国五条不能再成“空调”政策

李燕：欢迎收看《财经每日评》。今天有媒体报道称，国土资源部要求各地在3月底之前上报住宅工地计划，对于成为空调的说法可以理解。

苏培科：现在我们还不能断定到底是不是空调，毕竟国五条条出来之后，他仅仅只是新一届政府领导人上来之后，为政的100天对房地产政策是很明确的给外界一个信号，新的国五条出来之后，是一个框架性的政策，如果看具体的内容其实里面新意不多，但是他的方向跟他的政策框架主要的目的是为了坚持国务院调控房地产的基调不改变，这是他主要的一部分，新国五条里面以前也解读过，他最主要的或者是最大的亮点是由于他的提了一句话，要扩大房产税的试点范围，这是这次国五条里面的很重要的部分，但是需要明确的细则，包括严厉的相应的政策来配套，为什么新国五条出来之后，马上又接着国土资源部又透露说要提前3月底之前上报今年住宅用地的计划，这个供应计划当然土地的供应大家可以算的出到底能供应多少套房子，有多少房子有多少供地出来之后，大家对未来的房价预期会发生很明确的调整，以往由于房地产一调控，调控政策一调控，往常的调控政策主要是以需求管理为主，所谓的需求管理是抑制需求，通过比如紧缩信贷，紧缩地埂，从而使得开发商有理由跟借口，现在一系列的制度，包括调控政策使得商品房的实际供应量在减少，一旦政策稍有松动，每次房价反弹的速度非常快，原因是刚需在等着，结果实际供应在减少，成为了供需之间的不平衡，导致了房价的爆炒，对于土地的供应这块，在过去的3年对于住宅用地的供应计划跟实际情况确实过去3年都没完成，2012年计划供应土地是17.26万公顷，但是实际的住宅用地供应是11.08,万公顷，实际与计划之间差很多，2011年计划供应的土地是21.8万公顷，但是实际的供应量是13.5万公顷，2010年计划的是18.47万公顷，但实际完成的是12.54万公顷，实际完成的仅仅只是计划供应量的60%左右，实际供应的的时候打了折扣，按照容积率算的话，你实际的房子的供应量是在减少的，给大家的预期是肯定是造成政策一松动，房价出现了反弹，这是很关键的因素，今年说要提前公布，提前公布之后，当然你落实的不到位，也还是这样的情况，决定实际供应量减少的因素有几个方面。

主要造成炒房的重要因素，这个因素原因从哪里来，一个是地方政府他在里面控制节奏，比如房价比较萎靡的时候，或者是房价预期不乐观的时候，他就土地供应，给外界造成一个土地供应越来越少，未来的房子越来越少，这是一个炒作房价的借口，开发商也是如此，在房价不好的时候，本来要开盘的房子就一直拖，导致了在大家抢售的时候他就供应出来，这样一系列的开发商的行为地方政府的供地行为导致了目的主要是为了抬高房价，在过程中自行的调节了实际供应额节奏，导致的结果一定是按照利益最大化来出发的，包括地方政府本应该落实国务院或者中央的房地产调控政策，但是实际的情况是他们经常与调控政策相悖，主要是由于他们自身的利益，地方政府的土地财政卖地收入占了他的财政收入的绝大部分，所以他的卖地的过程中，有高度的积极性，所以在这块中央政府现在调控思维在发生转变，以往一直在需求管理，压制不管是刚性需求，投资需求，投机需求，但是现在思路转过来了，通过需要供给管理来改变目前的状况，所谓的供给管理是现在土地的实际供应跟计划供应能达到的话，对于房价的炒作的预期或者炒作的因素会浇上一盆凉水，这些年对这些因素是打了折扣的，希望在2013年对于执行到位，但是通过供给管理不光是简单的增加土地供应就能解决问题，供给管理的要旨几个方面。

你在供应土地之前，要避免盲目的大量的供应土地，导致盖了大量的房子空城闲置浪费，这个是我们不想看到的，为了避免类似于鬼城，要在供给管理之前首先应该做一个事情，我们一直在呼吁的，对于中国的不动产进行普查，到底有多少房子需要供应多少土地，到底有多少人有套房，到底有多少人没有房子，或者是哪些人需要进行改善性住房，这样就一清二楚，只有对目前的不动产进行清查之后，你的供应是有计划的，否则，你的计划是盲目的，我们的很多房地产调控政策也是盲目的，如果你没有一本帐，不清楚到底谁供应房子，那你最后供应的结果是供应的越多，盖得房子越多，结果被有钱人囤积起来，结果最后有大量的房子空置，一旦经济萎靡的时候，这对中国经济造成的危害非常大。