15家内地房企已境外融资380亿

内地房企在境外高频率且大规模的融资需求最终还是遭遇了“NO”。合景泰富因永久债券的价值被压低而放弃了最近的融资计划。

1月15日，合景泰富发布公告表示，计划发行以美元计值后偿（次级）永久资本证券，但相关金额及条款和条件尚未落实。一旦落实，预期花旗、高盛、汇丰、工银国际、渣打银行、UBS与合景泰富将订立认购协议。合景泰富计划应用所得款项净额将现有债项再融资，并投资其现有及全新项目。

近日却爆出合景泰富取消了该融资计划。根据资料，合景泰富计划发行的永久债券初始息率拟为10.25%，而且将从第10.5年起上升0.25个百分点，从20.5年起上升0.75个百分点。即便如此，上述债券仍旧只获3倍的超额认购，这与近期其他房企发行的普通或优先债券相比，成绩略逊。业内人士分析，正是由于债券价值被压低，合景泰富才取消了发债计划。但到目前为止，合景泰富并未就此发布相关公告。

第一上海证券有限公司房地产研究主管柯学锋向《第一财经日报》记者表示，相比于永久债券，整个香港资本市场更倾向于有年限的高息债。“在过去，房企较少通过永久债券的形式来融资，一般都是要有强大集团背景的房企才敢这样做，普通民营企业发行永久债券的难度比较大。”

所谓永久资本债券，就是没有明确的到期期限，且个别还具有换成股票的可能性，到期时投资者可选择企业换债，也可选择将债券换成股票。不过，合景泰富原计划发行的后偿（次级）永久资本证券并非可换股债券。相关分析师表示，该证券属于混合型证券，是介于债券与股票之间的一种融资工具，是具有一定股票性质的债券。在某些特定情况下，混合型证券的发债公司还可将利息支付延后。

此外，相比于普通债券，在发债公司破产或违约时，后偿(次级)永久资本证券的受偿顺序位于最后。业内人士认为，这是造成大型债券基金经理不愿意选择此类债券的重要原因。

实际上，在合景泰富公布计划发行后偿永久资本证券时，标普就曾发布对上述拟发行证券的评级：“依据我们对混合型证券的评级准则和上述证券发行的拟定条款和条件，我们对上述证券的评级将至少比其长期发债人信用评级‘BB-’低三级。”

合景泰富并不是唯一一家发行永久债券的房企。1月13日，雅居乐宣布发行7亿美元的永久资本证券，但该债券在1月21日正式上市后的市场价格曾下跌4%，目前的市场价格仍低于面值。长江实业于上周发行的5亿美元的永久债券在挂牌首日微跌，且最高跌幅达5%。

“合景泰富还是一个不错的房企，如果选择发行有期限的债券，可能利率和认购率都会有所改善。”柯学锋分析，今年的整个房地产市场持续向好，香港的资本市场也很看好房地产。即便现在的发债规模已经很大了，只要是优质的房地产企业，对资本市场的吸引力还是挺大的。

确实，2013年开年还不到一个月，房企发债队伍已经呈现出“浩浩荡荡”的局面。从1月初的佳兆业、碧桂园领衔，到雅居乐、富力地产、恒大地产等巨头的接力，再到前些天的融创中国、龙湖地产等房企的陆续加入，2013年内地房企境外融资数量已经达15家，融资规模高达380亿人民币。其中，多数房企选择发行优先票据，恒大地产和融创中国选择进行配股，只有雅居乐发行永久债券。

债券利率方面，不同房企也存在差异。较早发行债券的碧桂园获得了7.5%的较低利率，越秀地产发行的10年期5亿美元票据利率更是低至4.50%，而世茂地产、富力地产、建业地产、龙湖地产的债券利率也均低于10%。发债时间靠后的宝龙地产、中骏置业的债券利率有所上升，均超过了11%，最高者为奥园，其发行的1亿美元2017年到期的债券利率高达13.875%。

柯学锋认为，发债时机可能影响发债利率，但造成利率差异的主要原因在于企业本身。“龙湖地产1月22日才宣布发债，但也获得了6.75%的较低利率。”据了解，龙湖地产此次10年期5亿美元优先票据是其在香港上市以来债期最长、利率最低的一笔融资，也是近期民营房企所发行的利率最低的10年期优先票据。

柯学锋表示，从整体来看，今年的房企发债利率普遍要比往年低，接下来还会有一批开发商要进行境外融资，香港的资本市场依然会密切关注。