京版细则给新房入市上紧箍咒 部分新盘4月开盘计划搁浅

分析人士表示，京版细则将自住型、改善型物业纳入限价房管理，这将使部分定价过高的新盘重新定价才能入市，同时将压缩房企利润空间

编者按：在广东率先公布细则后，3月30日与3月31日，北京、上海、重庆、济南、大连、合肥等城市都按时发布了楼市调控地方版细则。一系列“央地联动”的政策组合拳“出拳”迅猛。政策出台对上市公司影响几何？本报今日聚焦“国五条”细则，以飨读者。

“京‘国五条’细则落地之后，业界为之解读更多的是京籍成年单身人士禁购二套房和个人转让住房所得税按差额20%收税这两项政策。”一位业内人士向《证券日报》记者表示，实际上，细则当中涉及的“进一步降低自住型、改善型商品住房的价格，逐步将其纳入限价房序列管理”的政策可能要比“个人转让住房所得税按差额20%收税”政策对房地产市场更有杀伤力。

对此，亚豪机构市场研究部总监郭毅向《证券日报》记者表示，京版细则将抑制老项目后期入市价格，这意味着不少老项目后期入市的一手房将重新调整定价才能拿到预售证。如此一来，原本打算4月入市的部分新盘开售计划或将搁置。

中原地产市场研究部总监张大伟也表示，限制预售价格涨幅，将使商品房盈利空间遭到压缩。如此一来，房企的利润空间将被拉低。

部分新盘开盘时间延后

“项目争取在4月中旬开盘，目前还没拿到预售证”，北京房山区长阳镇某楼盘的销售人员向本报记者表示，“具体开盘价格尚未确定，可能在1.9万元/平方米左右”。

而据搜房网数据显示，该盘从2012年12月到2013年2月这段时间内，房价已从1.4万元/平方米攀升至1.75万元/平方米。

如此一来，在该项目后期房源申请预售证时，如果严格参照项目前一期售房实际成交价，显然1.9万元/平方米的定价是可能无法顺利拿到预售证的。届时，正如上述销售人员所言，“具体开盘时间还无法确定”。

实际上，有购房者向记者反映，紧邻北苑城铁的天润·福熙大道项目南区小户型房源原定于3月开盘，但现在开盘时间已经拖延至5月份或者6月份。

“南区还没拿到预售证，不过项目北区已经拿到预售证，预售最高价格定在5.04万元/平方米。”该盘销售人员向本报记者如是表示。

值得一提的是，记者在北京市住建委网站获悉，该盘3月6日同时取得Ｃ１号住宅楼和Ａ4＃住宅楼预售证，前者拟预售价格最高为5.04万元/平方米，销售状态显示为3月6日开盘；后者拟预售价格为4.84万元/平方米，销售状态显示为4月1日0:00开盘。

更值得一提的是，该项目正处在排号阶段，从3月6日到现在都没有可以马上网签的房源出售。此外，该项目上一期房源取得预售证的时间为2012年9月14日，实际成交均价为3.28万元/平方米。

显然，6个月后，该项目的最高拟售价格要比上一期上涨了1.76万元/平方米。对此，项目销售人员解释为，“这些房源由毛坯销售改为精装修产品，而精装修成本每平米将达1万元”。当然，项目3月6日取得预售证的这一批房源入市后的实际成交均价也可能与最高拟售价格有大幅差距。

对此，亚豪机构副总经理任启鑫向记者表示，随着京版“国五条”的落地，入市项目价格高速上涨的周期即将结束。

京版细则增加了控制房价的规定，预计未来在预售许可证的发放环节，将加大对于价格的管控，涨幅过高的项目将不予发放预售许可证。与此同时，这将直接影响项目入市的积极性，预计未来数月内，市场供应难以出现较大突破。

压缩房企利润

值得一提的是，郭毅向《证券日报》记者表示，个别纯新项目周边并没有同类等级的物业售价作为参照目标，这部分纯新盘的定价将变得比较纠结。

实际上，据记者了解，位于通州核心区域的京杭广场项目定位就比较高端，而周边则没有与之相同定位的产品，这或将使得项目入市价格变得比较尴尬。如果项目开盘价格于周边中低档住宅价格持平，无疑将大幅压缩房企在这一项目上的利润空间。

对此，郭毅表示，开发商可能会采取一些手段应对调控细则，比如在容积率不变的情况，改变产品类型，老项目上一期可能是花园洋房，新一期可能推出高层板楼，拟售价格自然会有变动。此外，开发商还可以推出一些位置和户型相较整个项目最差的房源，低价入市，楼王位置的房源则可以放缓推盘。

不过，美联物业全国研究中心则向《证券日报》记者表示，政府控制预售证主要是针对一些高价楼盘，对报价明显高于项目前期成交价格和周边在售项目价格的楼盘，至于具体区间政府并未给予明确指示。

而据美联物业全国研究中心的统计数据显示，预计今年4月份北京新入市（含加推）的项目在40个左右，价格超过4万元/平方米的只有东湖湾、美景东方、国瑞城等少数项目，并且这些项目价格也并没有明显背离其所属的片区，所以对近期入市的项目影响不大，预计这些项目还是会正常入市。

但是，在高压政策调控之下，房企可能会调整产品结构，加大中下刚需项目的供应，短期为了规避风险可能才采取一些“以价走量”的营销政策。此外，房企以后拿地可能会比较谨慎，特别是一些高价地块。