楼市调控不能一味压缩需求

昨日有传言称，近期相关房地产调控政策将出台，方案或是二套房首付由六成提高至七成，或是二套房贷款利率由1.1倍提至1.3倍。股市在昨日亦大跌，其中的地产股领跌，显然是受此传言影响。

从去年底开始，一线城市的房价开始上涨，出现了所谓的楼市暖冬，上涨的楼市在一定程度上影响了购房者的预期，从而制造了些恐慌购房的气氛。在这种情况下，任何一点关于楼市调控加码的风声，都被大家抱着“宁可信其有”的态度。

我们知道，在当下中国，房价已不仅是一个经济问题，同样也是一个民生问题，对楼市进行调控，无疑是必要的，也是得民心的。在过去两三年，楼市调控动用信贷、税收乃至行政手段，基本把房价稳定下来，在一些地方还有所下降。如果考虑到同时期的通胀水平，房价即使没有涨，实际也是下降的。而这场“史上最严调控”也基本上把投机性需求挤了出去，投资性需求大为压缩，可以说，政策已经发挥了预期的效力，楼市调控是成功的。

我们是为了更长远的发展而进行调控，而不是为了调控而调控。一般来说，调控存在两个方面的用力，一是增加供给，一是压缩需求。当前的这轮楼市调控也是遵循着这样的路径，通过大规模的保障房建设来增加供给，通过限贷限购来压缩需求。需求是无法长时间抑制的，只有供给能够大规模地跟上，才能形成一个我们期待的合理的市场出清价格。这对于任何调控都是一样的，楼市调控自然也不例外。

近一段时间出现的楼市暖意，毫无疑问，主要是第一次置业需求以及改善型需求，因为限购的存在，有钱人很难再大手笔买房，除非有四个户口。我们的调控不能对正常的需求予以打击，否则房地产市场就很难称之为市场了。对于这部分刚性需求，我们的调控应该是避免误伤的，因为他们买房是为了居住，这恰恰是我们调控的初衷。

对于二套房政策的不断加码，对于整个市场的影响其实是很小的。目前大部分一线城市都在严格执行限购政策，以北京为例，数据显示，在2012年首套房的比例高达九成以上，二套房的比例很低，而且其中过半为全款购房。对于那些无法全款购买、需要贷款购买的人而言，传言中的调控政策未免过于严厉。这样的政策效果，其实是之前踮起脚尖能够买房的人彻底被挡在了门外。穷人越发买不起，而富人则是该买还买，这样的调控效果着实有限。正是基于此，我们倾向于认为这样的传言是失真的，也是不能够实现精确打击的。

调控固然要为买不起房的人考虑，同样也应该为那些刚刚能够买得起房的人考虑，如果一味地采取压缩需求的做法来维持调控效果，很有可能变成骑虎难下。当前调控需求的手段其实已到极致，更多的应该是着眼于增加供给，无论是保障房的供给还是土地的供给，才能让房价从根本上进入合理区间。