南京部分楼盘被限涨幅不超3%？限涨压力较大

近日有消息称，南京正开始新一轮定价干预，以完成“国五条”房价控制目标。该消息被多家媒体转载，并援引一位接近南京市物价局的业内人士的说法，称南京市3月以来针对开发商预售房价涨幅控制持续收紧，部分房企甚至被强制要求新开房源房价涨幅不得超过3%。

上述消息是否属实？南京市物价局是否对房价有明确的“限涨”规定，并进一步升级？《扬子楼市》对此进行了一番调查。

市物价局：按积累涨幅来判断

据相关报道，一位南京当地龙头开发商内部人士透露，南京物价局要求新开楼盘涨幅不得高于上一次开盘均价的5%，甚至有部分楼盘要求涨幅不得超过3%。

为了求证这个消息，笔者联系到了南京市物价局服务价格处处长王阳，王阳否认了该传闻，并表示5%或是3%的涨幅限制标准并不存在。“房价控制我们一直在执行，今年会根据南京市3月31日发布的落实‘国五条’房价控制目标标准对房价进行指导，即2013年度全市新建商品住房价格涨幅要低于家庭人均可支配收入的实际增幅。”

王阳表示，在实际操作中更多还是按照积累涨幅来判断，积累涨幅是对比楼盘前一期的申报价和成交价，另外还要考虑周边楼盘价格、同档次楼盘的成交价，积累涨幅一定不能高于家庭人均可支配收入的实际增幅，“如果前面的房价涨得多了，可能3%都不批，如果前面没有涨过，那超5%也是有可能的。”

据统计数据，2012年南京城市居民人均可支配收入比上年增长12.8%，而今年一季度，南京CPI平均涨幅为1.4%。“扣除物价因素，以此判断今年南京全市新建商品住房价格的涨幅大致需要控制在8%以内。”蓝风机构副总经理翁忠平表示。

业内人士：刚需盘格外受“照顾”

实际上去年就有媒体报道过江北某楼盘被“限涨”以及5%的限涨标准，虽然未得到证实，却已经深入人心。

某江北开发商内部人士透露，南京政府方面对楼盘定价更多是一种指导的概念，没有很明确的限制要求。“实际上，我们现在定价所遵循的依然是2007年开始的‘一房一价’的规定，即不明显高于周边楼盘均价。基本上我们的报价没有超过5%涨幅的，顶多是根据楼盘的不同位置等差异做一些调整。当然如果你报的涨幅过高，物价部门确实会把价格驳回。这个其实在开发商中间已经有共识了。”

苏鼎房地产研究所所长宋坚告诉笔者，“限涨”应该是客观存在的，但对每家楼盘的价格控制要求不尽相同。“我的感受是南京物价局对江宁、江北两个区域房地产价格涨幅控制较严，尤其是江北。”宋坚认为，一个可能是江北当时拿地的价格比较低，更重要的原因在于这个板块面对的是刚需客户群，这部分人群对于房价比较敏感，政策也确实在向这部分人群做倾斜。

蓝风机构副总翁忠平同样表示，“政府很可能只是对个别楼盘控制得比较严格一些。”另外翁忠平提醒，从2010年开始，南京已规定一个房产项目只有在新推一批房源的三个月后，才可根据情况做调整价格申报，就是说一个楼盘的涨价间隔时间必须在三个月以上。

“金三银四”涨幅明显限涨压力较大

翁忠平认为，之所以会有“限房价升级”一说，很大原因在于今年三四月份南京房价涨幅比较明显，也让物价部门感到控制房价方面的压力。

根据国家统计局的数据，今年前3个月，南京房价的环比涨幅分别为1.2%、2.0%和1.9%，仅今年一季度南京房价涨幅已经超过5%，控制房价的压力确实比较大。

虽然三四月份压力较大，但是进入5月份南京很多区域的房地产价格已经基本稳定了，“这样一来限价标准方面可能也会有所调整”，翁忠平判断。地产评论员方力卓