限价之下 开发商利润率下滑不可避免

5月之后，在北京，由于严厉的限价政策开始进入实施阶段，开发商暂失楼盘定价权已是公开的秘密。在广州、深圳，乃至二线城市南京等地，地方政府也采取了趋于严厉的限价政策。

2011年，政府限价曾导致主流开发商大规模降价卖房，如中海外、招商、万科等在深圳首先发起的降价行动，并导致开发商利润率下滑。2013年，这一趋势亦不可避免。

限价已致成交下滑

开发商普遍反映，虽然政府强制限价，但相应的税费如土地增值税、城市建设费、教育附加费等等一项都没有减免。开发商或观望等待，或采取精装拆分策略规避限价。北京市住建委表示对此现象正在调研，以出台相应管制措施。

5月份，北京楼市成交继续下滑。从代理、中介机构到开发商一线销售人员，对接下来的行情没有一季度那么乐观了。

中国指数研究院认为，若北京市目前的推盘节奏未明显好转，预计此轮调控效果将在未来2-3个月内进一步显现，新房市场成交保持回落，价格涨幅放缓。不过，21世纪不动产分析师张磊表示，目前购房群体以刚需为主，由于4月以来房价依旧坚挺，这些刚需正在越来越失去继续等待下去的耐心。一批购房者可能提前结束观望，在6月陆续入市。

北京中原地产市场总监张大伟认为，北京楼市成交价格已经停涨，主要影响就是来自于行政限价。这一政策若执行时间过长，部分项目可能从资金成本的角度考虑加快预售。除了北京，一线城市和部分二线城市都在严格限制新建住宅的预售价格，导致短期内预售项目明显减少。

各地限价政策叠加国五条其他措施的影响已经显现，5月1-12日，54城市住宅成交高位回落，合计签约82743套，同比上月同期下调23.8%。

开发商去化压力变大

张大伟认为，在限房价、竞地价地块项目没有入市平抑房价的基础下，北京限价政策执行的时间起码会维持到2013年年底；而在广州、深圳，限价贯穿2013年的预期也已经形成。限价政策将对开发商产生怎样的影响？

本报记者梳理发现，万科今年在京可售货值在200亿元以上；中海、保利、华润也均在150亿以上，中化方兴、富力可售货值也能达到100亿。招商地产今年在京虽只有两个在售项目，但其可售货值测算应超过百亿，均为大户型豪宅项目。其余在京可售货值在50-80亿左右的上市公司包括金地、华侨城、华远、远洋、绿城等。

深圳广州也是上述公司尤其是万科、保利、金地、招商、富力等的主战场，可售货量均是较为可观。这些公司今年销售业绩必然要受到限价影响。

去化压力较大的是产品偏高端的开发商。招商地产总经理此前对记者坦言，招商今年全部可售货值超过700亿，但其产品50%以上为大户型产品，去化压力较大。

此外，中海在京豪宅产品占比超50%，华润在京项目也均为豪宅产品。保利在京项目也以大户型为主，如保利东郡、保利蓟门桥项目，但其北京产品结构调整较大，40%货值为商业。

未来2-3年，如果房价一直呈上涨趋势，限价将可能成为常态，与此同时北京土地市场实行“限房价、竞地价”，也将进一步挤压开发商的利润空间。开发商在北京等城市的住宅开发利润率下滑将是不争的事实。

对此，万科、保利、中海外等公司已有预判。万科总裁郁亮表示，地产行业的利润率下滑将是正常现象，金地财务总监韦传军也如此表示。他们认为，地价不跌，在北京市场做住宅开发的利润只会越来越薄。

就今年来看，考虑到地价等成本因素，万科、保利、中海外、金地、富力在北京市场的利润率下滑将是大概率事件。