“双限”影响持续发酵 广州“五一”楼市好平淡

“限签令”、“限价令”笼罩下只有“刚需”盘还笑得出楼市整体热点不突出

“五一”之前各个楼盘的声势，并没能在“五一”期间变成实际的购买力。在“限签”加“限价”的迷雾笼罩下，“五一”期间只有“刚需”盘收获了足够的人气和成交，由于价格低于“指导平均价”，不必担心被卡住。而这些“刚需”盘主要分布在萝岗和花都，价格既没有低于买家预期，也未明显高于预期，基本处于平稳状态。另外有些打算在“五一”期间开盘的中高端盘，面对可能的“限价”，则多数“临时缩沙”，只开放不销售，或者干脆直接封盘不卖。从而导致市场出现“刚需”楼盘不用怕，中高端产品“心惊惊”的气氛。同时，和以往最大的不同是，在调控政策收紧的氛围下，本次“五一”小长假没有一个楼盘或者一个板块成为当仁不让的楼市引爆点，开发商的观望再加上买家对“限价”可能带来的机会的等待，使这个“五一”只能用“平淡”来形容。

“双限”影响持续发酵

高价盘“限签”早已是广州楼市“公开的秘密”。但“五一”之前发出的《关于落实广州市房地产市场调控政策加强房地产市场监管的通知》(穗国房字〔2013〕411号，下称《通知》)则更被开发商视作政府打算“直接限价”或者“直接定价”的前兆。该《通知》要求，从4月24日起，我市全面执行商品房住宅预(销)售价格网上申报制度，开发企业预(销)售商品住宅前，须办理预(销)售价格网上申报，并接受国土房管部门的价格指导。尽管市国土房管局立刻于4月23日在其官方微博上发言称：“针对今日网上流传的‘广州各住宅项目今年成交均价不得高于去年均价’的说法，我局表示：该消息不属实，我局目前并未出台也没有计划出台相关政策，请广大开发企业和购房业主不要轻信该言论。”但并未打消开发商的疑虑。

有开发商向媒体爆料，很多楼盘都有收到“限价”口头通知，全新开盘的定价不能高于同区域去年年度成交均价，旧盘新推则不能高于去年销售均价。而且，在售项目如果签约价格高于申请预售证时的报备价，系统将不允许其网签。

那么，对于普通买家来说，是否楼盘被“限价”等于买家可以抄到底？未必。有业内人士表示，一方面开发商有可能采取“裸卖”的方式规避，另外也有可能采取“双合同”的办法，即一份是商品房买卖合同，一份是装修合同。而装修合同的价格又不能算入买卖合同中，对于买家来说，实际要承受的压力不是少了，而是更大了。但是，采取“裸卖”或者“双合同”避新规的办法也未必可行，有业内人士报料，房管局的指导价“非常精确”，规定了是否包含装修。此《通知》带来的影响可能会在下半年持续发酵。

早拿了预售证却逃不掉“限签”令

4月24日起，广州市正式实施商品房预售价格网上申报的通知出台后，这个疑似限价的新规已遭到多位业内人士的吐槽。广东中原项目部总经理黄韬向记者证实，该公司代理的海珠区革新路一新盘拟以2.5万元/m2开售，网上申报2.7万元/m2，广州市国土房管局口头回复称只可按照去年海珠区行政区域的一手销售均价2.1万元/m2销售，开发商干脆停售。黄韬表示，房管局口头通知的限价还非常“精准”，2.1万元/m2是注明带装修的价格，开发商或代理商希望通过剥离装修成本另立合同都“难逃此劫”。以往开发商对预售价格进行备案都倾向于“报大数”，如萝岗某新盘去年在房管局报备的价格是4万元/m2，实际开售价格为2.6万元/m2，现在二期进行网上申报，申报价格为3万元/m2，黄韬表示，这个价格虽说比前期报备的价格要低一点，但现在还未通过，不知道房管局批不批。

据黄韬了解，目前凡是销售价格高于所在区域均价的新盘或后期产品价格高于前期产品的新货，拿预售证的难度加大；凡是有助于拉低所在区域楼价的新盘都较容易获批。不过，这些标准并非放之四海而皆准，4月24日后不少楼盘遭此变故，但也有一些楼盘不受影响。且有关价格只是口头通知，完全没有书面回复或者以正式文件公布。

“我们是早就拿了预售证，但由于价格在3万元/m2以上，大部分时间都不能进行网签，而且房管局也不会告诉我们什么时候可以网签，什么时候不行，只能每天尝试‘碰运气’。”白云区某豪宅盘项目负责人告诉记者，由于卖掉的单位很难进行网签，导致买家无法进行按揭贷款，也不知道什么时候才能真正拿到合同，也导致开发商无法及时回款，双方都很“惆怅”。而越秀区某楼盘负责人表示，虽然表面上对楼盘销售没影响，但实际上楼盘却面临新货定价不能高于之前一期平均价格的约束，这也就是说，如果开发商有资金压力，不得不按期推货的话，买家则有可能买到比预期便宜的单位。

