未来数月或现楼市政策重要窗口期

20日召开的国务院常务会议重申了房地产紧缩调控政策(简称“新国五条”)，主要包括抑制投资投机性需求、增加供给、做好住房保障等五大政策措施。在我们看来，中央近期不会出台进一步的全国性紧缩措施，未来两三个月将是重要的政策窗口期。近期来看，区域性楼市调控的可能性更大。

房价将温和上涨3%-5%

国家统计局日前公布了今年1月份70个城市的房价指数。与上月相比，新建住宅价格下降的城市有10个，持平的城市有7个，上涨的城市有53个。就此计算，有75.5%的城市房价较上月环比上涨，而去年12月、11月和10月这一数字分别为77.1%、75.7%和50.0%。其中，一线城市新建住宅价格增幅最快，北京较上月环比上涨2.1%，广州较上月环比上涨2.0%，深圳较上月环比上涨2.2%。

与去年同期相比，16个城市房价有所下降，而去年12月这一数字为26。温州、宁波和杭州(均位于浙江省)位列房价下跌的前三位，与去年同比分别下跌了10.8%、6.7%和6.6%。房价上涨的城市有53个，去年12月这一数字为40。与前几个月房价上涨主要出现在中国内陆三线城市的情况不同，1月份多个一线城市(包括北京、上海、广州和深圳)的房价出现了相当明显的上涨。广州是房价同比上涨最快的城市，涨幅高达4.7%，而去年12月这一数字为2.4%。

1月份全国房价环比上涨1.0%，而去年12月环比上涨幅度为0.23%。这是自2011年2月以来最大的环比涨幅。1月份35个城市的房价出现环比下跌，而去年12月份这一数字为43.

我们仍然认为今年房价将温和上涨，全国房价整体增幅将在3%-5%。这将有利于经济活动实现温和复苏。然而，考虑到政府已把抑制房价上涨列为工作重点，加之近期新房供给量较大，特别是小城市和内陆地区供给增加较快，房价大幅反弹的可能性不大。对于政策制定者而言，管理预期和保持经济系统流动性稳定对于实现房价稳定十分重要。

区域楼市调控可能性大

“新国五条”重申了房地产紧缩调控政策，主要包括五方面内容：地方政府应保持房价稳定，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标；继续抑制投机性购房需求，已实施限购的城市将继续执行商品房限购政策，此外限购可能扩围至其他房价增长过快的城市；房产税试点项目将扩容至其他城市(当前仅在上海和重庆试点)；加大住房和土地供给，2013年民用住宅土地供应量不会低于此前五年的平均值；2013年经济适用房建设目标为630万套(新开工)和470万套(建成)；加强楼市监测和监督，建立房屋所有权信息系统。

显然，此次决策层重申楼市调控措施是对近几个月来房价加速上涨作出的表态，消息一出随即在股市引发房地产股票的抛售。总体而言，“新国五条”本身并无过多出人意料之处。尽管多数措施不过是对现有调控措施的简单重申，但却影响到了市场预期，特别是对于限购及房产税试点扩围的预期。值得注意的是，“新国五条”并未明确提出资本利得税以及进一步收紧抵押贷款政策等其他政策措施。

国务院此番声明，表明中央将继续密切关注房价走势，抑制房价反弹仍将是政策制定者的一项工作重心。但在我们看来，中央近期不会出台进一步的全国性紧缩措施，未来两三个月将是重要的政策窗口期。近期来看，区域性楼市调控的可能性更大。比如，一些城市近期加强了对住房公积金的管理，旨在为中低收入家庭提供购房资金支持。相比之下，我们认为广受关注的房产税对楼市的影响相对较小，而且未来数年内在全国开征的可能性不大。