3月沪楼市成交量冲3年高点 “交易双方都有点恐慌”

据《东方早报》报道，“国五条”地方细则落地前夕，上海楼市供需两旺势头继续升级。

3月25日，金丰易居&佑威联合研究中心发布的监控数据显示：上周（3月18日-3月24日），上海市新建商品住宅成交面积为30.09万平方米，环比（较前周）下跌23.78%；成交均价为23421元/平方米，环比上涨3.88%；新增供应面积为45.19万平方米，环比猛增274.41%。

某外资房企总经理认为，在前期新增供应略显不足的情况下，上周上海楼市30万平方米的成交量已算相当不错，说明市场需求十分旺盛。而上周以刚需为主的45万平方米新增供应量入市，预计将为3月末成交继续放量提供支撑。

3月成交放量

3月以来上海楼市热度持续上升。

据佑威统计，截至3月24日，上海新建商品住宅累计成交面积为110.74万平方米，预计3月全月的成交量或在143.04万平方米上下。该机构判断，3月将成为2010年1月以来近39个月的月度成交量冠军，也很可能创下整个2013年的月度最高成交纪录。

“由于月末几天成交量会有所放大，我个人认为，3月成交量突破150万平方米很有希望。”某外资房企总经理同样看好3月末的楼市成交放量，并称这样的成交量即便是在调控前也是很高的一个水平。

不过，佑威机构执行董事黄志坚提醒，随着“国五条”地方细则的落地，购房者的“恐慌”情绪消退，楼市成交量将有所回落，预计4月上海楼市成交量较3月将大幅减少。

可见的是，上周刚需的成交步伐已有所减缓。

佑威统计显示，上周上海市新建商品住宅中，成交单价在2.5万元以下的房源成交19.9万平方米，环比下跌了31.65%；而成交单价在2.5万-4万元房源成交了6.38万平方米，环比降幅仅为6.16%；成交单价在4万元以上的房源成交了3.83万平方米，环比反而增加了7.24%。

黄志坚说，低价位段房源成交量大降，是上周上海楼市成交均价上涨的主因。

“交易双方都有点恐慌”

开发商仍在努力抓住“末班车”行情。

据21世纪不动产统计，上周上海有13个楼盘获取预售证入市，创下近25周内单周获取预售项目数量的新高。而且，此次新增入市13个公寓项目，推盘力度亦为近年少有，有9个楼盘新增供应量超过3万平方米，这些楼盘多位于嘉定、松江、原南汇等外郊环区域。

21世纪不动产称，上周上海楼市45万平方米的超高供应量，远高于1、2月份的单月供应体量。截至3月24日，3月上海楼市合计新增供应面积为83.6万平方米，较2月同期增长近7倍的同时，也超过了1、2月份的新增供应总量。

黄志坚分析，新增供应急剧放量，这在某种程度上表现出开发商的担忧，需要借着目前市场的“恐慌”情绪出货，以规避政策影响的不确定性。地方细则落地前供求放量，在某种程度上反映出交易双方都有恐慌情绪。

21世纪不动产分析师黄河滔则认为，此前市场的观望情绪及楼市传统旺季的到来，是促使上周“天量”供应集中释放的主因。而且，相比改善型项目，刚需楼盘未来所受的政策压力也不大。

某上市房企营销总监进一步说，考虑到连续两周市场成交非常火爆，开发商开始加大推盘力度。加之，3月本来就是推盘高峰期，两个因素叠加造成了上周新增供应量大增。

“接下来，楼市新增供应量将会保持一定水平。预计4月全月的新增供应量将和3月持平，而3月前半月的新增供应量是较少的。”上述上市房企营销总监说。

“国五条”发布前后几周，上海楼市的周新增供应量多未超过20万平方米。

“供不应求局面缓解”

值得一提的是，“国五条”地方细则山雨欲来，并未打击开发商的定价信心。

21世纪不动产的统计显示，上周新增入市的13个楼盘中，有近六成的楼盘出现了定价上浮现象。

黄志坚提醒，“国五条”释放了强烈的信号，如果得以落实，刚需的供应将有望加大，而投资、投机者的获利空间会进一步压缩。眼下投资房产获取“暴利”的概率在降低。

德佑地产研究总监陆骑麟则提到，受“末班车”效应影响，3月上海新房、二手房市场成交双双放量，对需求有了一定的透支。

据21世纪不动产统计，上周上海市供求比值（供应：需求）已回归至1.5：1，是楼市供求结构时隔12周后首度返回“1”时代。此前的1-2月份，上海楼市整体供求比值约为0.3：1，处于较为明显的供小于求状态。

黄河滔认为，随着短期内需求的过量消化及细则落地日期的临近，楼市成交“热度”已有降温苗头。未来几周地方细则落地概率较大，其具体内容对楼市交投的后续表现有决定性意义。

据陆骑麟称，上海的调控细则最快可能在本周落地。眼下具体内容还不得而知，但“20%个税”、“二套房贷首付提高”等可能的政策，都会冲击楼市。此外，如果限购进一步收紧，提高社保缴纳年限的要求，可能打击市场的有效需求。如果税收、贷款、限购三方面的政策都趋严执行，短期内对楼市的冲击会较为明显。