绿城通州“地王”苦熬三年遇尴尬 欲售3万元受阻

绿城通州“地王”苦熬三年遭遇尴尬

住宅欲售3万元／平方米受阻记者在项目现场发现，不少工人正在施工，原本空旷的近30米深坑也被钢筋填满，但该项目的住宅产品仍未入市

住宅欲售3万元／平方米受阻

记者在项目现场发现，不少工人正在施工，原本空旷的近30米深坑也被钢筋填满，但该项目的住宅产品仍未入市

“项目中的住宅产品预计在5月开盘，”京杭广场销售中心的一位销售人员向《证券日报》记者介绍，“具体开盘价格还没定，初步预计将超过3万元／平方米。”

实际上，上述京杭广场位于北京市通州区新华大街与新华北路交叉口东北角，项目所在地块是2009年轰动一时的北京通州地王，而该地块现在的拥有者正是葛洲坝和曾在“生死”边缘徘徊的绿城中国，葛洲坝为该项目的大股东，绿城则负责设计开发。

值得注意的是，三年半有余的时间过去后，京杭广场项目的住宅产品仍未入市。雪上加霜的是，京版细则落地后，纯新盘的住宅预售定价要参照周边住宅实际成交价格定价，而京杭广场定位为北京通州的地标建筑，投入成本较高，定价当然也趋向高价。

对此，有消息人士向记者透露，该项目的住宅定价将陷入尴尬境地，如果定价超过3万元／平方米，可能在拿预售证的过程中遭到一定阻碍。

对此，绿城中国相关人士向《证券日报》记者表示，“住宅项目目前没有涉及预售证”，“销售价格也尚未确定”。

先售商用物业回笼资金

4月14日，记者来到京杭广场项目所在地，发现项目外围被巨幅广告牌遮挡，上面布满“希尔顿酒店”等宣传字眼。此外，高高的塔吊矗立在项目中心，塔吊上“北京城建”几个字赫然在目，可见项目的承建商为北京城建。

与此同时，记者发现广告牌上多是宣传项目写字楼以及酒店和购物中心的规划。“我们项目是一个综合体项目，一共涉及3栋楼，包括希尔顿酒店、住宅、写字楼和大型购物中心。”一位京杭广场销售人员告诉记者。

“购物中心是整售的，酒店是持有型物业，写字楼则是散售的”，京杭广场项目的相关人士向本报记者透露，目前写字楼产品已经拿到预售证，正在销售当中，销售均价低于3万元/平方米。

记者曾亲赴绿城4月13日在京主办的京杭广场写字楼推介会，在推介会现场，记者发现一特殊现象，不少客户都是拿着认筹号码来认筹的。其中一位客户还向记者表示，“已经看好了楼层，也定好了平米数，一会儿就签约”。

值得一提的是，一般一个规划为综合体的项目，多是以住宅先行销售，快速回笼资金，同时也能够培养项目人气，然后才是散售项目中的写字楼等商用物业产品。为何绿城在该项目的操作上正好相反呢？

对此，绿城中国解释为：“因工程进度原因安排。”

不过，一位消息人士向《证券日报》记者透露，这个项目比较特殊，地处通州老城区的核心位置，周围商业和住宅等配套也较为成熟，在一定程度上已经具备一定人气。不过，更为重要的是，这个项目定位于北京通州区地标性建筑，无论是酒店、住宅、购物中心都是北京通州区的最高端定位。

此外，上述消息人士还向记者透露，该项目是一个纯新项目，而北京细则出台后，这一项目的住宅产品预售价格很难定位，如果想卖到3万元／平方米以上，在预售证的获取上可能会受到阻碍。因此，商用物业产品拿预售证可能更为顺利，从这一角度看，写字楼先于住宅入市就不让人意外了，毕竟这样开发商也能够先回笼一部分资金。

住宅产品入市时间未定

“京杭广场住宅产品都是180平方米以上的大户型，拟售价将超过3万元，但具体售价都还没有定夺。”上述销售人员向本报记者如是介绍。

对此，绿城中国相关人士也向《证券日报》记者表示，住宅产品还未涉及预售证，具体开盘时间也未定，预计在今年年中左右可能入市。

不过，记者在项目现场发现，项目对面也是一个住宅和写字楼并存的项目，名为北京ONE。

根据北京市住建委官方网站显示，北京ONE项目为2010年取得预售证。其中，住宅产品拟售最高价格的为4#住宅楼，售价为35791元／平方米。

值得一提的是，有业内中介机构人士向记者透露，上述售价并不能成为京杭广场住宅产品的参照定价。因为京版细则出台后，纯新盘预售定价要参照周边楼盘的实际成交价格。而记者从北京市住建委网站获悉，与京杭广场仅一街之隔的北京ONE住宅产品实际成交均价仅为23406元／平方米。

