限价令恐狙击部分新盘 房企利润被挤压

随着各城市出台房地产调控细则或房价控制目标，新盘销售和价格涨幅将面临更严格的行政管控。多城市公布的调控细则明确提出，对商品住宅的预售申报价格实行指导，不接受国土房管部门指导的，暂停核发预售许可证，超过申报价格销售的，不得网上签订商品房买卖合同。

业内人士指出，这意味着售价过高和涨幅过快的楼盘入市可能受阻，只有定价符合要求的新盘才能进入市场销售，市场供需矛盾在短时间内将加剧，房企利润也会进一步被压缩。

新盘定价将被严控

北京版细则调控最严，北京市政府将通过“限房价、竞地价”等方式增加自住型、改善型住房的土地供应，并首次提出，“对报价明显高于项目前期成交价格和周边在售项目价格且不接受指导的商品房项目，可暂不核发预售许可证书或暂不办理现房销售备案”。

北京2013年房价控制目标是：全市新建商品住房价格与2012年价格相比保持稳定。而北京市房地产业协会2013年1月6日发布的数据显示：2012年，北京商品住房共签约23万套，同比上涨36.9%；新建商品住房成交均价2.07万元/平方米，比2011年下降7.6%。按此推算，今年北京新建商品住房成交均价也将维持在2万元/平方米左右。

中国证券报记者了解到，目前北京五环至六环之间的绝大部分新盘价格已超过2万元/平方米，六环外新盘价格大多在17000元/平方米。

兰德咨询总裁宋延庆在接受中国证券报记者采访时表示，政府要完成房价控制目标，肯定会限价。至少在今年上半年，别墅、花园洋房和高价楼盘，以及涨幅过快的楼盘，都难以拿到预售证。

广州市调控细则也提到，要加强商品房销售价格监管，引导开发企业理性定价。广州地产业内人士透露，近期广州市区多个拟涨价新盘未能拿到预售证。

某数据研究院(广州)研究总监邹瑞蓉告诉中国证券报记者，目前，广州越秀区、天河区等中心区域的新盘基本上都是3万元/平方米的高价楼盘。由于政策刚出，虽然在统计数据中尚未发现高价盘降价的情况，但不排除4月份会出现此类情况。

政府限价，限多少才算合理呢？宋延庆表示，北京各区县可能会以北京市房价控制总体目标为依据，统计辖区内各地块的市场成交均价，再规定该地块新盘的价格区间。满足该价格区间的新盘才会发放预售证。邹瑞蓉也认为，广州市国土房管部门也会根据市内各区域的市场均价，限定该区域内的新盘销售价格区间。

房企利润被挤压

在限价的政策背景下，房企的利润将会被进一步压缩。

针对媒体有关北京今后新建商品房的利润或难超过5%的报道，宋延庆认为，房企净利润因该政策而下降不可避免，不排除部分项目的净利润降至5%左右，但房企开发新盘项目往往分一、二、三等多期，某一期项目净利受影响对房企整体业绩影响相对有限，特别是对大型房企而言。

亚太城市房地产协会会长谢逸枫表示，房企利润不超过5%的说法不成立。“限价肯定会让房企利润空间收窄，但只有5%的净利的话，房企都得转型做其他行业了。这么低的利润，谁还会去投资周期长、风险高的地产项目。因此，这种说法站不住脚。”

政府限价，受影响较大的是中小房企。因为它们项目少，抗风险能力不够强，也没有龙头房企融资和拿地的成本优势。这在一定程度上反而利好龙头房企。

此外，房企土地增值税将加重，也将挤压房企的利润空间。4月2日，北京市地税局联合北京市住房和城乡建设委员会出台房地产税收新政，规定房地产开发企业销售新办理预售许可和现房销售备案的商品房取得的收入，按照预计增值率实行2%至8%的幅度预征率。对100%＜预计增值率≤200%的项目，按照销售收入的5%预征土地增值税；对预计增值率＞200%的，按照销售收入的8%预征土地增值税；对容积率小于1.0的项目，最低按照销售收入的5%预征土地增值税。