不抢地王不抬地价 房企抱团克制“补仓”

[鉴于对未来房地产(行情专区)市场走势的不确定，越来越多开发商秉承不抢地王、不抬地价的购地准则，这也直接促成了曾经的竞争对手们走向合作，合作拿地、合作开发在大型房地产公司之间变得前所未有的频繁]

严厉的房地产调控，让身处其间的开发商历练得日渐成熟。

2012年的土地市场，尽管整个过程不乏天价地王的小插曲，但总体上开发商保持了较为克制的心态，从而导致全国土地市场成交下降近两成。

《第一财经日报》2012年房地产企业拿地排行榜显示，曾在2010~2011年连续两年以超过4000万平方米新增土地储备傲视全国房地产企业的恒大地产，2012年虽然新增的土地储备仍然位居第一，但新增的土地储备量仅2116万平方米，不足2011年新增土地储备的一半。

而万科、中海、保利地产(行情股吧买卖点)等企业在2012年仍然保持平稳发展的步伐，新增土地储备基本上以“补仓”为主。上海的绿地集团则以1908万平方米的新增土地储备成为2012年的“黑马”，能够在严厉调控的市场环境下有勇气及底气新增如此多土地储备的地产企业在2012年屈指可数。

鉴于对未来房地产市场走势的不确定，越来越多开发商秉承不抢地王、不抬地价的购地准则，这也直接促成了曾经的竞争对手们走向合作，合作拿地、合作开发在大型房地产公司之间变得前所未有的频繁。

成交量整体下降

2012年，虽然土地市场出现翘尾行情，但纵观全年，整体交易量依然下降明显。

日前，国家统计局发布的2012年全国房地产开发和销售情况显示，2012年房地产开发企业土地购置面积35667万平方米，比上年下降19.5%，降幅比1~11月份扩大4.7个百分点；土地成交价款7410亿元，下降16.7%，降幅扩大6.4个百分点。

更早之前，中国指数研究院发布的研究报告也显示，2012年，全国300个城市住宅用地总体供求不及上年，推出及成交量同比分别下降17.3%、23.1%。

中国指数研究院分析指出，去年第一季度土地市场冷清，4月以来供求状况有所缓和，12月推出及成交面积均增至年内最高点。

事实上，无论地方政府推地量，还是开发商的购地量，都是在去年第三、四季度达到最高潮，以保利、万科为代表的一大批开发商的购地行为主要集中在下半年。数据显示，保利地产全年购买土地40宗，但绝大部分集中在11、12月，仅12月就买了14宗。

一位房地产上市公司高管透露，去年三季度之前，由于看不清市场走势，加上政府推地量不足，因此公司拿地相当少，但到四季度，随着优质地块逐渐入市，以及销售理想，公司果断加大土地购买力度，以补充库存。

去年底土地市场的升温，一直延续到今年初，使得土地市场出现有别于上一年的暖冬。伟业我爱我家市场研究院的统计数据显示，北京土地市场迎来开门红，单月成交土地18宗，成交金额205.7亿元，实现了近11年以来北京土地市场最好的开局。

值得提及的是，虽然去年全国土地成交量下滑，地价方面却不降反升。中国指数研究院的数据显示，全国300个城市住宅用地楼面均价同比上涨7.4%，主要是由于下半年以来北京、上海等热点城市热度提高，带动楼面均价结构性上涨，住宅用地平均溢价率为9.0%，仍比上年同期低4.3个百分点。

行情重回一二线

如果说2012年的楼市有所回暖，那么一定是一二线大城市表现更为突出。事实上，这一轮调控让三、四线城市的风险显出冰山一角。

因此，开发商在新购土地的区域上更倾向于一二线城市。中指院统计显示，去年下半年，一二线城市土地成交量增幅明显，土地成交面积TOP20城市绝大多数为二线城市，三四线城市降幅则有所扩大。

同时，全国住宅用地出让金总额前三位均为二线城市，但一线城市的楼面均价继续领先，且去年下半年上涨幅度较为明显，北京市全年住宅用地楼面均价已突破6000元/平方米；长三角、珠三角区域年末住宅用地价格同比涨幅超过五成。

具体区域上，珠三角地区成交量恢复最快，中西部降幅相对较小，东北地区则下降近五成，成交量TOP20城市中长三角区域占据多数。

报告显示，与限购政策出台后房企转战三四线城市不同的是，出于追逐相对稳定高利润的目的，2012年房企回归一二线城市的趋势日益显著，在一线城市及重点二线城市的拿地金额大多呈现明显增长。

以当年进军三四线城市颇为积极的恒大地产为例，该公司高层便在去年透露出回归一二线城市的意图，并将发展重点重新确定为二线城市。

经营思路一度与恒大地产颇为相似的佳兆业也暴露出退出部分三四线城市的端倪。据悉，由于此前广泛布局三四线城市，佳兆业旗下的土地储备近76%均位于三线或以下的城市，其在一二线城市土地储备明显偏低。因此，佳兆业2012年的拿地城市主要为上海、大连、武汉、广州以及毗邻广州的佛山，均为区域性核心城市。

保利地产相关负责人也曾透露，鉴于去年一二线城市楼市回暖显著，公司仍将坚持在这些核心城市发展针对刚需的住宅产品，以保证较高的周转速度。

合作竞争并存

除了在区域选择上重回风险较低的一二线核心城市，开发商的另一慎重表现则是减少竞争趋利避害，通过合作方式来尽量降低彼此的土地成本。市场消息显示，万科、保利、中海等一大批开发商巨头，均在去年加强了土地合作。

去年12月6日，越秀地产发布公告称，其持有95.48%权益的附属公司与广东保利房地产，已成立分别各持一半权益的合营公司广州越禾房地产开发有限公司，以开发位于广东省广州市萝岗区长岭路的地块。

此后的12月18日，中国奥园也发布公告称，公司以约34.11亿元购入的广州市番禺区钟村街汉溪村商业金融用地一至九地块，将由全资附属公司奥园集团与广东保利房地产开发有限公司联合开发，且于12月10日订立土地使用权出让合同前双方已订立合作协议。

两家原本与保利没有任何业务往来的公司先后与这家央企进行土地合作，暴露出保利地产这家央企的触角已经延伸到多家企业。在此之前，保利地产已经在天津与融创，在长沙与万科等进行了多样化的土地合作。

在保利地产加入到合作队伍之前，万科、中海地产、富力地产、雅居乐等一大批开发商，都曾经在同行中进行过合作开发。这使得开发商之间的关系已经由过去的竞争演变为错综复杂的竞合。

对此，知情人士透露，多年下来，开发商高管之间的联系日益密切，这为各家公司之间的合作奠定基础，更为重要的是，目前政府推地量较大，开发商没必要再像过去一样为了一幅土地抢得头破血流，最终承担市场波动的风险。