梁环宇：销售额不是产业地产成功的标准

传统住宅市场持续调控，商业地产竞争逐渐白热化，地产多元化转型迫在眉睫。

“房地产已进入细分时代，产业地产将迎来发展黄金期。”4月20日，在深圳举办的清华大学产业集成地产与基金投资总裁班第二期开学典礼暨产业地产高端论坛上，北京(楼盘)联东投资(集团)有限公司副总裁梁环宇对《中国建设报·中国住房》记者说。

作为细分行业，产业地产与传统住宅开发截然不同。梁环宇表示，产业地产不是房地产快销产品，其成功的标准也不同于传统房地产强调的销售额和利润率，而是以招商企业质量、引进优质企业数量、带来多少税收等为标准。

中国住房：产业地产和一般住宅地产有何区别？

梁环宇：广义上来说，非住宅类都可以纳入产业地产；狭义上来说，产业地产是围绕产业展开各种载体的一体化建设，包括总部商务、科技研发、生产制造、物流、配套设施的整体开发与建设等，其核心是实现二、三产业的集聚。如果说，传统住宅地产是一次性买卖行为，产业地产则是一个持续运营的概念。

客户的不同是产业地产与一般住宅地产最本质的不同。住宅地产服务对象是家庭，商业地产服务的是商家，而产业地产服务的是企业和经营单位，这也导致整个发展模式的不同。产业地产围绕工作商务模式建设，客户个性需求更高，社会化资源整合程度相对较弱，因而更为复杂。

中国住房：近年来产业地产持续增长，也颇受地方政府青睐，主要原因是什么？

梁环宇：主要原因在于：一是土地资源越来越紧缺，尤其是一线城市，传统的土地招商模式难以为继，原来闲置的土地也会加快盘活，提高工业化水平利用率，集约化利用成为必然；二是各级政府越来越重视产业发展和产业升级，需要新的模式，原来买地卖地的房地产开发方式随着城市资源的消耗，越来越走不通；三是政府面临城市形象改变等压力；四是人们消费行为的变化，传统工业区、住宅区、商业区出现融合趋势。

中国住房：如何看待产业地产发展趋势，未来与住宅地产如何平衡？

梁环宇：产业地产与住宅地产在不同的城市应该有不同的比例。在不少城市原有规划里，一边是厂房一边是居住，导致现代服务业与产业相脱离，而人们每天不得不花费大量时间在路上，刚需多，投资客也多，这样的城市发展是畸形的。

城市应该是工商业融合发展的，工业区里也要考虑配套，考虑生产、生活各种需要。事实上，人们的需求在变，工业形态也随市场变化而变化，成长型、科技型、创新型的企业多，它们可能并不需要传统工业的大厂房。这样的产业地产可能是很小的，容量也很有限，更多的是要形成产业力量的发展，展现新的发展前景。

中国住房：如何评判一个产业地产项目成功与否？

梁环宇：产业地产不是房地产快销产品，成功的标准也不同于传统房地产强调的销售额和利润创造，而是以招商企业质量、引进优质企业数量、带来多少税收等为标准。具体操作时复杂性更高。

由于产业地产服务的客户是企业与经营单位，并且具备政府与企业需求的双重约束性、前期投入较大、回报周期相对较长等特点，规划开发配套和运营需要全盘考虑，实际操作的复杂程度更高。我认为成功的要点之一是，一定要形成规模，招商、定位、选址每个环节都必须做到专业化，再通过专业化形成品牌。

中国住房：有观点认为，好的选址决定了产业地产成功的一半。那么，选址时要考虑哪些关键因素？

梁环宇：产业地产包含选址、定位、规划、建设施工、招商、运营维护等核心模块。某种程度而言，一个园区的成功就是选址的成功。而选址包含4个关键因素：城市力、区位力、产品力、服务力。

应该说，不是任何城市都具备发展产业地产的条件，需要从经济总量、产业、市场活力、政府效率、金融、竞争条件、市场竞争基础等多个维度综合考量。我们目前初步筛选了42个城市进行重点考虑，首先是京津冀、长三角、珠三角、海西地区，其次是部分省会城市。

而城市的区位选择一定要符合城市的未来发展走向，一定要选主要城市的主要区位，周边产业企业集聚情况、大学、人才市场，流通市场、交易市场、周围住宅商业配套等情况，都是选址过程中需要了解清楚的。