国内房价涨国外降息忙 热钱蛰伏中国楼市需警惕

最新数据显示，尽管4月份涨幅趋缓，但国内大中城市房价已连续11个月环比上涨。与此同时，最近一个月以来降息浪潮席卷全球，使得人民币持续升值、热钱流入中国的压力继续加大。房价上涨、人民币坚挺以及全球性降息，让觊觎进入中国楼市套利的热钱虎视眈眈。

全球降息热钱流入压力加大

最近一个月以来，全球多家央行相继宣布降息，包括欧盟、日本、澳大利亚、韩国等重要经济体纷纷进一步在货币政策上采取宽松态度，这使得人民币升值压力持续上升。

其中人民币兑美元汇率不断创出新高，截至2013年5月中旬，今年以来人民币已升值1.4%。这也意味着年初进入国内的热钱，只要简单通过人民币升值和相对美国更高的储蓄利率，就能在半年内至少于中国境内获得3%的无风险套利收益。

而中国4月份外贸数据，也成为业内对于热钱流入的一个重要参考指标。今年4月，中国出口增速超出市场预期。熟悉长三角外贸情况的浙商证券研究所所长邓宏光认为，数据中的外贸“虚高”情况，显示热钱可能借道出口流入中国境内套利。

在此情况下，5月6日国家外汇管理局出台了《关于加强外汇资金流入管理有关问题的通知》，对此，黎友焕认为，这个通知对热钱流入有一定的震慑作用，但很难真正抑制热钱流入。而不少经济学家担忧，中国人民银行对于物价反弹的忌惮，也让降息预期降低，坚挺的人民币汇率让热钱异常凶猛。

房价仍涨楼市吸引力依然不小

由于股市表现不佳，连续11个月环比上涨的房地产市场对于热钱的吸引力依然不小。

今年4月份，新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市个数分别为67个和66个。70个大中城市新建商品住宅平均价格环比指数为100.95，比上个月减少0.14，尽管涨幅出现7个月来的首次下降，但仍是连续11个月环比上涨。

从海外资本市场反应和国内固定资产投资数据观察，热钱和外资对进入中国房地产市场的兴趣仍然不小。黎友焕根据其课题组的跟踪结果发现，一季度热钱流进的依旧是一线城市的房地产，热钱依旧对从房地产投机中获利有信心。

记者了解到，近期香港股市中内地房地产股票反弹迅猛，碧桂园、SOHO中国、远洋地产、绿城中国等上市公司股价均大涨。目前楼市调控政策虽然让地产企业在内地上市融资很困难，但如果在香港上市，就有了上市公司地位和海外融资平台。据了解，今年至少有6家内地房企准备在港上市，在这些内地房企背后，麦格理、摩根士丹利、瑞银等国际知名投行起了很大的推动作用，这也显示国际资本对中国楼市仍有较大兴趣。

警惕热钱蛰伏楼市

尽管今年以来国内楼市调控再次全面升级，在一定程度上打击了房价上涨预期，但仍需警惕热钱通过各种渠道和手段低调蛰伏于楼市。

根据国家统计局数据，今年1至4月，房地产开发商到位资金中，外资到位资金增长速度较快，因此仍需警惕热钱在房企缺少资金之际“雪中送炭”。此前，随着中国房地产领域吸收外资加速，商务部就已经明确发文表示，对涉及外汇流入类房地产项目加大审查力度，对跨境投融资活动及对房地产市场风险加强监控和防范，抑制投机。

受访专家认为，控制热钱流入我国的速度和规模，切断它们蛰伏于楼市的通道，关键还是管理人民币升值预期，以及加强对于贸易等可能涉及资金流入流出渠道的全面监管。