土地市场遇“暖冬” 大房企频拿地小房企忙卖地

先冷后热，是今年土地市场的真实写照。上半年，土地市场交易跌至谷底，居住、商办用地成交量较2011年同期均下降3成以上，但是第四季度起，转机悄然出现。由于新房销售市场的逐渐回暖，开发商销售回款顺利，资金压力有所缓解，购地热情增加，推动土地成交量回升，从11月开始各地“地王”纷纷现身，年底土地市场暖冬迹象再次牵动市场神经。

土地供应前低后高

今年以来，我国土地市场成交明显前冷后热，上半年，楼市的供应量与成交量双双下滑。在万亿库存的压力下，房企负债率高企，资金链出现紧绷现象。加之受楼市调控政策影响，各地政府推地节奏明显放缓。土地市场的成交量持续冷清，中国指数研究院数据显示，上半年全国300城市土地出让金总额6525.98亿元，较去年同期下降38%。在一线城市中，上海出让金总额仅占去年同期4成，为184.2亿元人民币；北京出让金总额为144.88亿元，较去年同期降55.65%。土地成交量方面，上半年40个大中城市中仅有9个城市的成交量高于去年同期，其中北京和上海土地成交量均明显下滑，一线城市仅广州高于去年。

而进入四季度以来，土地市场迎来供地高峰期，10月，全国300个城市共推出土地3242宗，推出面积13326万平方米。11月推出土地3949宗，推出面积15513万平方米，高于前三季度单月水平。

中国指数研究院华中分院副总监李国政认为，土地供应由低转高，一方面，与地方政府的财政压力有关，财政部数据显示，今年前10月，全国国有土地使用权出让收入20093亿元，同比减少5561亿元，下降21.7%。另一方面，也是为完成全年的土地供应计划。来自国土部的数据显示，前三季度落实住房用地供应量为8.3万公顷，占全年供应计划落实的52.1%，同比减少17%。“上半年无法完成任务，下半年交易任务就重，因此年末各地政府都会加大土地供应。”李国政说，实际上，许多城市未能按年度计划完成土地供应。北京已经连续三年未能完成土地供应，但为了冲击目标，大部分城市都会争取完成70%以上。

成交转热地王现身

伴随着供应量上升，全国土地市场逐渐回暖，年末还出现了一个新的现象：“地王”潮。

12月26日，上港集团(行情股吧买卖点)旗下的威旺置业有限公司以56.8亿元竞得海门路55号地块，楼板价高达23330元/㎡，溢价率21.11%，刷新了12日万科、绿地及九龙仓联合体创造54.31亿元的新纪录。事实上，这已是上海四季度“地王”纪录第四次被刷新。

热的不仅是上海，统计显示，在刚刚过去的一个月，北京、上海、广州、深圳等10个城市均有地王涌现。11月27日，北京新增挂牌的朝阳区农展馆北路地块，楼面起价3.38万每平方米，有望刷新今年北京单价地王纪录。11月28日，宝安区A122-0341地块以总价20亿元成功出让，成为深圳今年的新地王，12月24日，天津双料地王诞生，南开区天塔道一地块以总价46.2亿元、楼面价1.5万元/平方米的价格出让，同时刷新天津土地市场地块出让总价和楼面价年内纪录。

对于各地频繁出现的地王，李国政表示并不意外，仔细分析可发现，当前成交地王多为一线城市核心地段，如上海是在外滩地段，北京是在东四环以内，其稀缺性导致了起拍价格较高。此外，除少数城市外，大部分地王均为总价地王，而非单价地王，如上海地王地面价格为每平方米2万元，而周边房产价格已高达4万元，从对比角度来说是合理的。“目前开发商拿地热情明显上涨，但与2009年的狂热相比，已经十分理智，并没有出现土地价格高于周边楼面价格的情况。”李国政直言，对于有购房需求的人来说，不必因地王导致恐慌情绪。而他亦认为，地王现象不可持续，随着地方政府年后推地力度减弱，土地市场交易将趋于平淡。

大房企频拿地小房企忙卖地

如果只有供应，而没有需求，土地市场同样很难走出低迷。因此，土地市场前冷后热，另一个重要因素来自地产商从第三季度开始的积极“圈地”。根据中原地产研究中心统计数据显示，12月前20天，保利、富力、恒大、华润、金地、绿城、万科、中海、雅居乐以及招商地产(行情股吧买卖点)10家标杆房企共斥资305.4亿元圈地，已超过11月全月购地金额。其中，万科拿地金额破百亿元，达102.2亿元；中海地产紧随其后，拿地资金达86亿元；保利地产(行情股吧买卖点)则以85.2亿元的拿地支出位居第三位。

“开发商对于市场预期的好转，在一定程度上刺激了拿地的冲动。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭则表示，按照一般规律，土地市场滞后于房地产市场半年左右，房地产市场从今年二季度已经开始持续反弹，而开发商拿地较多大约是从三季度开始。

此外，开发商的资金链好转也是土地回暖的另一因素。目前，保利、中海、招商、远洋、绿城等十余家大型房企已经完成全年销售目标，资金充裕，有了补库存的资本。此外，国内大型房企多是上市公司，年末也将面临资本市场的考核，在楼市交易回暖的背景下，具有土地储备能力的房企更占优势。可以看到的是，目前“地王”项目大多由实力雄厚的大企业取得，如中海、保利、方兴等。而与之形成鲜明对比的，是一些小房企面临生存困境，只能卖地求生存，如恒盛地产、沿海家园等爆出出售资产或高息融资的消息，令中小房企的高负债危机浮出水面。

中原地产市场研究部总监张大伟分析称，房地产企业分化将持续。标杆房企由于整体业绩良好，资金链缓解，库存下降，未来仍将成拿地主力。而一些中小开发商整体资金链依然紧张，卖地求生的趋势难改。