北京楼市假离婚与阴阳合同对抗国五条

5月初，距离北京新“国五条”细则落地已一月有余。二手房据北京市住建委的网签数据显示，今年4月份，北京二手房住宅网签套数合计5212套，环比下降了88.1%。最新的5月第一周，二手住宅网签量为517套，环比下降78.6%，仅为去年同期的三分之一。另有数据显示，5月第一周均价环比上周上涨1%。

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5月的第一周，记者实地走访了北京几个大型二手房交易公司。在新政影响下，北京的二手房交易量下降，市场颇为冷清。观望氛围笼罩二手房交易市场。

观望气氛浓

在朝阳区广渠路某大型中介公司门店门口，几位房产经纪人聚集在一起，打量着来来往往的行人。和前几个月的忙碌相比，他们清闲了很多。“你好，请问要买房吗？我们这里有很多优质房源，进来看看吧。”小王面带笑容，向来往的行人推销着公司的房源。

“新政出台后，成交量减少了不少。新政规定，从3月31日起，对个人转让住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等信息系统，能核实房屋原值的，严格按照个人转让住房所得的20%计征。很多卖主一听说卖房子要缴税，觉得自己亏了，就把房价提高，这么一来，买房的人也会很犹豫。看房的人不少，真正掏钱买的不多。可以说，买卖双方都在观望。”小王说。

小王正说着，一位三十岁左右的男士走了进来。他姓刘，今天是想把自己的卖方信息注销掉。“房子不卖了，自己住。”他显得有些无精打采。

刘先生的孩子刚一岁，住在位于西二环一套六十多平米的房子里。今年1月把母亲接过来照顾孩子，家里显得很拥挤。刚过完年，刘先生就动了换房的念头。“二月份我就把房子挂在网上了，总价近300万，看房的人倒是不少，当时二手房市场也很火爆，我就想等等看房价能不能再涨点。”

“新政策出台了，卖房要缴税，这么一算下来扣掉我交税的钱就有些亏了；如果加上税款再卖，房子的价格高了，也不好卖了，”刘先生对记者说，“当时我急得不行，看到新闻时我正在吃饭，立马就放下筷子去找中介了，当时细则未落地，中介说要不然让我降价赶紧出手，但我也不宽裕，还等着换房呢，实在是舍不得降价。”刘先生说。

日子一天天地过去，据刘先生描述，看房的人不少，真正买的人没有。有时候一天都有4、5批人看房。“有个家住郊区的阿姨很想买，说是想住在市里，看病什么的都方便，但是凭空多出了一笔钱，老人犹豫了。”

那个时候，刘先生每天期待得就是自己的房子能够卖出去。他一边准备卖方的同时，也在物色自己的新房，准备一旦卖出了就买新房。北京住房公积金管理中心4月7日发布《关于实行住房公积金个人贷款差别化政策的通知》，刘先生彻底打消了换房的念头。

“中介告诉我，就算我把这套房子卖掉，有过贷款记录或是因为买房提取公积金记录，再买房就算是二套，首付就不能低于60%。我们这套还没卖掉呢，我看就是卖了也未必能买得起。”

“还有中介劝我假离婚买房，但我孩子才一岁，我实在是折腾不起，万一闹出个妖蛾子，弄假成真了可怎么办？唉，我们两口子商量了，不卖了，凑活住吧。”刘先生无奈地摇了摇头。

假离婚与“阴阳合同”

记者以买房的名义来到位于北京南二环的某房产经纪有限公司门店，一位梁姓经纪人热情地接待了记者。据他描述，尽管国家规定卖房要缴纳差价的20%税款，但目前北京市四环以内地理位置优越的房子是供不应求，特别是学区房，虽然有的小区十分老旧，但价格却是不降反增。

这位经纪人同时表示，实际上，20%税款基本是由买方来承担。“像这套房子，总价是320万，但实际在市场上，个税都是由买方缴纳。”

能否要求卖房者缴税？这位经纪人说，卖方也可以缴税，但如果是卖方缴税，价格就要涨到340万，如果税费由买卖双方来缴纳的话，房子的价格就是330万，“单价可以再谈，但是缴纳税款的事情没得商量。”

