土地市场年末“翘尾” 难掩全年收入下降

尽管2012年底一线城市的土地市场急速升温，频现地王，但土地市场的“翘尾”行情，仍难掩盖一线城市全年土地出让金下降的事实。

2012年底土地市场的热闹程度毫不逊色于楼市最为火爆的2010年。

近日，在万科联合首开高价拿下北京一地块后，华远地产董事长任志强忍不住在其微博上“调侃”万科集团执行副总裁毛大庆：“毛总再一次用贵于面包的价格购买了面粉。是疯了，还是饿的？或再一次推高北京的房价。”

尽管2012年底一线城市的土地市场急速升温，频现地王，但土地市场的“翘尾”行情，仍难掩盖一线城市全年土地出让金下降的事实。

据相关机构统计，2012年1月至12月26日，上海市共成交经营性用地135幅，成交面积约490万平方米，出让金额719亿元，分别较2011年同期减少20.5%、24.3%和19.1%。北京2012年前11月的土地出让收入更是创下2009年来的新低。

收入仍处历史低位

从年初“极寒”到年中升温，再到年底“翘尾”，2012年国内主要城市土地市场走出的上扬曲线异常明显。

据上海易居房地产研究院发布的数据，2012年1~11月，包括北上广深在内的十大典型城市土地出让金收入为3574亿元，与2011年同期相比下降37%。目前，虽然土地出让金仍处于历史低位，但同比降幅已连续9个月收窄。

数据显示，2011年1~11月，十大典型城市的土地出让金收入为5728亿元，2010年同期为6541亿元，2009年同期则为4091亿元。

上海易居房地产研究院研究员吴晓君预计，2012年全年十大典型城市的土地出让金收入同比约有三成的降幅。

在被视为楼市“风向标”的上海，2012年底土地出让金收入已经连续多月突破100亿元。据21世纪不动产上海区域市场研究部统计，2012年1月至12月26日，上海市共成交经营性用地135幅，成交面积约490万平方米，出让金额719亿元。分别较上年同期减少20.5%、24.3%和19.1%。

21世纪不动产上海区域分析师黄河滔认为，2012年初市场的低迷是整年成交同比回落的主要原因。据统计，2012年下半年土地出让面积约361万平方米，占全年总量的73%，出让金额合计达601亿元，占比为84%。

北京土地市场2012年年底也出现了明显的“翘尾”行情。不过，北京市土地整理储备中心信息统计，2012年1~11月，北京已成交139宗土地，出让金合计仅为571.6亿元，和2011年同期920.7亿元相比，2012年1~11月北京土地出让金下降约38%。2009年、2010年同期数字分别是640亿元、1075.3亿元。

在备受关注的居住用地方面，截至2012年11月底，北京当年宅地成交31宗，土地出让金365.7亿元。2012年宅地成交宗数比2011年同期的50宗少了近40%。3月、5月、8月、10月，四度出现宅地单月零成交。

有市场分析人士认为，2012年上半年受市场预期尚未明朗、房企资金还在改善的影响，北京宅地供应较少；下半年则又在“十八大”前夕暂停了多宗地块出让，使全年土地供应节奏很不均衡，最终影响了土地出让金收入。

回暖加速

据统计，2012年11月，十个典型城市土地出让金收入为663亿元，环比增长23%，同比增长0.4%。从2010年12月达到近5年来最高值后，土地出让金收入开始进入波浪式下行通道，在2012年5月份降至历史最低点后，出现缓慢爬升的态势，2012年11月环比增长超过两成，创下近16个月新高。

在出让金收入缓慢上涨的同时，土地出让的均价仍在上升。2012年11月，10个典型城市土地成交均价为2580元/平方米，环比增长18%，比上年同期增长10.1%，持续同比正增长，均价创下22个月新高。

2012年1~11月，上海市土地成交均价为2105元/平方米，较1~10月份上升10.6%；同比下降22.3%，较1~10月份同比降幅缩小6.8个百分点，土地价格自6月以来已连续六个月上升。

在2012年11月27日到12月26日之间的一个月里，有8个城市的地王纪录被刷新。2012年12月26日，上港集团联合方兴地产以56.8亿元的价格拿下上海虹口海门路55号商办地块。56.8亿元的成交总价不仅是上海2012年的总价地王，也超过南京下关滨江地块，一举刷新了2012年全国最贵地块纪录。

同策咨询研究中心总监张宏伟认为，“暖冬”与“翘尾”行情局面的出现，导致开发商的资金面不再紧张，对于企业来讲，尤其是具有庞大资金实力的龙头企业与央企地产企业来讲，势必会考虑增加土地储备，积极拿地“换仓”谋求下一轮的市场发展机会。