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济南楼市今年量价齐涨 明年小幅微涨可能性大
来源：钢联资讯 |浏览：次|评论：0条 [收藏] [评论]
从黑色1月成交1390套，到红5月成交5753套，再到年终12月成交9000余套，2012年济南楼市龙头低垂龙尾翘。据市建委官方统计数据显示，今年济南新建商品房总成交量超过7万套，环比去年上涨1成；二…
从“黑色1月”成交1390套，到“红5月”成交5753套，再到年终12月成交9000余套，2012年济南楼市“龙头低垂龙尾翘”。据市建委官方统计数据显示，今年济南新建商品房总成交量超过7万套，环比去年上涨1成；二手房共成交2万余套。国家统计局数据显示，济南新建商品住宅均价呈上半年整体下跌下半年持续上涨态势，二手房价波动上涨，目前均价每平方米约8900元。
新房
下半年连续微涨全年成交7万余套
“晚出手两个月，多花了近4万块钱。”说起自己的买房经历，刚需族刘志云不免后悔。6月份，她在西部一楼盘看到一批促销房源，均价每平方米6100元左右，相较开盘价略降。她有些心动，但受“抄底”心理驱使，决定观望，不曾想下半年几次加推该楼盘房价渐渐涨回到6500元左右。最终，刘志云以总价60万左右的价格购买了该楼盘一套90平方米左右的房源。“不敢再等了，看今年这个趋势继续上涨的可能性很大。”刘志云说。
其实，今年不少济南市民与刘志云有相同经历。据国家统计局每月18日公布的全国70大中城市住宅销售价格数据显示，上半年济南新建商品住宅价格以跌为主，最大跌幅在4月，下跌0.6%，6月持平后，下半年济南房价连续微涨5个月。
搜房网最新统计数据显示，12月济南新建商品房网签套数已超过9000套，约是年初1月1390套的7倍。纵观2012年济南楼市，每月成交绝对数据昭示回暖。
据市建委官方每月统计数据显示：“黑色1月”济南成交1390套，创历史同期新低，龙头低垂，不少房企“群体歇菜”；2、3、4、月成交3742套、5550套、4786套，小阳春吹来暖风，不少房企“冬眠中苏醒”；5、6月成交5753套、5390套，红火势头初显；7、8月成交7266套、6682套，热夏带来热销；9、10月成交7326套、7285套，购房者观望减弱，果断出手，金银足色；年终11、12月成交7841套、9016套(截至记者发稿时数据)，火爆暖冬，龙尾高翘。
据不完全统计，2012年全年济南新建商品房成交量72000余套，比去年的65944套上涨1成。
二手房
均价波动上涨全年成交2万余套
与新建商品房价格走势不同，济南二手房挂牌均价波动中持续上涨。
今年5月份，郝女士看中市中区杆石桥一栋学区房，房东李先生要价每平方米9300元。郝女士觉得内部装修稍次，想再等等。9月份没有寻到更好房源的郝女士，再找到李先生时，房价已被上调到9700元。
据搜房网二手房数据中心统计，1月济南二手房挂牌均价为每平方米7937元。之后波动上涨，8245元、8524元、8872元……12月以来持续上涨，上周均价已达到每平方米8922元。今年总成交量将超过2万套，比2011年1.6万余套增加4000余套，增幅达两成多。
纵观2012年济南二手房市场，成交曲线为开口向下抛物线。年初增速上涨，1-6月成交量分别为402套、727套、1572套、1645套、1654套、1772套。7月以2682套的成交量成功登顶，是年初成交量的6倍。之后波动微跌，总体处于2000套左右的高位。
“今年济南的二手房市场总算是缓过劲来了。”王先生是一家品牌连锁中介公司济南区域的负责人，谈起今年的生意，王先生很欣慰。他说，去年下半年济南二手房市场萎靡，成交量逐月下降，零成交成了不少中介店面的“常态”。2012年以来，回暖趋势明显，他旗下的几十家连锁中介店每月都有累计六七十套的成交量，加盟店面也有所增多。
存量
新房、二手房皆存量充足
据济南市建设部门统计显示，年初以来济南市批准预售的商品房有179168套，其中住宅有48579套。以今年济南商品房销售情况来看，仅今年的商品房存量还有10万余套，其中住宅约3000套。区域划分方面，市内六区不管是从总预售量、总住宅量还是总成交量来看，历下区皆属首位。
据搜房网二手房数据监控中心数据显示，2012年10月份挂牌总量为94907套。根据济南市长期规划，明年还将新增、加推不少楼盘。购房者完全不用担心房源量。
购房者
不得不买刚需族是楼市主体
开发商看好、政府呼吁保护，随着限购、限贷等楼市政策的持续影响，刚需族已经成为楼市购买力的中坚力量，是开发商回笼资金的救命稻草。无论是从开发户型设计，或者价格上，都渐渐向刚性需求靠拢。
