4月大中城市房价涨势见缓 专家称上涨预期未解除

国家统计局日前发布4月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，整体来看，房价涨幅环比开始放缓，环比上涨的城市个数也有所减少。自3月底“国五条”实施以来，调控政策正在逐步发挥作用。4月份，典型房企的销售业绩环比减少，全国的楼市成交量也处下行状态。接受《经济参考报(微博)》记者采访的专家分析认为，尽管4月份房价涨势放缓，但市场对房价的上涨预期并未解除。

价格

房价涨势见缓

国家统计局公布的数据显示，在新建商品住宅(不含保障性住房)价格变动情况上，与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有2个，持平的城市有1个，上涨的城市有67个。环比价格上涨的城市中，最高涨幅为2.1%；与去年同月相比，70个大中城市中价格下降的城市有2个，上涨的城市有68个。4月份同比价格上涨的城市中，最高涨幅为13.7%，涨幅比3月份回落的城市有1个。

二手住宅价格变动情况方面，与上月相比，70个大中城市中价格下降的城市有1个，持平的城市有3个，上涨的城市有66个。环比价格上涨的城市中，最高涨幅为2.0%；70个大中城市中，价格同比下降的城市有6个，上涨的城市有64个，最高涨幅为10.9%，涨幅比3月份回落的有1个城市。

国家统计局城市司高级统计师刘建伟认为，整体而言，“4月份房价涨势见缓”。一方面，新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市个数保持基本稳定。新建商品住宅价格环比上涨的城市个数比3月份减少了1个，环比下降的城市个数比3月份增加了1个。

“另一方面，多数城市房价环比涨幅明显缩小”。刘建伟分析指出，在67个新建商品住宅价格环比上涨的城市中，涨幅比3月份缩小的城市有36个，最高涨幅从3月份的3.2%回落到2.1%；北京、上海、广州、深圳等一线城市的新建商品住宅价格环比涨幅分别比3月份回落了0.9、1.2、0.4和1.0个百分点。在66个二手住宅价格环比上涨的城市中，涨幅比3月份缩小的城市有33个，最高涨幅从3月份的3.1%回落到2.0%。

刘建伟进一步指出，至于4月份新建商品住宅和二手住宅价格同比上涨的城市个数比3月略有增加“主要原因是由于去年4月份超过60%的城市房价环比下降，以致今年4月同比指数的对比基数相对低一些造成的”。

中指院在月初发布的4月份房地产市场“百城价格指数”则显示，4月份全国百城住宅平均价格为10098元/平方米，环比3月上涨1.00%。其中76个城市环比上涨，24个城市环比下跌。不过，4月价格环比下跌的城市个数增加8个，环比上涨的城市则比上月减少8个，其中涨幅在1%(含1%)以上的有40个，较上月减少11个。

交易

整体成交量回落

中指院分析指出，三、四月份以来，北京二套房贷款首付比例提高至七成；北京、广州全面执行商品房限价指导；苏、杭公积金门槛提高，贷款额度收紧。在多地“国五条”细则落地实施，整体调控政策继续从严的背景下，市场成交量正在降温“从4月份的数据来看，主要城市的新房、二手房成交量显著下降，住宅均价环比涨幅微幅缩小，价格环比下跌的城市个数略有增加”。

《经济参考报》记者了解到，在一线城市及部分热点二线城市，部分开发商正在调整开盘时间和定价策略，如延迟推盘、高开低走、取消精装修，或用“精装分拆”降低合同价等。随着调控政策持续发力，4月份房企的销售业绩和楼市整体成交量有所下行，此前一度“高烧不止”的楼市已经开始降温。

上海易居房地产研究院研究员严跃进告诉《经济参考报》记者，根据易居统计数据，4月份10大房企商品房销售均价为10323元/平方米，环比下降4.6%。“10大房企经营业绩呈现了量价齐跌的态势。同时，在3月销售均价创13个月历史新高的基础上，4月呈现了涨势趋缓的态势，印证了楼市降温的特征”。

中原地产市场研究部提供的一份统计数据显示，截至日前已经有20家房企公布了4月的销售业绩，这些典型房企在4月销售业绩合计达到了604.23亿，但相比3月份的730.05亿环比下降了17.2%。

中原地产市场研究部总监张大伟告诉《经济参考报》记者，这一数据出现下调的主要原因在于3月底“国五条”的实施，“4月开始整体市场有所回落，全国主要城市成交面积大部分环比下调了15%以上”。

张大伟分析认为，“国五条”在短期内必将抑制房地产市场的需求，从而起到降温楼市的作用，房价上升的趋势也将得到抑制，房企开发和拿地的热情也将减弱。

严跃进说“在4月成交量疲软的背景下，大型房企受业绩压力的驱动，涨价冲动受到了遏制。当然，从销售均价的同比值来看，该价格依然偏高。因此，对于4月份涨势趋缓的态势不应过于乐观”。

后市

房价上涨预期尚未解除

刘建伟在解读4月份房价形势时指出，“尽管4月份70个大中城市房价上涨势头有所缓和，但受前期房价上涨惯性作用的影响，房价上涨的城市个数还比较多，房价上涨预期尚未根本解除，房地产市场调控仍然处在狠抓落实的关键时期”。

严跃进也告诉记者，4月房企经营业绩量价齐跌，是“国五条”政策效力释放的结果。但是，借助新政而催生楼市降温，从侧面也说明了当前楼市“政策市”气息浓厚，价格的形成机制有待进一步完善。“大型房企在4月份降价，并不代表未来涨价的可能性消失了，其涨价的动力依然充分”。

他认为，从供求关系来看，供应偏紧、需求上升的内在动力强劲，都使得下调价格的难度增大。此外，大型房企资金面相对宽松，在价格取舍上不会轻易妥协。因此，“在当前大型房企售价涨势趋缓的背景下，未来楼市调控不仅要为大型房企的定价机制‘贴膏药’，也要为其‘打疫苗’，从而从根本上遏制未来涨价的势头”。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖告诉《经济参考报》记者，当前市场上房价上涨预期难以根本改变的一个重要原因在于“地方政府的政策执行力度出现分化”。“诸如实施20%差额个税的城市仅北京一个，‘国五条’是一个相对系统的调控政策，部分政策执行缺失势必影响实施效果”。

“多年的经验表明，政策调控后最先表现出来的是市场交易量的萎缩，之后才是价格的波动与下调，在供需双方的观望之下，目前多城市市场特征体现为成交量下降，价格并未出现实质性变化”。胡景晖指出，虽然2013年房价调控形势严峻，但政策的实施重点还是要力促供应、并合理管控市场预期。

“同时，保护首次购房需求和改善性需求成为另一着力点，倘若一味打压，将会伤及无辜”，他进一步分析，经过一季度热销过后，开发企业上半年销售压力不大，新房推盘动力不足，二手房源经历3月过度释放之后，总体房源较为紧张。在严峻的供需形势之下，房价下降的可能性不大，价格涨幅略有回落将成为常态。

链家地产市场研究部分析师张旭告诉记者，全国楼市从4月份开始正式进入政策收紧期，“无论真正执行情况如何，短期内都会影响市场预期，对需求产生一定抑制作用，价格涨势也得到一定控制”。从新建商品住宅和二手住宅两个市场分别看，新建商品住宅价格涨幅回落更为明显，这与“国五条”细则在各地的落实情况不无关系。