西双版纳天量供应与高空置率并存

[仅在县级市的景洪一个地方，目前就有超过200个楼盘在备案销售，可能高达千万平方米的潜在供应量正潜伏着不小的供求危机]

过去的2012年，似乎还没有哪一座边疆小城能比得上云南西双版纳景洪的热火朝天，大规模的房地产开发让这里的每一片绿叶几乎都落满尘土。

多家大型房企巨头纷至沓来，以州府所在地景洪为中心，整个西双版纳的房地产市场都在快步疾行，其热度不逊色于任何一个一二线城市。

在大多数人对西双版纳的印象还停留在热带雨林的时候，这里却已经悄然蜕变成一个可以比肩三亚的楼市热土。

从2007年商品房销售规模仅相当于三亚的一半，到2012年楼市销量有望赶超三亚，数据的急剧变化正在告诉人们这里所发生的变化。

仅在县级市的景洪一个地方，目前就有超过200个楼盘在备案销售，可能高达千万平方米的潜在供应量正潜伏着不小的供求危机。

对着沙盘卖楼

1月22日夜，边陲小城景洪从白天的喧嚣中回归宁静，几个消防官兵开始用水枪清洗路面，迎接第二天举行的西双版纳建州六十周年庆典。

在过去不短的一段时间内，因为路面尘土太多，景洪市的道路清洗工具开始改用消防车，而不是环卫部门的洒水车。

一位江西籍的出租车司机对此显得司空见惯：“现在景洪到处都在搞房地产开发，整个城市就像一个大工地，尤其是城郊地带更是尘土飞扬。”

此前2012年5月，《第一财经日报》对房地产开发商在西双版纳大规模圈地，甚至违规进行房地产开发进行了报道，并引发土地监管部门的注意。

时过半年之后，西双版纳的房地产开发热潮并没有减速迹象，当地政府依然在不断要求加快推进各大项目的工程进展。

有当地知情人士向记者透露，媒体报道给当地政府造成不小的压力，分管部门随即要求各房地产开发项目迅速补齐各项手续。

号称“西南地区投资额最大的度假项目”的万达西双版纳国际旅游度假区，在2012年4月12日动工，三个多月后的7月28日便开始对外发售。

记者在项目现场看到，占地约6平方公里的范围内，已经基本完成土地平整，道路框架铺设显露雏形，但除了销售展示中心外，目前仍看不到任何房子的踪影。

但这并不影响项目的销售，售楼中心入口放着项目预售许可证复印件，销售人员对着气势宏大的沙盘，向购房者描绘着这里未来的美好图景。

来自重庆的一家人急着赶晚上的回程航班，匆匆忙忙下订下了22栋的一套89平方米的洋房，价格4280元/平方米。

这位购房者向记者表示：“自己和家人也就是冬天的时候来西双版纳度假，这里的房价比起海南显然便宜很多，总价不到40万元没什么支付压力，投资兼度假，最近一年多不少重庆人开始在西双版纳买房。”

销售人员称，推售的楼盘所剩房源已经不多，购房者大多是西双版纳以外的外地购房者，基本都是全款支付。

成交规模比肩三亚

万达西双版纳国际旅游度假区的热销似乎超出很多人的预料，现场销控图表显示，多数房源已经被人预订。

当地媒体报道称，万达西双版纳国际度假区第一批次600套房源开盘即售罄，第二批次开盘亦已热销八成。在价格方面，第一批开盘均价为4680元/平方米，第二批次开盘均价为4700元/平方米，价格水平在西双版纳位于中上等。

政府官方网站景洪房地产信息网成交显示，另一个销售不错的项目望江苑，目前普通住宅均价与万达西双版纳国际度假区基本持平，截至1月24日，该项目今年以来共成交135套，超过万达项目的111套。

值得关注的是，景洪房地产信息网显示，景洪这个人口仅仅50万的县级城市，目前备案销售的楼盘项目多达208个。

站在高处俯瞰景洪市区，到处是热火朝天的工地，成片的傣族竹楼正在被钢筋混凝土的标准化建筑所取代，房地产广告充斥城市的每一个角落。

本报此前调查，目前以景洪为主要据点的西双版纳房地产市场上，已经有世纪金源、万达、雅居乐、云南城投等国内地产巨头的身影，总投资规模超过千亿元。

根据央视报道，景洪市目前云集了上百家房地产公司。西双版纳州统计局最新数据显示，2012年1~9月，纳入房地产开发投资统计的在建项目达76个，同比增加20个，增幅达35.7%；计划总投资152.2亿元，同比增加31.5亿元，增长26.1%。

