2012年度房地产行业集中度进一步提升

回首2012年，整体上来说，是龙头房企收获的一年，也是房企房地产市场加速洗牌的一年，在这一年中，市场发展呈现先抑后扬走势，房企需要不断改变策略，方能在多变的市场中找准自己的位置。可以看到，得益于企业在战略、营销等方面的积极应变，龙头房企表现愈加优异，市场份额持续增加，中坚力量难以撼动，引领着行业的前行。

规模：业绩加码，分化加剧，房企集中度不断提升

走过房地产市场10年黄金期，一轮接一轮的调控政策袭来，推动着行业不断成熟，同时也影响着不同房企的规模之变，最大的变化莫过于排位靠前的房企整体业绩规模持续增长。

首先，对比近三年来的企业销售金额集中度及增速情况，我们发现，TOP10企业及TOP20企业的销售金额占比保持不断提升，特别是在2012年，TOP10企业与TOP20企业金额集中度分别增加了2.03与2.77个百分点，而在2011年时，其增加的幅度均在0.5个百分点内。2012年，调控政策未有加码以及金融政策出现放松，为市场营造“窗口期”，让不少房企看到销售时机，龙头房企尤为踊跃，保利担当旗手，率先出击，而后恒大、万科紧跟，龙湖、世茂也不甘示弱，纷纷加入大规模促销行列中，以往在活动促销上保持静观态度的招商也加入进来，从2月份到12月份，借助集团“140年周庆”先后三次发起客户感恩回馈活动，带动企业业绩超额达成，可以说，TOP20企业金额集中度增加是今年市场上龙头房企争相发力业绩突破的结果。

同时，值得注意的是，在金额增速方面，相比于前10强企业，排名位于11-20名的房企增长速度更快，在2011年时，其增速为17.36%，而至2012年时，已达27.35%，提升近10个百分点，可以预见，未来10强企业在规模增长下开始偏向利润，而后起企业则寄希望于业绩上的进一步提升。

表1:2010-2012年企业销售金额集中度及增速情况

其次，房企面积集中度上的表现与金额一致。TOP10企业与TOP20企业面积集中度较去年同期分别增加了1.77及2.51个百分点，龙头房企实现业绩、规模双扩容。不过在面积增速方面，位列11-20名的房企表现更为抢眼，在2012年，增速达到36.02%，较2011年增加22.82个百分点，远高于10强企业33.58%的增速，显示出该阶段房企蓄势待发之势，部分房企，如龙湖、绿城将是未来10强企业储备军。

表2:2010-2012年企业销售面积集中度及增速情况

资料来源：CRIC，中国房地产测评中心

备注：集中度=入榜企业销售金额（或面积）/统计局公布的全国商品房销售金额（或面积），其中，今年12月全国商品房销售金额（或面积）是根据2011年11月与12月单月同比增幅推算所得。

格局：千亿军团扩容至三家，强者恒强局面进一步凸显

纵观《2012年度中国房地产企业销售TOP50》榜单，千亿级企业大放光彩，作为龙头老大，万科以1418亿元的业绩再度领衔榜首，而紧跟其后的绿地与保利分别以年度销售金额1078亿元及1018亿元位列二、三，由此，继2010年万科首度进入千亿军团后，绿地、保利于2012年携手加入。2012年依然是调控年，房企却实现了业绩的跨越，万科由1200亿元奔向1400亿元，绿地、保利迈上了新的台阶，房企竞争格局愈演愈烈，强者恒强局面不言而喻。

绿地、保利这两家房企2011年时销售金额均在700多亿元，能够在一年之内登上千亿宝座，一方面离不开企业的国资背景，拥有得天独厚的资源优势，另一方面也是企业顺应市场，积极求变的结果。

对于绿地而言，2012年是企业的“发力”年，在多个版块展开攻势。土场市场上，绿地今年在一线城市拿下多幅核心地块，增强重点城市竞争力；在产品类型上，商业地产也有力地支撑了业绩的稳定增长；品牌建设上，进驻重点二三线城市，在当地打造城市地标。

与绿地相比，保利今年的表现更为突出，战略转变与营销顺变一起抓。战略方面，企业保持高速周转的同时，加强了一二线城市的投资力度，为企业后期业绩增长与利润丰收打下基础；营销方面，企业随行就市，不断调整促销方式，年初的“囍春行动”一炮打响，带来房企的纷纷效仿，而后保利启动“三抢”策略，以“抢资金、抢市场、抢进度”为口号，将80后定向优惠铺开，成为年度的一项抓刚需置业者的利营销利器。

除万科、绿地、保利成功超过千亿之外，中海、恒大两家房企销售金额也均在900亿元以上，而且同为高周转企业，已进入的2013年，调控政策如没有更为严厉，相信千亿军团成员将至少增加至5名。