远洋地产总裁李明：宁失机 勿犯错

3月12日，远洋地产控股有限公司(远洋地产)公布2012年年报，截止2012年12月31日，该公司全年完成286.6亿元营业额，同比上涨44%；毛利76.99亿元，同比上升23%。

目前，远洋地产总裁李明在接受本报采访时表示，公司在投资方面会坚持两个原则，一是坚持投资标准，宁可错过机会，也不要犯投资错误；二是除了适时参加土地公开交易外，也会多参与非挂盘形式的竞争，如招标、一级土地开发、区域的产业升级等。

记者：2012年，远洋地产在其他业绩指标增长的情况下，毛利率却减少至27%，毛利率减少主要受哪些因素的影响？

李明：从整个行业来看，经过十几年的发展，国内的房地产行业发展已走向成熟，这也表示过去那种高利润、高增长的时代已结束，行业整体利润率同比有所下降；另外，建筑成本、材料成本、劳工成本等出现上涨，抵消了价格水平的整体增长；此外，区域结构调整也是重要原因，2012年，远洋地产在北京之外的销售量增加较大。

记者：远洋地产将2013年销售目标定位350亿元，较去年311亿元的销售额目标设定相对保守，主要是基于哪些因素考虑？

李明：350亿元销售目标的制定，一是充分考虑了存货周转和去化速度，公司一直坚持新盘一年内去化率要达到70%，老盘去化率要达到50%。二是基于对市场的预判,我们预计今年四季度市场才会渡过新政的消化期，市场复苏会短一些。

记者：今年的房地产市场走势，你认为会呈现怎样的趋势?

李明：对于今年的房地产市场，我们预计可能会经历“先扬后抑”的变化。2013年上半年将延续2012年末“暖冬”的市场趋势，但下半年的变化关键看价格的涨幅是否合理，如果超出政府、购房者心理预期，则将面临下行压力。

记者：在战略布局上，今年远洋地产还会继续加大刚性需求和改善型需求产品及在商业地产方面的投资吗？在商业地产领域，远洋地产提出未来将加快商业物业的开发速度，商业项目未来占整体业务的比重如何安排的？在商业地产领域，公司今年会侧重于投资哪些城市？

李明：2013年，稳定楼市的政策将仍是主基调。公司将继续加大“刚需”产品的供应，灵活定价，加快销售速度，争取实现按年双位数的协议销售额增长率。2013年全年的可售资源中有超过85%的产品为144平方米以下的中小型“刚需”产品。

对于商业地产，公司的策略是加大开发规模，加快商业地产开发速度，提高商业项目在整体业务中的比重。集团分布在全国19城市的2300万平方米的土地储备中，供商业项目发展的计划建筑面积约376万平方米，占总土地储备的16%。而从2012年开始，远洋地产每年将有25万平方米以上的商业物业投入运营。

记者：你曾提到未来一、二线城市的改善型住宅需求和商业地产需求相对较强。针对未来城镇化的发展，2013年，远洋地产在一、二线及三四线城市的战略会如何部署？

李明：从城镇化的趋势看，人口主要流往大中型城市，因此未来一、二线城市的改善型住宅需求和商业地产需求较大。另外，客户对产品及服务要求也不断提高。远洋地产将把握此机遇，凭借可靠的质量和优秀的品牌，继续稳健地巩固在北京及环渤海地区的优势，同时不断扩大已进入新兴市场的份额。

记者：截至2012年12月31日，远洋地产拥有土地储备面积约2,300万平方米，可满足未来3-5年的业务需要。今年前3个月，北京土地市场上一线房企拿地频繁，你如何看待？远洋地产在今年会选择在哪些区域拿地？

李明：北京等一线城市由于存在较大需求，且供应缺口较大，土地市场会持续回暖。但一二线城市火热，价格高，压力大。对此，公司有两个观点：第一个是坚持投资标准，宁可错过机会，也不要犯投资错误；第二个是除了适时参加土地公开交易以外，公司也会多参与非挂盘形式的竞争，如招标、一级土地开发、区域的产业升级等。

远洋的土地储备策略是沿海沿江，主要看重这些地区所具备的经济发展潜力。今年土地储备重点是一二线城市，而此前已进入的三四线城市，公司要保持可持续发展来配置土地资源。

未来，公司仍将严格投资标准，深耕已有区域。今年将重点考虑在北京、深圳、沈阳、武汉等一线城市和重点的二线城市增加土地储备。公司将重点考虑30万平米左右的中等规模项目，并根据土地消化情况为业绩出色的团队补充具有发展潜力的土地。此外，公司还将逐步增加经营性物业优质土地储备，为中长期业务结构平衡做好准备。