海南楼市好景不再 去库存压力巨大

在陵水黎族自治县港坡村，一位村民指着位于海边的富力湾楼盘说，那里原先是海边的防风林，他们之前在树下种植西瓜还有些“说得过去的收入”。如今那里变为海景楼盘之后，全村人每人仅仅获得6000多元的补偿。“这是国际旅游岛为我们带来的唯一变化。”

在三亚湾凤凰岛，这座2010年以最高每平方米13万元天价开盘的楼盘，如今因售价几近腰斩而引发全世界的关注。中国证券报记者在三亚街头的房产中介店发现，个别凤凰岛的二手房源已跌至每平方米5万元以下。一位三亚地产人士表示，“岛上的别墅型酒店和商业街至今没有动工，整个项目的前景很不乐观。”

如果细数海南国际旅游岛建设启动以来的最大变化，房地产绝对是绕不过去的话题。2009年，海南全年房地产开发投资287.90亿元，在固定资产投资中占比为28.7%。2012年，海南全年房地产开发投资额增长至886.64亿元，在固定资产投资中的占比也增至41.3%。房地产已经成为海南经济的绝对支柱，如今在海南各地机场、高速公路上看到最多的户外广告，都是房地产广告。

就在2012年下半年，一场关于海南房地产市场是否“崩盘”的讨论，又使海南楼市成为全国关注的热点。虽然包括海南各路地产人士都对海南楼市“崩盘”说表示否认，但海南楼市无疑存在着巨大的去库存压力。

海南省统计局的数据显示，2012年海南全年房屋施工面积5109.49万平方米，销售面积931.84万平方米，销售额735.57亿元。海南房屋全年施工面积增速已经连续两年超过35%，而销售面积增速两年低于5%，2012年的销售金额更是出现了6.9%的下降。按照2012年的数据，海南消化掉现有的库存至少需要5年多的时间。另一方面，海南楼市对于外地需求的依赖属全国之最。虽然海南2009年至今房地产市场的销售面积超过3200万平方米，但海南城镇居民人均建筑面积仅从2009年的28.87平方米，增长到2012年的29.34平方米。这说明，海南的绝大多数房屋被外地人买走。

投资加度假的楼市需求，导致了资源极大浪费。“三亚作为一个以旅游功能为主的城市，现在已经因房地产行业的过快发展，变成一个以居住功能为主的城市，而居住功能无疑将侵占旅游资源，”三亚旅游业协会秘书长谢祥项对中国证券报记者表示。“房地产，做多了侵占旅游资源，做少了政府缺少资金。房地产行业的发展需要把握好一个度，但是现在很显然政府并没有把握好这个度。”谢祥项说。