楼市上演暖冬行情 调控呼声再起

百城房价环比连涨7月、部分城市地王再现……房地产市场暖冬行情正如火如荼地上演，折射着市场预期悄然生变。在新型城镇化长期利好、地方政府换届效应短期刺激被片面夸大的当下，强化预期管理，从严从紧执行政策应是楼市调控重点。

楼市迎接“开门红”

2012年年底，全国楼市呈大翘尾之势。紧接着，元旦小长假期间，多地城市迎来楼市“开门红”。

上海易居房地产研究院1月6日发布的数据显示，2012年12月份，房企年末推盘冲量，交易行情呈大翘尾之势，20个城市成交量共计998万平方米，同比增长90.3%，环比增长12.4%。

另据中指院数据，2013年第一周楼市成交极旺，在检测的40个城市中成交同比上涨城市占九成以上，其中广东省韶关市增幅最大，竟达681.38%。此前在元旦小长假期间，全国主要54城市楼市住宅签约比2012年同比上涨了16.8%，首周多个城市楼市成交增幅超过100%，增长相对明显，新年伊始楼市即呈现一片“红火”态势。

尽管中央“坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归”的表态拉开了新一年楼市调控的主旋律。不过，在地方政府的一次次微调试探中，暖风不时地吹向楼市。2012年，“红五月”再现、7、8月达到年内高峰、岁末成交翘尾，而2013年元旦第一周40个城市中同比上涨城市竟占九成以上。一阵阵楼市回暖与调控喊话交织上演。

回暖背后的“恐慌推手”

2012年年末，各种流言不断助推楼市价格暴涨的预期：广州、深圳新房开盘“通宵排队”购房；北京二手房加价70万元销售；南京、上海等地总价地王再现。

而记者调查发现，在2012年年终房地产交易放量、价格微涨的背后，有不少推手制造“恐慌”试图扰乱市场预期。

12月14日，广州市区某楼盘开盘，一些商业机构迅速在微博和网站贴出所谓“千人排队”的照片和文字说明，然而当晚参与所谓“千人排队”的购房者对记者表示，“最多时有两三百人，但绝没有上千人，而且很多人看着也不像是去买房的，而是工作人员。”

与此同时，网上关于年末二手房业主大幅提价、反价的情况也在不断出现。此前有报道称，北京某二手房一夜提价70万元。记者采访发现，这一消息已被证伪。记者从广东中原地产了解到，目前二手房挂牌价格确实比年初出现上涨，但并未出现如2009年大规模反价情况，撕毁合同的情况只是少数。

业内人士表示，从新房和二手房交易量价和土地出让等指标分析，当前房地产市场确实出现了一些回暖迹象，但并不存在价格大幅反弹的基础。有一些机构和个人试图利用这一波量价上涨渲染楼市的紧张空气，制造无形恐慌。

楼市洗牌仍将持续

2012年年底，北京市土地整理储备中心集中出让三宗通州区台湖镇地块，最终万科和首开联合体将其中两宗收入囊中，世纪鸿开发有限公司则“劫和”另一宗，而三宗地块超过21万平方米的超高保障房配建比例，让项目的纯商品住房楼面价提高不少，业内直呼：面粉高过面包时代再度到来。

热的不仅是北京，统计显示，在刚刚过去的一个月，上海、广州、深圳等10个城市均有“地王”涌现。

伴随着供应量上升，全国土地市场逐渐回暖，各地“地王”频现。但市场人士认为，楼市调控加剧了房企的分化。对于大房企来说，有着几百个项目，有不同的开发周期，不同时期都有收入，可以平衡企业的业绩，风险也相对分散，企业发展也相对稳定。而中小企业项目较少，受调控影响比较大，业绩不稳定。

“目前开发商拿地热情明显上涨，但与2009年的狂热相比，已经十分理智，并没有出现土地价格高于周边楼面价格的情况。”李国政直言，对于有购房需求的人来说，不必因地王导致恐慌情绪。而他亦认为，地王现象不可持续，随着地方政府年后推地力度减弱，土地市场交易将趋于平淡。

一位做房地产投资的投资人王岩认为，拿地意愿强的或许也只是大的国有房地产开发商。

据国家指数研究院统计数据显示，万科、保利和绿地3家房企2012年销售额超过千亿，中海、万达、恒大三家企业销售额也均突破900亿元，稳步向千亿迈进。业内人士分析，经过了近两年的调整，2013年中国的房地行业将彻底摆脱萎靡态势，进入良性发展通道，但房地产行业洗牌仍在持续，房企未来或将明显分化。

楼市调控呼声再起

随着房价、销售的齐涨，有关楼市调控的呼声再起，而住建部等中央仍表态要继续加大房地产调控。

住建部部长姜伟新近期表示，如果因为放松调控而导致房价快速上涨，住建部将会同监察部对这些城市进行约谈，直至问责。

国土资源部办公厅也于日前发出紧急通知，要求逐宗核查非新增建设用地。通知要求，各省级国土资源主管部门迅速对土地卫片执法检查工作中上报的非新增建设用地逐宗进行核查，于1月20日前将检查核实情况的书面报告、地块清单及相应举证材料一并上报，凡少报或漏报的“非新增建设用地”，将直接按违法用地计入比例。

回望2012年，一些地方政府在地方财政压力下，屡屡松动楼市调控，但很快被叫停。即便如此，从2012年年初起，房地产开发商也开始进行各种促销活动以价换量。到2012年年底，甚至有一些地方出现排队买房的情况。

中原地产研究中心总监刘渊认为，姜建新的表态并不是临时性的。2012年房地产调控政策一直都未放松。去年12月初的中央政治局会议上又提出“继续坚持房地产调控不放松”，这实际上已经奠定了2013年房地产市场调控的基调。

日前，国家发改委、住房和城乡建设部也已经开始就房地产调控长效机制进行会商和协调。住建部已经将“配合有关部门，加紧对建立金融、财税等手段为主的房地产市场调控长效机制进行研究”作为该部门2013年将要开展的重点工作之一，而在2012年布置的八项重点工作中，并不包含此项工作。