地方细则将落地 楼市预期恐生变

“新国五条”及细则出台后，资本市场房地产板块连日来剧烈震荡，二手房交易市场则十分火爆。但在各地相关细则出台之前，市场信号复杂多变，后市走向仍不明朗。对此，中国房地产学会副会长陈国强、兰德咨询总裁宋延庆在做客中国证券报·中证网时表示，新政对市场预期的影响较为明显，同时不排除未来出台严厉细则的可能。

投机获益空间被挤压

中国证券报：“新国五条”细则的焦点主要集中在二手房交易个人所得税按照差价的20%征收这一条款上。这并非新手段，却引起市场的强烈反响。在当前的市场形势下，如何评价这一政策效果？

陈国强：税收政策是每次调控中必不可少的手段。但和过去相比，这一政策的力度还是超过大部分市场人士的预期。从政策对市场的冲击力而言，该政策对购房成本的提高显而易见，但这个效果还需要时间来观察，也需要视地方细则而定。当然，这项政策的调整，也有比较明显的正面效应，体现在市场预期的引导上，并大幅挤压了一些投机、投资需求的获益空间。

宋延庆：“新国五条”出台的出发点是为了促进房地产市场的健康发展。当然，这次政策力度或许有点大。就二手房交易税收政策而言，在某种程度上可能会阻碍二手房的流通。如果这样的话，显然和调控的初衷有一定的违背。

二手房市场将降温

中国证券报：按照住建部官员在全国两会上的说法，今年3月底，各地可能出台相关细则。对细则中的条款有哪些预判？

陈国强：无论是“新国五条”还是配套细则，都涉及到几条核心内容，包括对地方政府的年度房价控制目标，年度的住宅用地计划。此外，新政要求地级以上城市，把符合条件的群体纳入保障范围等条款，也应在细则中有所体现。

但也有不确定因素，比如二套房贷问题，在原有基础上进一步从紧是必然的，但涉及到哪些城市，首付比例和贷款利率会提高多少，都存在很大的变数。

宋延庆：“新国五条”中提出要扩大供应，这给市场带来比较好的预期。过去多年来不但存在供需失衡问题，还存在土地供给不足的情况，如果在这方面有所突破，未来市场形势可能会好转。

中国证券报：各地细则出台后，二手房交易市场是否会降温？对新房市场和租赁市场有那些影响？

陈国强：细则出台后，二手房市场将转向清淡。但对新房市场的影响，短期内难以具体量化。对新房市场而言，不同城市的市场供求状况和库存量存在非常大的差别。一二线城市现在面临是增加供应的问题，大部分三四线城市则面临如何去库存的问题。在这样一种差异化的市场状况面前，政策的影响同样会有明显差异化的表现。

对租赁市场而言，由于个税政策的影响，导致更多存量房的房东采取转让出租的办法，相应的租赁需求也会增加。两者之间未来供求关系如何演变，目前还需要观察。

对后市谨慎乐观

中国证券报：如何判断今年的房地产市场走势？

陈国强：从价格上看，当前房价持续上涨的轨迹可能受到影响。未来成交量将出现下滑，尤其是一些东部重点城市。对于房地产投资而言，短期内可能会保持一定的惯性，但政策对企业在土地市场拿地、投资开发的节奏肯定会带来影响，只是不同企业受影响的程度有差别。

宋延庆：当前的市场走势，我认为处于“右下方”。也就是说，从2008年以后的五年时间内，房地产市场经历了一个完整的市场周期。2013年以后，房地产市场将进入另一个周期，当前市场可能是处于复苏的右下部，属于上升的周期。

从上升的周期来看，市场需要三年左右的时间来恢复。从长期来看，行业发展的基本趋势不会改变。因此，我国房地产市场可能还会有较长的发展时间。

中国证券报：楼市调控新政曾一度重创地产股，从资本市场层面看，这种影响还能持续多久？

陈国强：楼市新政出来之后，股市出现暴跌，是市场过度解读，或者说是市场部分恐慌造成的。但从估值上看，地产股的估值跟目前一些龙头公司的业绩表现相比，已经很明显的背离。从目前地产股的投资价值来看，我个人还是比较乐观的。

宋延庆：股市大跌的情形可能持续不了太久，特别是地产股的表现。从当前房企公布的业绩简报来看，受到2012年房地产市场整体回暖的影响，有六七家房地产公司的净利润超过100亿元。在这种业绩支撑下，我个人判断房地产股不会一直下跌。