万达地产14.26亿拿地首进杭州地价或挤压利润回报

张望近10年后，万达地产终于推开了进入杭州的大门。3月12日，杭州主城区成功出让7宗土地，其中唯一的一宗商业用地，被大连万达商业地产股份有限公司（以下简称万达地产）收入囊中。

成交结果显示，万达地产以14.26亿元竞得此次推出的位于杭州北部软件园祥符东单元B1/B2-09地块，折合楼面价5608元/平方米。

“（万达地产）从2004年就开始与杭州接触，但一直没有拿地。”曾在杭州经贸部门上班的叶勇抱向《每日经济新闻》记者称。叶勇抱现在为杭州北部软件园管委会副主任。该管委会主要负责所在区域的开发与建设。

对于万达地产此次进驻杭州，商业地产资深人士杭州赢商机构总经理方芳向记者表示，杭州商业地产供应量大，但由成熟企业经营的并不多，万达地产正式进入将有助于推动本地商业地产的发展，但对于万达地产自身而言，此次地价并不低，项目可能出现微利。

业内人：项目将获微利/

相对国内其他商业地产大鳄抢滩杭州来说，万达地产显然来得有些晚。在浙江省，万达地产已分别进驻宁波和绍兴，但却迟迟没有进入杭州。

方芳认为，作为商业地产综合开发商，万达地产更倾向于地价比较实惠的区域，杭州是其目前仅有的没有进驻的省会城市，可能与杭州地价较高相关。

《每日经济新闻》记者从杭州北部软件园管委会获悉，与万达地产旗下其他项目不同，杭州这宗土地属于商业性质。“按照万达的开发习惯，综合体含有部分住宅，他们也提出过相关要求，但管委会没有同意。”管委会相关负责人称。

方芳称，这将增加万达地产开发资金回笼的压力，商业地产算自己持有，但写字楼需要招商，而且节奏没有住宅去化快，全部为商业的属性将增加开发难度。同时与其旗下其他项目相比，5608元/平方米楼面价比较高。

上述项目出让合同要求，该地块地上建筑面积中须含大型购物中心、百货、超市、影城、休闲娱乐、餐饮及室内步行街等商业建筑，且建筑面积不小于13万平方米，其余为办公用房；项目自竣工之日起10年内，不少于8.5万平方米的地上建筑面积须由竞得人自持并整体经营，不得分割销售；竞得人需在地块配建一座IMAX厅的大型影院，并由IMAX公司出具入驻函。

方芳判断，由于该项目物业特征和土地成本因素，将影响其利润处于微利状态。

管委会：曾调整规划

杭州国土资源局出让公告显示，万达地产一举拿下的这宗商业地块为祥符东单元B1/B2-09地块，位于北部软件园范围内，东至十字港规划绿化，南至红旗路，西至杭行路，北至郭家路，出让面积8.3万平方米，约合125亩，可建面积25.4万平方米，属商业商务用地，40年土地使用权。

记者在该地块现场看到，该地块与华盛达·阅城仅一路之隔，东北为德信北海公园、方正荷塘月色等项目。整个地块被围墙圈起，部分地块已平整。在地块东北侧和南侧，各有两台挖掘机，在地块西北角，停放着一台打桩机和若干桩管。

《每日经济新闻》记者在杭州北部软件园管委会采访获悉，根据万达地产的要求，该地块曾发生过规划调整。调整前，建筑密度为40%以内，绿化率为35%左右，调整后，高度、容积率没有较大变化，但建筑密度指标则出现上升，绿化率则下降至20%左右。

“当时，万达地产竞买意向比较明确，同时研究发现，如果万达地产不拿这块地，这些规划调整也符合其他开发商的条件。”对于上述规划调整，叶勇抱这样解释。

为了迎接这家地产大佬，杭州相关部门专门成立了相应部门。《每日经济新闻》记者拿到一份来自杭州市拱墅区科技工业功能区管委会的内部资料《关于成立北软万达项目前期工作组的通知》（科工区[2012]70号）。其内容显示，为集中精力开展该地块项目前期工作，经研究，专门成立北软万达项目前期工作组。“主要是为该地块的规划调整服务。”叶勇抱说。

“该项目工期要求非常紧，根据要求，其商业部分必须在2014年12月25日前全部开业。”叶勇抱称，“当时我们以为整个工期要26个月，但该项目从拿地到开业只要20个月。”万达地产杭州项目将呈现出快速开发的运营节奏。