同时，萝岗某豪宅盘的项目负责人则庆幸大量单位早就一次性拿到预售证，“但网签时价格不得高于原来的备案价是早就有的规则，所以以前大家都会把备案价报得高一些，比如实际卖1万元/m2的，备案价可能会报到1.8万元/m2左右。但现在的情况是，备案价想报得有余地恐怕也不行，否则很可能会拿不到预售证。”

珠江新城新盘被限签积压大量新货

倘若“口头通知”的传闻属实，东部楼市受挫最大的当属珠江新城板块。据网易房产公布的数据显示，2012年天河区新建住宅成交均价为31807元/m2，而眼下珠江新城的一手房起价早已突破35000元/m2。

对此，有发展商表示，从去年开始，“限网签”已经成为珠江新城一手住宅项目的“指定动作”。由于网签受阻，目前多个楼盘仍积压着大量未售房源，“大家手里头都还有货，自然就对限领预售证都很淡定，反正都被限签，我们就慢慢卖呗。”提及未来会否因传闻中的“限价”而调低价格，受访的多个楼盘负责人回应，不会调整价格，但不排除会用装修、购房“双合同”来规避政策。

“刚需”盘低于区域均价淡定应对

早前曾有传闻称市内部分楼盘收到“口头通知”，如其定价高于去年的区域均价，便会被限签或限发预售证。

记者在踩盘时也对此现象进行调查，天河东圃的两个“刚需”新盘，或是因为其定价本来就低于天河区均价，其销售人员对如期“领证”和网签都很有信心。记者在阳光家缘网上看到，截至发稿前，美林湖畔·誉府(标准名称：美林湖畔北苑)累计已售230套，均价21835元/m2，还有118套未售。佳润上品菁园尚未领取预售证，对此，其项目负责人表示，目前主要是因为工程进度问题而需等至本月下旬开盘，如无意外，本月中旬将获得预售证。

而在萝岗区，新盘奥园春晓的预售证还在办理中，但从吹风价1.3万元/m2(毛坯)来看，也低于去年萝岗的区域均价。如市场传闻属实，他们也无需为“领证”一事担忧。而中海誉城，其新推组团“橙郡”已领证，由于其价格与区域均价持平，预计亦无“限签”烦恼。

市况直击

东部热闹南部淡静大热萝岗亮相的多开盘的少

萝岗：5月是预热开盘在6月

做好“刚需”盘永远是硬道理。“五一”期间，“刚需”盘仍然收获大量人气，就算未开售只是做热身，也能吸引大量准客户到场。从去年开始发力的萝岗在这个“五一”算是大热板块，有“刚需”盘也有豪宅盘。虽然多是“纯亮相，未开盘”，但依旧吸引了不少家住天河、黄埔等区域的买家前来看房。记者踩盘时了解到，全新楼盘如奥园春晓、越秀·岭南山畔等项目，均在小长假期间举办各式各样的主题活动，为其率先亮相预热宣传，但其正式开盘日多集中在6月。

譬如奥园春晓在其销售现场举办了“你是歌手炫唱广州”十强赛、伍思凯献唱春晓以及“1万元抵8万元”认筹活动。越秀·岭南山畔则以大型熊猫主题创意派对活动。而熟盘加推新货的雅居乐富春山居亦不甘人后，在项目的“熹玥荟”举办了“中国梦·梦回盛唐——西安大雁塔文物展”暨大雁塔建塔1360周年纪念名家书画展，令不少前来看房的买家将此活动看作意外惊喜。

从新货的市场关注度来看，吹风价1.3万元/m2(毛坯)的奥园春晓颇受“刚需”买家的关注。“五一”小长假首日，记者驱车前往永顺大道长岭路段的奥园春晓，在该盘销售现场看到，前来看房的买家众多，且以参加购房团的非自驾睇楼客为主。记者与现场销售人员闲聊时得知，准买家主要是家住天河的，在萝岗工作的年轻买家，除了看重该盘临近尚未通车的地铁线路，其背靠青山的优越生态环境亦是其亮点，而该盘90平方米的精致三房单位最受关注。而在忙着加推“橙郡”组团的中海誉城，现场亦被参加看房团活动的买家们围堵，与朋友租住在天河东的刘小姐便是其中的一位。据她介绍，这已经是她第二次来中海誉城看房了，“去年底跟朋友来看过，均价才1.2万元/m2。”当时感觉地段有些偏远的她并未出手，而经历了数月的一二手房联看之后，她还是决定在萝岗置业，“现在带精装修的新货价格都要1.6万元/m2，好夸张啊！但现在不买，我怕日后就更买不起了。”