对此，北京中原地产市场研究部总监张大伟向记者表示，目前通州楼市还没有出现3万元／平方米的豪宅价格。

如此一来，葛洲坝与绿城这一合作项目中的住宅产品原本以超过3万元／平方米的价格出售的打算可能要遭到一定阻碍，因为就其差距来说，已经达到了约7000元／平方米。

更为值得注意的是，京杭广场项目的相关负责人向记者透露，这两个项目在成本投入上有一定差距。据记者了解，2009年9月10日，京杭广场地块以12.4亿元由绿城竞得，楼面价为6961元／平方米，溢价率为292.21%，为轰动一时的北京通州地王。

显然，这在土地成本上已经高过北京ONE项目。此外，上述项目相关人士也向本报记者透露，加上环建等投入，京杭广场整个项目平均楼面地价已经达到11000元／平方米。

“这个项目虽然是北京通州的地标项目，但一旦定价过高，将拉升周边甚至是整个通州地区新盘成交价格，因此项目预售定价变得极为敏感。”上述中介机构相关人士向本报记者如是表示，这也可能是住宅产品入市时间一拖再拖的原因。

前地王入市一拖再拖之谜

据记者了解，2009年9月10日，该地块成功出让。时至今日，已经过去三年半有余，该项目的写字楼业态才入市，而住宅产品甚至连入市时间都未确定。为何项目入市时间会拖得这么久？

事实上，记者曾多次路过该地，2011年京杭广场的宣传条幅布满了项目的围墙，“葛洲坝绿城京杭广场”、“低碳”、“健康”，“住宅”等字眼充斥其上。

2012年年初的时候，其销售人员曾告诉记者，项目户型有所变动，已经没有商住项目了，目前这个楼盘只有写字楼和70年产权住宅产品，而且住宅产品都是180平方米以上大户型高端产品。

而2013年初，项目的销售人员向记者表示，项目规划涉及希尔顿酒店、写字楼、住宅和商铺。其中，最小户型的住宅总价可能也要超过500万元。

那么，该项目是产品设计更改导致住宅产品迟迟不开盘吗？

对此，一位消息人士向记者表示，京杭广场是绿城中国和葛洲坝的合作项目，葛洲坝所占股份为51%，为项目大股东，而绿城所占股份为49%，但绿城主导该产品设计和开发。

值得一提的是，有不愿透露姓名的人士向本报记者透露，绿城在2009年前后曾一度高价拿地，最终因受累于高价拿地扩张而一度陷入“生死难关”。而该项目正是绿城高速扩张时期所拿，2009年，绿城摘得此地。以一般的开发周期来看，可能2011年就会进入预售阶段。但2011年，绿城曾一度陷入生存危机，债务压顶，资金一直未曾得到纾解，因而对项目的进程也起到了一定的阻碍作用。不过，现在来看，绿城通过卖股权、卖项目的方式不断自救，现金流恶化得到缓解，项目的进展才加快一些。

对此，绿城中国向《证券日报》记者回复称，公司并没有因为资金压力而阻碍该项目开发进程。“因综合体项目比较复杂，我们本着对地块负责，前期定位和设计周期耗时比较长”。

更为值得注意的是，一位知情人士向本报记者透露，该项目的大股东为葛洲坝，绿城在该项目上话语权较弱，但绿城力主提升该项目品质。那么，在产品设计上，双方可能存在一定分歧，需要长时间的磨合，才能找到融合点，因此该项目的进展才被一拖再拖。

除此之外，上述中介机构人士向记者透露，如果京杭广场入市时该区域内的市场情况与现在持平，若其以3万元／平方米的价格入市，销售将面临一定压力。加之政策原因，因此项目最终成交价格可能要比预计的低。

此外，该人士还向记者强调，项目主楼为36层，地下可能要建三层，这“一高”“一低”两方面建安成本较高，再综合项目的楼面地价、精装修成本、闲置三年左右的资金成本以及税费等情况来看，预计该项目的成本价或将超过2万元／平方米。从这一角度来看，项目入市价格若只是略高于周围实际成交价格，其利润空间也不会非常高。