京沪穗新房成交量暴跌 房价或陷入连续仨月停涨

关先生最近有点郁闷，他在北京南三环洋桥附近的一套小两居挂牌出售已经半个多月了，但除了有中介打来电话核实房源信息外，没有接到一个想要看房的电话。

由于是不用缴纳个税的“满五年唯一住宅”，关先生的房子本应是如今市场中较受欢迎的类型，他也因此将挂牌价在之前同类房源成交价的基础上提高了2000元/平方米，但换来的却是如此的冷遇。

“最近看房量确实减少了，我们现在一天能带一组客户看房就很不错了，而实际的成交量就更少了。”5月1日，北京市北四环欧陆经典小区附近的链家地产经纪人小黄对《第一财经日报》记者表示。

在政策“末班车效应”创造了3月的成交天量后，北京新房市场在“国五条”细则落地后的4月明显陷入了低谷，环比降幅超50%；上海和广州也难幸免，前者新房成交量环比下跌四成，后者则下跌近五成。

有业内人士对本报表示，在需求提前透支、20%个税预期等因素的影响下，一线城市的4月二手房交易量更将大幅回落，预计上海的环比降幅将高达60%～70%，广州和北京的环比降幅更将高达70%～80%。

北上广4月交易量大跌

世茂滨江花园业主黄先生是近段时间典型的上海房东，特点是心理素质好。每当经纪人议价超过3%时，他的回复永远是“我不着急、让这个客户买其他房子”之类的话语。

汉宇地产陆家嘴板块高级经理陈佳表示，尽管4月带看量急剧萎缩，但这些骤然的变化并未刺激到区域内的房东，多数房东的心态和黄先生一样，观望色彩浓重。

与此同时，虽然沪版“国五条”细则已在3月底正式出台，但其执行细节仍然“悬而未决”，这令多数买家相比4月初更加坚定了推迟入市的决心。

据楼市专评网发布的数据，4月上海新建商品住宅成交量为90.29万平方米，相比3月创纪录的153.8万平方米，下跌约四成。

在“国五条”细则的影响下，上海3月二手房交易量突破7万套，一举登上历史最高峰。随着“政策末班车”开走，进入4月以来，整个二手房市场的观望气氛也明显浓厚起来。汉宇地产市场研究部对上海市各分行的监测显示，带看量、成交量等指标均出现了大幅下滑的迹象。

北京方面，一、二手房市场成交量近两月来也坐上了“过山车”。中原地产市场研究部根据北京市住建委公示的网签数据统计，4月北京新建住宅签约套数为8280套，环比降幅为57.3%；4月北京二手住宅网签套数合计仅为5212套，相比3月的43780套环比下降了88.1%，同比降幅也达47.7%。

3月底出台的北京“国五条”细则明确，将严格按二手房转让所得的20%征税，同时还界定了住房的原值认定方式。

对此，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖对本报分析称，受楼市调控政策，尤其是限购限贷从严和交易个税提高政策影响，购房人群普遍陷入观望，部分购房需求不是十分迫切的人群选择延迟或取消购房计划，购房需求的减少直接导致了4月份成交量的大幅萎缩。

不约而同，在3月一、二手房交易量达到近年来的高位后，广州4月的交易量也开始急跌。

广州市房地产交易网站阳光家缘网签数据显示，4月份广州一手住宅网签成交量为5607套，环比下跌48.71%。

虽然广州的4月一手房网签数据环比跌幅显著，但业内人士称，其中有政策因素的干扰。近期，圈内盛传广州市国土房管局对高价商品房暂停网签，并于4月22日出台“价格指导”的新政策，是导致网签量减少的重要原因。

一名房企营销部门负责人表示，旗下价格较高的楼盘网签已经停了好长一段时间，正等待国土房管部门“放行”。他称，均价在2万元/平方米以上的楼盘，甚至部分低于该价的项目，都已暂停网签。

另一名房产公司相关负责人也表示，部分楼盘无法网签，原因是国土房管部门要升级网签系统，重新录入每套房屋的申报价格（申请预售证时的申报价格），以防止开发商签约时高于该价出让。

大量中高端项目的暂停网签，或许可以解释广州4月的一手房网签总量为何下跌。而二手房方面，鉴于3月广州已实行网签区域的二手住宅网签量超过7600套，较2月的1444套高出4.4倍，4月的二手房交易将基本恢复正常。因此有预计称，广州4月的二手房交易量环比降幅或在七成左右。

北京房价出现停涨

业内人士表示，上海3、4月的住宅成交量“过山车”现象，在很大程度上与3月的抢搭“政策末班车”效应造成的不正常现象有关。

事实上，尽管上海4月新房成交量环比下滑约四成，但同比的增幅接近五成；价格方面，4月上海新建商品住宅平均成交价格为23914元/平方米，相比3月约有5%的小幅上涨。

业内人士称，上海的4月新房成交量尽管环比出现较大降幅，但与去年平均水平相比，仍处于正常区间，市场保持了较高的活跃度。

汉宇地产市场研究部经理付伟认为，“国五条”细则出台已满月，但是执行层面收紧的力度明显偏弱，因此受到买卖双方“轻视”。若无后续政策跟进和落实，价格会延续上涨趋势。

根据该中介市场研究部对全市二手房重点成交板块的抽样反馈，截至4月28日，以宝山共康泗塘、浦东金杨等板块为代表的低端市场，二手房价出现了5%左右的涨幅；以浦东陆家嘴、长宁古北、徐汇中心等板块为代表的中高端市场，表现较为平稳，并未出现大幅度降价抛盘的现象。

汉宇地产宝山共康泗塘板块的区域经理丁以珍表示，4月区域内老公房的价格涨幅大，以呼玛新村为例，3月的售价在2.1万～2.2万元/平方米，如今售价却已升至2.2万～2.3万元/平方米。

本报记者从正在举行的上海五一房展会上了解到，与3月的春季房展相比，本次展会规模增长了四成，有近200家开发商、500个楼盘参展。不过，相比房企高昂的参展热情，参展楼盘的优惠幅度显得极其“羞涩”，不少已开盘的项目还出现了涨价。

在成交价格方面，因为严格的限价政策，北京4月的新建住宅价格基本已经停滞，甚至部分项目的签约价格与2012年年底的上一期价格接近，这使得4月均价明显停涨。

中原地产市场研究部统计数据显示，4月以来，北京38个热点签约项目相比3月全月的签约均价基本停涨。其中，涨幅在1%以下的达到了23个，占比达60%。

“剔除不同房源预售影响，八成房源签约价格都出现了停涨。”北京中原地产市场总监张大伟对记者表示。

根据伟业我爱我家市场研究院的数据统计，北京4月二手住宅成交均价仍在2.6万～2.7万元/平方米左右，与上月均价基本持平。

“虽然大部分业主目前尚没有降价意愿，但是也没有继续调高报价的冲动。”胡景晖表示，在政策调控作用下，自去年四季度以来房价接连上涨的势头已经得到初步遏制，房价已趋于平稳。

“显然，北京等一线城市因为房价涨幅、城市承载力等原因，楼市调控已经常态化。在政策迭出的情况下，对房企本身要求将会增加，其本身的产品优势将决定最终的市场表现。”张大伟预计，在1～2个月的市场博弈后，很可能出现部分项目加快预售。目前来看，房价在未来3个月内零上涨的可能性非常大，而“北京楼市调控的效果将是全国最明显的”。