版实施细则的落地，并没有浇灭北京房企心中拿地的火焰。他们拿地热情依旧高涨，或因北京市住宅用地的稀缺。

2012年3月，北京市国土局印发了《北京市2011-2015年国有建设用地供应计划》，规划称“十二五”期间，三环内将原则上不再新增供应住宅用地，四环内原则上不再新增供应集中建设的经适房项目用地。

近日，国家统计局发布4月份70个大中城市房价情况。数据显示，一线城市涨幅尤其明显，北京新房房价连涨11个月。

为抑制房价上涨过快，有媒体报道称，北京楼市限价令已升级，房价审批需副市长签字。

“2012年至今，北京楼市成交量明显上涨，大部分开发商库存减少、资金宽裕，对土地资源的需求明显增加，而在2013年的土地供应计划中，限房价地块还未出现，土地市场虽然出现部分降温的现象，但对热点区域的土地竞争依然非常激烈。台湖作为亦庄发展的辐射区，区域利好被部分企业看中。”张大伟表示，北京楼市在限房价地块没有入市、不改变购房者对房价上涨预期的情况下，土地溢价、房价都很难出现大幅调整的可能。

严跃进表示，台湖镇抢地热，夹带着当地的推地热。克而瑞数据显示，5月底，位于通州区台湖镇光机电一体化产业基地内的一宗地将出让，目前其挂牌的起始价为人民币30400万元。台湖镇土地市场的火热程度不言而喻。

“高价拿地或使最后产品的定价陷入两难困境。定高价将触碰政策高压线，降价又势必触碰企业最基本的盈利点。拿地冲动往往会使这类企业在未来吃苦头。”严跃进表示了担心。