房地产巨头“转轨”价值增长模式

2013中国房地产500强测评成果发布会暨500强峰会日前在北京举行。经过测评研究，万科集团以超群的综合实力再列榜首，恒大地产和保利集团跻身三强。大连万达集团股份有限公司、中国海外发展有限公司、绿地控股集团有限公司、龙湖地产有限公司、华润置地有限公司、世茂房地产控股有限公司、富力地产股份有限公司分列榜单4-10强。

据统计，2012年，全国完成房地产开发投资71804亿元，同比增长16.2%，增幅较上年回落11.9个百分点。其中，住宅开发投资总额49374亿元，同比增长11.4%。仅从增长幅度看，住宅投资大于房地产开发投资。房地产开发投资全年表现平稳，除一季度季节性因素外，二、三、四季度都保持了2万亿元左右的投资规模。销售方面，2012年全国商品房销售面积为11.13亿平方米，同比增长1.8%，全国商品房销售额为6.45万亿元，同比增长10.0%，均创历史新高。2012年前二季度全国商品房销售面积持续疲软，直至下半年，随着企业降价促销刺激下自住性需求的逐步释放，商品房销售面积平稳回升。

测评报告指出，房地产开发企业间的竞争模式正发生积极转变，由依靠土地升值的成长发展到产品竞争，逐步带向品牌竞争阶段。随着投机投资需求被抑制，消费者消费行为理性度提升，对企业品牌、项目品质、行业风险等诸多方面认知能力也有所提升，顺应市场的变化，企业致力于增强品牌、产品、周转等诸多能力。2012年，500强房地产开发企业总资产均值达到了238.25亿元，增长速度为13.75%，增速较上年下降7.62个百分点；净资产均值为79.85亿元，同比增长10.73%，增速下降8.84个百分点。

测评报告强调，在房地产调控常态化的背景下，对房地产开发企业的根本影响在于对投机投资性需求的抑制。2012年需求情况表明，一二线城市主要成交产品的面积在120平方米以下，客群以首次置业和首次改善为主；144平方米以上产品去化则相对比较困难。这也就要求房地产开发企业由数量增长向性价比提升模式转型。目前，不少房地产开发企业已经开启了自身价值增长模式的转型之路，且在布局战略上也做出了相应调整。比如进入多个城市但每个城市一个项目的布局模式已经逐渐被众多开发企业所舍弃，聚焦城市深耕细作的布局模式逐渐显现出优势。另一方面，产业不确定性增强加上拿地成本的提高使得2012年成为房地产开发企业频繁合作的一年。此外，资金链安全作为企业价值增长模式的重要保障一直倍受企业关注，在“金融脱媒”的大趋势下，房地产开发企业融资的工作重心也开始作出了相应转变。