方兴地产资金压力导致信用恶化 陷危险地王游戏

2012年12月，方兴地产有限公司旗下子公司以56.8亿元拿下上海海门路地块。这一价格超过中冶置业以56.2亿元拿下的南京地王下关滨江2号地块，刷新2012年地王最高总价。早在2009年，方兴地产就因拿下楼面价比在售楼价高的广渠地块而受到业内关注。

业内分析，方兴屡拿地王，对其成本构成非常大的压力，拿下地王之后，只能开发高档住宅，否则都无法回笼成本，但高档住宅是受限购政策打压最严重的地方之一，方兴此次拿下的两个地王全在苏沪。据记者了解，方兴在上海的项目出售不利，2012年仅回款10亿元，拿下两个地王，拿地和开发所需资金将对其形成严重的考验。

资金压力导致信用恶化

2012年下半年，央企拿地情况尤为突出。据中原集团研究中心数据监测，去年9月至今，在中原集团监控的20个重点城市中，央企拿地共计32块，涉及总金额达365.37亿元。其中，拿地势头最为凶猛的要数保利，9月至11月，保利拿地12幅，总耗资192.14亿元。招商地产也是央企中拿地动作最大的房企之一，9—11月共拿地8幅，共斥资37.76亿元。虽然方兴地产与之相比，拿地数量不多，但因为两个地王价格较高，拿地资金数不低于50亿元，高于招商地产。

根据记者计算，方兴地产2012年拿地超过70亿元，而其总资产仅100多亿。这一现象引起众多中小地产企业注意，瑞涛集团副董事长田晓文告诉记者，目前，一线城市的地块全被大企业收归囊中，中小地产企业基本上没有机会，只能在二线以下城市发展。

2012年半年报中方兴地产董事会主席罗东江提出，下半年及今后一段时期内，坚持高端定位，走精品路线，以城市综合体和高端住宅为开发重点，在一线城市和二线区域中心城市以及国家级旅游景区积极拓展，成为中国领先的高端商业地产开发商和运营商。

高端地产业务对土地价格不敏感，并往往能承受更高的土地价格，这或许是方兴地产屡拿地王、出手阔绰的原因，但就是这样，方兴也有承受不起的时候。

“当年拿地，当年受益”是方兴地产的经营思路，罗东江曾说，除非是12月31日拿的地，否则当年就要受益。然而记者发现，在北京的地王项目广渠路金茂府项目是2009年6月30日拿到地，但直到2011年上半年才开盘，并且于2012年年底才向客户交房。

广渠路地块是首块楼面地价超过当时在售楼价，是“面粉超过面包”的地块。按照28万平方米的规划建筑面积，其楼面地价达到14464元/平方米；除去3万平方米左右的公共建筑面积，可售面积折算出的楼面地价将达16240元/平方米，北京商品住宅成交均价还处于13000元/平方米的水平，创造了北京公开出让土地以来楼面地价的新高。

或许正是因为吃不消，当年的12月30日，方兴地产曾经要求修改规划，调整内容中包括在建筑规模不变的前提下，将项目中两幅主要建设用地A4-1、A4-10的建筑高度调高，分别从60米和80米的限高，调整至80米和100米。这实际上是要求增加可售房数量。当时引起业界的普遍反对，北京市最终没有同意其要求。

2012年上半年，方兴地产屡屡拿地，下半年方兴地产还要拿下50亿元的土地，这对其资金的考验非常明显。方兴地产2011年利润为29亿港元，远远不足以支持方兴的拿地费用。

方兴地产开始多次融资：2012年上半年总额2亿美元的俱乐部贷款获得银行审批，另外，方兴地产子公司中国金茂成功发行人民币7.5亿美元短期融资券，2012年下半年，方兴地产又发行5亿美元的债权。虽然去年融资14.5亿美元，但记者发现，仅重庆项目和梅溪湖项目，耗资就在700亿左右，对于如此多的项目和资金而言，不足100亿元人民币的融资真是杯水车薪。

鉴于方兴地产表现疲软，穆迪在去年3月将方兴地产的展望由稳定修订为负面。去年8月28日，又发布研究报告称，方兴地产2012年上半年的财务业绩疲弱，对其信用状况有负面影响。

高档住宅的春天尚未到来

方兴地产的住宅项目主要针对高端市场，但高端市场是受严限购政策影响最深的细分市场，链家地产的2012年内入市项目监测数据显示，高端住宅的签约率为37%，与非高端住宅相比，低12个百分点。方兴地产旗下虽有广渠金茂府三期涨价热销，但其他项目稍显逊色。广渠金茂府难独撑业绩，整个高端住宅市场的春天仍未到来。

亚豪机构市场部总监郭毅指出，北京金茂府项目的热销不具有可复制性。她认为，方兴地产金茂府项目从北京起家，对北京的地产相对了解，周围配套设施也较好，并且北京四环以内地段非常少，无论是投资还是自持，都是非常理想的选择。但北京以外的地区如上海等，可能因为方兴地产缺乏对这些城市的了解，销售并不理想。

郭毅认为，高档市场消费者基本上都是购置第二套甚至三套以上的房子，而限购政策正将他们限制在购房者之外，不具备购买资格，高端物业受此次调控新政的冲击程度将远大于普通住宅，所以高端物业未来将面临更大的不利影响。目前很多人正在寻求多种方法规避，比如以公司名义购房。

但无论寻求哪种方法，面对有史以来最严厉的调控，上海高端房地产的下降非常明显。中国房地产信息集团的数据显示，目前上海金茂逸墅成交主要集中于单价1万出头的酒店式公寓，而均价超过3万元/平方米的别墅全年仅成交12套。2012年全年，上海金茂逸墅全部销售金额仅略超过10亿元。这一数据显示，方兴地产的高档住宅在上海销售并不理想。

1月16日午间，方兴地产突然发布公告宣布人事变动，罗东江辞任该公司非执行董事兼董事会主席、战略及投资委员会委员。与此同时，执行董事何操辞任首席执行官，改任董事会主席。此外，还有其他人事变动。地王换帅，令人遐思——危险游戏是开始，还是结束？