天津二手房市场回归理性 租赁市场即将迎来旺季

新“国五条”细则落地天津已经近一个月的时间，在经历了3月份2万多套成交量和局部房价小幅上涨后，4月份津城二手房买卖市场无论从成交量还是价格，均呈现稳步放缓回归理性的趋势。二手房租赁市场则维持较为稳定的走势，与历史同期相比未出现大幅变化。业内专家表示，伴随六七月份入学、高校毕业季的到来，租赁高峰期也将逐渐显现，局部热点片区租金将会出现小幅上升。

成交量连续三周下降二手房市场回归理性

记者从中原地产南开门店了解到，相较于3月份门店晚上九点依然火爆的场面，4月份日均进店客户量明显减少，成交意愿也明显减弱，且多以咨询为主。中原地产南开中心城区区域经理杨艳丽告诉记者，从3月31日天津调控细则出台后，门店客户量减少将近2成左右，成交量有2-3成的下降。我爱我家和平区岳阳道店经理刘大川也向记者反映，受政策影响，4月份不少卖家开始“转售为租”，店里成交量明显下降，且成交房源多以两居刚需户型为主。

根据天津市国土资源和房屋管理局每日房价数据显示，4月15—21日，天津市二手私产住宅共成交1577套，环比下降11.2%，这是本月以来连续第三周全市二手私产住宅成交量呈现环比下降趋势。截止目前，4月天津市二手私产住宅共成交5437套，与上月同期相比下降64.7%。价格方面，市内六区、滨海新区的成交均价8850元/㎡，同比上涨3.2%。其中南开、河西等区域优质二手房价格涨幅较为明显。

数据显示，今年3月份全市二手房成交21817套，相当于2011年半年的成交量，是2012年月平均成交量的四倍。中原地产三级市场高级区域总监朱庆江分析，3月份短暂且疯狂成交显然是受20%个税政策的影响，属于“不正常”现象。为避税一些卖主(特别是房屋居住未满5年的卖家)着急售房，也有不少为避免增加购房成本的刚需紧急出手，导致成交量的大幅增加，部分房源和部分区域房源出现小幅上涨。而经过一段时间的政策消化期后，4月份买卖双方均回归理性，成交也随之下滑。目前，市场上卖家也不再一味加价，而主要关心的是房子能否尽快卖出去。

我爱我家市场研究部李娜认为，二手房市场买卖双方进入新一轮的观望，部分购房者暂时搁置购房计划持币观望。除少数交易未过五年或有二套房的业主依然急售外，大部分业主依旧维持原有挂牌价，从而令市场整体均价未见明显下降。

20%的个税执行仍不明确买卖双方观望更浓厚

细则“落地”，但20%个税的征收日期以及房屋原值的核定征收标准等并没有明确。4月20日，北京出现二手房交易缴纳20%个税的案例，但28万元个税由买房者承担，这无形中增加了买方成本，加重了买主的观望情绪。在中原二手房南开店，记者随机采访了几位客户，他们均表示担忧20%的个税会转嫁到买方身上，因此一直不敢下手。“20%的个税，少说也有十几万，卖家若让我分担这笔费用，购房压力就太大了。”客户朱先生如是告诉记者。

据了解，到目前为止，天津市只有所售房屋购买已满5年且为家庭唯一住房，才可免征个税。刘大川经理介绍，因政策限制，不少卖家“转售为租”，等待更佳的出售时机。房源的减少直接导致成交量下降，政策执行的不确定性也使买卖双方陷入新一轮的观望。

新调控细则的出台，使得一部分买主将目光转移到“居住5年且为家庭唯一住房的”房源和公产房上，特别是公产房由于具备“不涉及20%个人所得税”、“不纳入家庭住房套数”等优势，成为一部分购房者的首选，但因多数公产房“需一次性付款”、“外地人不能购买”等条件限制，公产房在成交量上没有出现太大变化。刘大川介绍，我爱我家南开区店4月公产房成交2套，但咨询公产房的买主有所增加。

租金略有上涨租赁市场即将迎来旺季

4月份，津城二手房租赁市场呈现平稳态势。据中原二手房租赁业务成交数据统计显示，3、4月份租赁需求平稳释放，租赁新增房源量与新增客源量与历史同期水平几乎持平，交易与往年相比没有太大变化。

从区域来看，市内六区租赁市场交易最火爆，地段好，交通便利的优质房源租金相对略高，特别是居住气氛较为浓厚的学片区最为火爆，租金小幅上涨；郊县由于地段等因素制约，租金相对便宜。对于未来3个月租赁市场的走势，中原地产三级市场高级区域总监朱庆江认为，伴随入学、高校毕业季的到来，六七月份，租赁高峰期也将逐渐显现，加之买卖市场在政策影响下再度陷入观望，届时租赁市场的成交活跃度将增强。