税收信贷调控细则胎动“保护刚需”之声四起

“国五条”细化政策3月1日发布后，“20%个税”等重申政策一度引发多地房地产交易中心排起长龙。

3月9日，某专业财经媒体报道称，在遭遇“舆论反弹”后，财政部、住房和城乡建设部、国家税务总局已着手制定包括“保护刚性需求”在内的“国五条”执行细则的落实方案（下称“落实方案”）。

关于备受市场关注的“20%个税”政策，上述报道称，在“落实方案”中，除了保留“个人转让自用5年以上，并且是家庭惟一生活用房取得的所得，免征个人所得税”的“优惠政策”，还有望包括按照售价、面积、购买年限等要素划定保护线，区别性征收售房个税的“空间”。

此前的3月8日，中新社的报道也提及，近日相关部委、地方负责人在接受媒体采访时皆表示，新政会对刚需有保护措施。

“5年以上惟一住房转让应可继续免征个税”

被视为“国五条”细化政策的《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办发〔2013〕17号）发布后，市场反响剧烈，尤其是在一线城市的二手房交易方面。

据北京市住建委及房地产经纪机构统计，3月2日至8日，当周北京二手住宅网签量达到9400套，较前周（2月23日至3月1日）的网签量上涨140.5%，与上月同期（2月2日至8日）网签量相比上涨279.5%；新增房源挂牌量环比上涨87%。

中国房地产数据研究院执行院长陈晟称，“国五条”中有关“20%个税”的表述影响面大，市场痛感要比房产税强。两种不同计征办法下，缴纳的税费差距很大，刚需和改善性需求接受不了。二手房改善需求可能被误伤，被推到新房市场。

在陈晟看来，在即将出台的执行细则中，“对个人转让自用5年以上，并且是家庭惟一生活用房取得的所得，免征个人所得税”这一政策，应该还会保留。地方细则可能会针对刚需和改善以及投机需求差别化对待。

住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹6日接受新华社、人民日报专访时也建议，继续严格执行“对个人转让自用5年以上，并且是家庭惟一生活用房取得的所得，免征个人所得税”的优惠政策。

同策在一份报告中建议，“20%个税”应差别化执行，不可一刀切。该机构给出的建议是，对城市现有二手房分类，分板块分地段分面积进行区分；确定成交房屋对应的合理的年收益率，收益率的拟定综合考虑通胀、贷款利息、装修成本等因素；计算该房屋上次购房的折现值，计算差值即二者差额。在此基础上，征收“20%个税”。

“部分城市二套房贷首付可能提至七成”

同样被市场冀望“差别化”执行的，还有房贷政策。

3月8日，中国证券报援引消息人士的话称，目前各地都在研究制定相关实施细则，待制定并报中国央行批准后即可实施。与此前市场预期一致，一些房价涨幅过快的城市，二套房房贷首付可能提至七成，利率提高至1.3倍。

不过，该报道同时援引“央行要求”称，各地要持续跟踪监测个人住房贷款发放情况，密切关注首套房贷利率和首付款比例，以及非本地居民购房贷款政策执行情况。金融机构应严格执行差别化住房信贷政策，优化利率结构，合理定价，满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求。

按《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》的要求，“对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。”

眼下尚不清楚“房价上涨过快的城市”的具体指向。

市场人士预计，相应的“差别化”执行，应该可以从各地的执行细则中体现出来。

“3月购房者或加速入市”

在地方细则出台前，市场各方的情绪仍在发酵。

易居3月6日发布的一份报告称，在目前的楼市下，部分房企及购房者仍想打“小算盘”。但由于“国五条”及细则的出台，市场各方已流露出“按捺不住”的情绪。预计3月份，房企推盘将加大，购房者将“争先恐后”入市。这种情绪，加上过去一年新开工量等因素的糅合，从而使库存继续下滑的动力得以维持。

高力国际认为，在执行细则出台前，高端住宅的成交均价将出现更为明显的降幅，普通住宅市场的成交均价预计将保持相对平稳。一手住宅市场受调控新政影响，总体成交量会有所下降。从长期来看，鉴于未来需求减少的考虑，开发商会相应调整开工进度和拿地策略。

“国五条”细化政策3月1日发布后，搜房网进行的一项网络调查显示，超过五成的购房者，选择将尽快买房，80%受到该新政影响。

此前的3月4日，住建部副部长齐骥曾表态，“国五条”地方细则的出台时间为3月底。

陈晟介绍，全国“两会”过后，各相关部委应该会出台“国五条”的指导细则，然后地方政府会出台相应的土地供应指标、房价控制目标和配套政策。