专家热议城镇化 称目前土地城镇化速度过快

近期，市场持续对新型城镇化的概念热炒，地产板块多次涨停。今日在观点地产举办的“市场选择”的年度论坛上，经济学家巴曙松（微博）指出，城镇化并不是必然带来经济增长，当前土地的城镇化的速度显著快于人口城市化的速度，已从数量扩张向效率、内涵扩张过度。

对此来自中国房地产协会副会长朱中一也坚持上述观点。

此外，秦虹认为，不能简单套用过去经验判断新型城镇化一定会对房地产市场有极大的推动，城镇化对房地产业的影响至少在2013年影响是中性的，不应该过份乐观。

巴曙松表示，过去十年，城市建成区面积增长速度超过60%，但是城市人口的增长速度刚刚过40%，不少新的开发区没人住，城市化发展被粗放式使用，城市每平方公里居住的人数过去十年不仅没有在快速城市化过程中上升，反而下降。他估计，未来这么快建成的新区土地扩张将有所放缓。

朱中一指出，城镇化既能够创造投资需求，也能够带来消费需求。目前面临土地的城镇化明显快于农民的城镇化，城市的建设或者过度依赖房地产业，对实体经济发展、对相关产业发展不够等问题。他提出，政府应该积极引导商业地产、旅游地产、产业园区地产和老年住区的发展。“去年不断强化政府权力，但依靠强化政府权力矫正市场是一个笨办法。”陈淮说，过去几年国家制定政策不断地疲于应对市场中各种本来可以预见到的反应，比如人口过渡向特大城市集聚，比如过度放大供给导致价格变化。

近期，根据房企相继公布年度销售数据显示，万科、绿地以及保利地产纷纷迈进千亿销售规模，而恒大、中海等进入年度900亿的销售业绩，紧逼千亿房企，整体市场再度扩容。

中国城乡建设经济研究所所长陈淮说，下一轮竞争，占据垄断地位的企业（大国企）和市场化之间的竞争，高质量与低质量的竞争，大企业和小企业的竞争，不同城市之间的竞争会日益显著。

“目前地产企业的资产负担在持续增重，地产上市公司平均的周转速度比2011年减慢了8%。经济增速减缓，制约刚需释放，意味着后土地红利时代地产行业必须转型。”金融分析家杜丽虹认为，从供需看，当前的房价处于刚需的上限，未来能否继续走高主要依赖于真实收入的增长，房企必然从重资产模式转向轻资产模式。她说，在轻资产模式下，地产企业传统的优势比如拿地被淡化，不像以前那么重要。效率优势被放大，但并不是所有的企业都能实现轻资产转型，只有真正具有效率优势的企业才能实现成功的转型，从金融以及商业模式进行创新。