京两地块流标 火热楼市的一剂清凉剂？

有不便透露姓名的开发商中层人士告诉本报，受限价政策影响，开发商对于后市预期趋于谨慎。从目前看，市场已逐渐认为政策严厉程度超过预期，考虑平价入市的项目在增加。

“底价太高了，两块地楼面地价超过了1.1万/平方米，我们预期是9000左右，”5月16日，一位参与通州IV-06地块招标的开发商私下表示。

就在前一日，通州运河核心区IV-06地块和IV-07地块，因参与竞标企业报价均低于出让底价而双双流标。

与此同时，5月在北京土地储备管理中心挂出的拟出让地块中，至少有5幅地块至今无人报价，其中包括备受关注的可能地王南三环夏家胡同地块。

有不便透露姓名的开发商中层人士告诉本报，受限价政策影响，开发商对于后市预期趋于谨慎。从目前看，市场已逐渐认为政策严厉程度超过预期，考虑平价入市的项目在增加。

北京中原地产市场总监张大伟等分析人士直言，土地市场也已表现出降温的迹象。限价政策已经改变了楼市的价格和需求预期，再加上信贷收紧、严格的限购，其叠加效应不仅传导到土地市场，还将引导供求关系走向平衡。

京土地市场降温

相对于上海和广州进入5月以来的土地成交火爆，“地王”频出，北京土地市场似乎陷入了低谷。

根据政府公布的出让底价，通州IV-06地块总价为4.7464亿元，IV-07地块为4.9384亿元，折合楼面价均约为1.13万元/平方米。

据了解，本次出让的两宗地块在通州核心区新华大街西段，接近市区。2012年，相近位置曾以最高18800元/平方米的楼面地价出让一宗多功能用地。

据前述参与竞价的开发商向本报记者分析，在通州，地铁八通线和6号线是热点区域，而通州核心区以及靠近亦庄的台湖镇都只能算是新兴区域，潜力仍待挖掘；此次出让的地块为多功能地块，对开发商运作能力要求很高，预计将来前期投入成本会较大，因此1.1万以上的地价显然太高了。

资料显示，在4月15日，万科首开联合体曾中标通州区台湖镇4-1-005地块F3其它类多功能用地4-1-008、4-1-009地块F2公建混合住宅用地，总价为12亿元，约合楼面价9722元/平方米。

上述开发商认为，通州这两块地至少不能比万科拿的这块高。

截至5月15日，北京土地市场挂牌出让的经营性地块合计10块，已经进入起始竞价环节的有6块：其中，除了台湖镇B-03地块居住、托幼项目在5月14日获得报价外，其他5地块目前均无人应价。

包括张大伟、亚豪机构市场总监郭毅在内的市场人士均认为，北京土地市场开始出现降温的迹象。

这和前四个月的热度不一样。根据美联物业全国研究中心监测数据显示，北京前4月土地成交面积450.5公顷，同比增加345%；平均楼面地价达到10359元/平方米，同比增30%。

其中，仅在一季度，北京土地市场出让金额已超过去年的一半；在4月份，也有两幅地块的溢价率超过了100%。

限价令出台改变市场预期

“在地价高、政策严的情况下，房企拿地比较谨慎，开发商要考虑高价购地后的市场消化问题。”郭毅分析说。

郭毅指出，通州地块政府设定的起始价格过高，开发商报价均低于起价，导致流标。虽然是商业综合用地，也能粗略看出当前政府高价卖地与开发商顾虑后市的落差。

中原地产华北区总经理李文杰称，限价政策严格限制了预售价格，也会影响开发商的拿地积极性和对土地溢价的判断。

上述参与通州地块竞价的开发商就直言，考虑到未来限价的影响，公司对目前土地市场态度谨慎，绝不会贸然出手。

“市场风向变了，政府还高价卖地没道理，”北京另一未参与竞标的开发商人士坦言。他说，若通州地块放在2月份出让，公司可能会考虑竞标。

“2、3月份的时候，市场销售火爆，大家一致看好后市，”该开发商说，去年底到今年一季度，北京房价涨幅在20%-30%，到了4月份，北京四环以内已无单价4万以下新房，而绝大多数开发商在一季度制定开盘计划的时候，都将后期产品或新盘定价抬高10%-30%。

但限价令的出台改变了市场预期。

北京住建委主任杨斌4月10日公开表态限价的两条原则，一是不能明显高于上一期项目售价；二是不能高于周边二手房价；北京市副市长陈刚更亲自过问预售证审批。

在上述高压政策下，本报走访开发商了解到，包括万科、保利、华润、龙湖以及金地、华侨城等大型开发商旗下项目均受到预售证发放的限制。

但限价的同时，相应的税费如土地增值税、城市建设费、教育附加费等等一项都没有减免，不少开发商抱怨盈利困难。

2007年以来在通州获得“地王”称号的地块，如远洋地产东方公馆项目、绿城通州京杭广场项目等，无一不遇到销售困境。京杭广场2009年拿地，其住宅部分遭遇限价，甚至至今未开售。

或改变上涨预期

而本报记者了解到，更令京城开发商出手谨慎的另一大变量是，未来在“限房价、竞地价”之下“限价房”的供应。

此前北京公布的国五条细则“京19条”中，首次引入了“限价房序列管理”的概念，要求“进一步降低自住型、改善型商品住房的价格，逐步将其纳入限价房序列管理”。

此种限价房在北京已有先例：分别是房山中国铁建国际城项目，以及门头沟华润冯村项目，还有未上市的一幅大兴土地。

张大伟指出，这种限价地一般10万-20万平米体量，能够提供2000套左右的房源，一旦推出对区域楼市影响巨大，以中国铁建国际城为例，该项目限价12000元/平方米，对房山区域楼市房价起到了一定的抑制作用。

有大型房企开发商中层人士告诉本报，公司对土地市场态度谨慎的原因是，不知道将来北京市会出让多少“限价房”土地，更不知在这种出让方式下市场将会如何演变。

上述人士称，这将是北京楼市调控祭出的一柄利器，从长远看，或将限制开发商的利润空间以及购房者投资投机需求的溢价空间。

而从楼市库存上看，张大伟认为，房价也不具备再次暴涨的基础。进入5月后，库存开始反弹。4月1日至5月13日，北京预售期房住宅项目为18个，预售住宅的套数明显上涨，为5794套，同比2012年4766套上涨比例达到21.6%。

另一方面，成交开始萎缩。截至5月14日，北京新建住宅签约套数合计仅2127套，中原地产等业内机构估算5月全月北京新建住宅成交量将跌至5000套以内，可能创造2012年1月份之后的新低点。

上述开发商人士认为，一旦限价政策执行时间过长，部分项目可能从资金成本的角度考虑加快预售。从目前看，市场已逐渐认为政策严厉程度超过预期，考虑平价入市的项目在增加。

张大伟则称，尽管他长期仍看涨北京房价，但去年底至今的暴涨已经透支了太多，在未来三四季度，不排除个别区域项目会有下跌的可能性。