“你站在房主的角度上来看，税款都由卖方来缴纳，以前的装修款又怎么算呢？这个小区地段那么好，周围还都是小学和幼儿园，属于市内稀缺房源，即使不卖，租出去一个月也得6、7000，房主宁愿不卖也不会自己缴税的。”见记者犹豫，经纪人“苦口婆心”地劝了起来。

记者问道有没有方法能不出这笔钱时，这位经纪人两手一摊：“当然，如果你本事让房主夫妇假离婚的话，就可以不缴税了。”

听到此话，记者不禁笑出声来：“这个难度很大吧？”

“要是房主比较开明的话，那就没问题。又不是没有为了房子假离婚的，光我接待的客人都与十几对假离婚了。对于买方来说，以单身的名义买首套房比二套优惠得多了。能省几万，甚至十几万，对一个家庭来说这不是一笔小钱。你说这种情况你考虑不考虑离婚？”梁先生反问记者。

当记者表示不能接受，转身离去的时候，梁先生突然神秘兮兮得拉住了记者，说如果诚心买房，可以做“阴阳合同”避税。

所谓“阴阳合同”是指合同当事人就同一事项订立两份以上的内容不相同的合同，一份对内，一份对外，其中对外的一份并不是双方真实意思表示，而是以逃避国家税收等为目的；对内的一份则是双方真实意思表示，可以是书面或口头。当然，“阴阳合同”是一种违规行为，在给当事人带来“利益”的同时，也预示着风险。

梁先生告诉记者，在不低于北京市二手房最低市场指导价的情况下，可以尽量帮客户按照最低价来少缴纳税款，这种现象很“普遍。”“比如三环至四环之间的房子，最低成交价在18000元/平方米左右，我们就可以在合同上写成最低价，这样就可以少缴纳个税，但是实际交易金额仍然是市场价。”他说，“你放心，我们做了好几个了，绝对不会被发现。”

虽然中介拍着胸脯担保，但专家提醒，阴阳合同属于无效合同，还会面临巨大法律风险。记者查阅资料发现，根据我国民法通则和合同法的规定，“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”、“违反法律、行政法规的强制性规定”和“以合法形式掩盖非法目的”的合同都是无效合同。我国税收征管法也明确规定，纳税人采取虚假的纳税申报手段不缴或者少缴应纳税款的，属于偷税，由税务机关追缴其税款，并处以5倍以下罚款。这就意味着，阴阳合同还将面临行政罚款的风险。

更严重的是，签阴阳合同还有可能被追究刑事责任。按照我国刑法规定，纳税人采取欺骗、隐瞒手段进行虚假纳税申报或者不申报，逃避缴纳税款数额较大并且占应纳税额百分之十以上的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处罚金；数额巨大并且占应纳税额百分之三十以上的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。

免税房涨价更高

“怎么还是那么贵？”5月3日下午，在北京市南二环陶然（微博）亭附近的一个老旧小区前，50多岁的陈阿姨看着均价5万一平方米的房价对一位中介公司的经纪人说。

“阿姨，我们这都是免税房，不用交个税。”房产中介笑着对陈阿姨说。

“逃掉了税金，逃不掉涨价，怎么说都是买房人吃亏。”陈阿姨无奈地摇了摇头。

记者在采访中发现，由于受卖房要缴纳差价的20%个税的影响，满五年的免税房单价比三月份提高了10%左右。“买满5年的房子不用交税，大家都想买这种房子，水涨船高，当然价格有所上涨。”这位经纪人对记者说。北京细则落地后，不少“免税房”价格上涨的幅度几乎等同于个税金额。

根据链家地产市场研究部在媒体上公布的数据，4月北京二手房均价为每平方米27820元，与3月份持平。但5月第一周，二手住宅成交均价为26554元/平方米，环比上周上涨1%。

有专家分析，虽然当前二手房议价空间普遍比之前放大，但免税或低税房源的议价空间在缩小。

有业内人士告诉记者：“免税房目前属于优质房源，其实缴纳20%的个税很多最后都是买房买单，所以这种房源会比较抢手。”