天河：东圃两盘贴身肉搏

鲜有中低价产品推出的天河区，这个“五一”也比较热闹。记者在天河区东圃板块踩盘时发现，尽管天气时晴时雨，但“刚需”买家的看房热情仍很高涨。不过，也并非所有推新货的楼盘都“招人待见”，以销售中心相隔不足百米的美林湖畔·誉府和佳润上品菁园为例，前者新货开价2.4万～2.5万元/m2，即便结合一二手联动销售，其售楼部现场仍是冷冷清清，大门前站着近十位销售人员，遇见前来看房的自驾车一族，立马围堵上前拍打车窗，险象环生；后者吹风价2.1万～2.3万元/m2，销售现场的看楼客换了一批又一批，每位销售人员需同时接待多台客户，好不热闹。

造成两大楼盘销售现场冰火两重天的原因有许多方面，撇开看楼客“贪新鲜”而更青睐首次亮相的佳润上品菁园的主观原因，两盘主力户型的设计和价格定位也对其销售带来影响。记者在现场遇见看楼客陈先生，锁定置业两房单位的他，在对比了两大楼盘的同类户型后，更倾向佳润上品菁园。“美林湖畔·誉府的小区环境要比佳润上品菁园好很多，但价格也贵一些，对于我们这类‘睇餸食饭’的买家来讲，同地段当然更喜欢便宜的楼盘啦。”

据佳润上品菁园的项目负责人介绍，“五一”3天假期里，参与该楼盘团购优惠登记的买家逾200台，而该项目将于5月底正式推出约180套产品，从目前的蓄客情况来看，两房三房户型将有望“日光”。

保利西海岸大降价？以讹传讹！

位于金沙洲的保利西海岸在“五一”期间曾被谣传“降价”，有微博说“万五六可以买到房子”。不过，记者在现场询问销售人员得知，“五一”假期新推出的西海岸英伦花苑122栋最低价的二楼单位都要在1.69万元/m2(带装修)，这是计算了“2万元抵10万元”、开盘9.8折、商贷或一次性付款9.7折以后的净价。据了解，保利西海岸122栋B梯去年底推出发售，均价1.8万元/m2，1.7万～2万元/m2，“五一”期间推出的122栋A梯，价格也与此相仿，价格变动不大。据记者了解，保利西海岸在“五一”之前一直销售汇海组团的尾货，这批尾货的价格已到2万元/m2，由于英伦花苑组团在“五一”推出，价格比汇海的尾货要低一些，售楼部干脆停售汇海的尾货，以免购房者受不同组团间存在几千元的单价价差所影响。

番禺：多盘失约“五一”“祈福名都”最热

“五一”假期，番禺楼市可用波澜不惊来形容。记者走访番禺住宅市场发现，不少计划上市的单位并没有在“五一”期间亮相，亮点之一是祈福新村的“祈福名都”，该盘在4月29日加推了100多套新单位，吸引了不少买家到场，有买家更是早上7点多就已开始候购了。该盘销售人士表示，此期单位推出了适合“刚需”买家需求的两房三房户型，尚未开卖已有数百买家登记等候。据粗略统计，本次加推首日售出单位占了推货总量的六成左右。另外，番禺可逸江畔也在“五一”期间推出压轴御江楼王单位，推售当日即销售过七成。

尽管“五一”番禺楼市表现比较平静，但接下来，番禺将迎来新一轮的推货高潮。其中，万科欧泊计划推出600余套公寓；亚运城将加推500套单位中小户型单位迎合“刚需”市场的需求；敏捷金月湾、碧桂园莲山首府将推出大户型。而据阳光家园的数据显示，新盘长隆珑翠也有400多套单位可上市。另外，位处市桥南区的可逸江畔则计划在5月推出二期的商铺和公寓。

花都：“8”字头吸引买家冒雨抢购

4月29日上午9:30，位于花都的嘉汇城开盘。据了解，该项目本次共推出近200套房源，面积介于89～170平方米，购房者选择空间较大。据项目负责人介绍，虽然开盘当天有下雨，但开售后短短一小时内，新推200套房源已经基本销售一空，去化率近八成，均价毛坯8400元/m2。

5月1日，位于花都区新华镇新街大道中段的祈福万景峰首次发售，推出约250套单位，户型为58~143平方米的两房到四房，其中以“刚需”买家喜好的两房三房为主，最低总价48万元/套，毛坯均价约8000元/m2。截至当天傍晚，共吸引了多达500多台客到场，当天成交高达九成。4月20日已开售新一期的新鸿基御华园，同样主打“刚需”买家，“五一”期间每天仍有200~300名买家到场。