当很多人认为这里还是旅游小城的时候，西双版纳已经成为可以比肩三亚的楼市重镇，这足以超出很多人的意料。

根据西双版纳州统计局数据，2012年1~9月，西双版纳实现商品房销售面积94.6万平方米，同比增长15.5%，增速高云南全省平均水平17个百分点。

如果按照每月平均销售面积10.5万平方米推算，2012年全年西双版纳有望实现商品房销售面积126万平方米。

剔除非住宅部分，依据以往统计数据，西双版纳商品房中的住宅比例通常在80%。以此推算，2012年全年西双版纳商品住宅销售面积可达101万平方米。

根据海南克而瑞的统计，2012年三亚商品住宅销售面积约为82万平方米。不过，这并非官方统计数据，三亚商品住宅实际销售数据仍未公布。

与三亚对比可以发现，西双版纳商品住宅销售面积有望逼近，甚至很可能会超过三亚。而此前的2007年，三亚商品房销售面积为93万平方米，西双版纳商品房销售面积为47万平方米，后者仅为三亚的一半规模。

此前的两三年，西双版纳旅游地产投资额平均增速在全省16个地州市中排名第一，旅游地产开发热潮已经远超大理、丽江和腾冲等地州。

当地媒体根据官方成交数据统计发现，2012年1~7月份，不包括昆明在内，无论是成交套数，还是成交面积，景洪在云南州市城市中均排名第一位。

天量供应隐忧

在三亚、琼海等旅游城市楼市成交量萎缩的情况下，西双版纳房地产成交仍保持两位数增长，在全国堪称罕见。

房价比起其他旅游城市仍相对较低，这被认为是西双版纳楼市销售逆势增长的主要原因。当地开发商表示，前几年景洪市的住宅均价一直在2000元/平方米左右徘徊，目前大多数在3500元/平方米至5000元/平方米之间，“海南的房价显然已经很高，很多人在西双版纳买房就是因为房价仍相对较低。”

与三亚相似的是，西双版纳房地产市场中，有很大一部分需求是来自于外地购房者，而且这部分比例正在不断加大。

根据某机构为万达所做的市场调研，目前景洪市本地客户与外地客户占比为6∶4，省外客户多来自于北方、重庆、湖南等地。

外省客户中主要购房目的是度假和投资。本地购房者多为机关公务员、事业单位职工、私营业主、商贸业主及部分工薪阶层，80%以自住为主。

但当地开发商人士表示，随着西双版纳房价的不断上涨，开始超出部分人的购买能力，本地购房者逐渐被挤出市场，外地购房者越来越多。

从楼盘销售情况看，尽管部分大盘销售状况不错，但多数楼盘去化情况并不理想。景洪房地产信息网成交显示，在208个备案销售的楼盘中，多数楼盘连续数日均未有成交记录，意味着开发商销售分化十分严重。

更值得关注的是，大规模房地产项目集中上马，正在制造出惊人的潜在供应量，未来西双版纳楼市供求关系压力不小。

本报根据在售的楼盘进行不完全统计，目前这些在售的项目合计建筑面积已经超过1000万平方米，其中版纳一品建筑面积为27万平方米、滨江果园建筑面积22万平方米、西双十贰城和锦绣时光的建筑面积均为46万平方米。

根据过去三年的成交数据，西双版纳每年楼市消化量大概在80万~100万平方米之间。在加上无法统计的在建、拟建项目，目前西双版纳房地产市场的新房实际存量和潜在供应量显然可以消化多年。

昆明中原地产市场研究部经理马自巧向记者表示，即便是云南本地人，在西双版纳置业的热度也很低。而西双版纳当地人口数量和收入是无法支撑这样一个供应量的，西双版纳楼市是否能像海南一样，仍有待观察。

大量外来购房者入市，导致西双版纳楼市空置率不断上升，有开发商甚至称景洪市部分楼盘空置率达到七八成。

西双版纳州住建局此前向记者表示，外地人购房的比例较大，大多数购房者是以度假的形式置业，才导致季节性商品房空置率较高。