近期搜房网年末置业调查显示，首次置业者占调查人群的67.7%。二手房搜索调查数据显示，90-120平方米两室户型最受刚需族青睐。
在高房价压力下，仍有大批人前仆后继，争当房奴，到底是为什么呢？究其原因，房子是民生之本，再贵也得买。这也是中国人的普遍心理，有自己的房子才算有家。结婚要买房、孩子上学落户口要买房……对于这些第一次买房的人们，尤其是刚刚工作没多久积蓄不多的年轻人来说，不是要买，而是不得不买。
保障房
无户口限制公租房为楼市减压
11月30日，济南正式发布《济南市人民政府办公厅关于明确政府集中建设公共租赁住房保障标准有关问题的通知》，通知规定申请公租房无收入、户口限制，只要与工作单位有劳动(聘用)合同，并缴纳社会保险，外来务工人员可以申请公租房，最长租住时间为5年，可续租。
截至目前，首批面向申请单位职工的6110套房源，已经陆续摇号配租。第一批配租公租房人群不日即可入住。据了解，公租房以拎包入住为标准，设施齐全，租金为周边同类型房屋70%。
“这些申请公租房的单位职工有不少人曾看过我们的楼盘。”高新区沁园新居公租房附近一楼盘销售经理表示。廉租房、公租房解决部分人群住房困难，尤其是无收入、户口限制的公租房，能在一定程度上减少外来务工刚需人群，为楼市减压。
明年是济南市保障性住房工作关键年。按计划，济南明年新开工保障性安居工程1.6万套，基本建成2.4万余套公租房项目。
走势
明年房价小幅微涨可能性大
山东大学房地产研究中心主任李铁岗认为，当前济南房价虽然小幅上涨，但相对稳定，明年在限购等房地产调控政策继续执行的背景下，房价不可能大涨，但小幅上涨可能性较大。
“从济南自身特点来分析，房价暴涨可能性极小。未来3年内，济南房价将持续微涨。”买房网总裁、济南资深房产专家赵鲁梁表示。2003年以来，济南房价走势基本呈现稳中上涨状态。尤其是国家实行限购政策以来，房价基本上不会暴涨，大都是微涨。另外，从济南目前房企来看，中海、万科、绿地等一线房企逐鹿市场，竞争激烈，为了抢占市场谁都不会贸然大幅涨价。
政策背景
全方位从严调控楼市
1月31日，国务院总理温家宝关于今年六大重点工作部署传递出这一信号：限购仍是主旋律。
3月28日，住建部副部长表示：将坚持房地产调控方向不动摇。
7月1日，40城住房信息联网上线，住建部拟扩围全国联网。
8月20日，楼市调控政策执行不力地区要问责。
10月8日起，济南正式实施住房公积金新政。11月济南住房公积金贷款额度下降3成。
12月18日，国土部明确房地产调控明年任务之一是控异常、防波动，将锁定三类“市场异动城市”，其中就有在国家统计局发布房价指数的全国70个大中城市中，凡新建商品住宅和二手住宅交易价格指数同比上涨或环比连续3个月上涨的城市。
12月28日，山东召开全省住房城乡建设工作会议。严格落实差别化房地产税收、信贷政策和住房限购措施，抑制投机投资性需求，支持合理自住和改善性需求，扩大中低价位、中小套型普通商品住房供应和消费。
新房
下半年连续微涨全年成交7万余套
“晚出手两个月，多花了近4万块钱。”说起自己的买房经历，刚需族刘志云不免后悔。6月份，她在西部一楼盘看到一批促销房源，均价每平方米6100元左右，相较开盘价略降。她有些心动，但受“抄底”心理驱使，决定观望，不曾想下半年几次加推该楼盘房价渐渐涨回到6500元左右。最终，刘志云以总价60万左右的价格购买了该楼盘一套90平方米左右的房源。“不敢再等了，看今年这个趋势继续上涨的可能性很大。”刘志云说。
其实，今年不少济南市民与刘志云有相同经历。据国家统计局每月18日公布的全国70大中城市住宅销售价格数据显示，上半年济南新建商品住宅价格以跌为主，最大跌幅在4月，下跌0.6%，6月持平后，下半年济南房价连续微涨5个月。
搜房网最新统计数据显示，12月济南新建商品房网签套数已超过9000套，约是年初1月1390套的7倍。纵观2012年济南楼市，每月成交绝对数据昭示回暖。
据市建委官方每月统计数据显示：“黑色1月”济南成交1390套，创历史同期新低，龙头低垂，不少房企“群体歇菜”；2、3、4、月成交3742套、5550套、4786套，小阳春吹来暖风，不少房企“冬眠中苏醒”；5、6月成交5753套、5390套，红火势头初显；7、8月成交7266套、6682套，热夏带来热销；9、10月成交7326套、7285套，购房者观望减弱，果断出手，金银足色；年终11、12月成交7841套、9016套(截至记者发稿时数据)，火爆暖冬，龙尾高翘。
据不完全统计，2012年全年济南新建商品房成交量72000余套，比去年的65944套上涨1成。
二手房
均价波动上涨全年成交2万余套
与新建商品房价格走势不同，济南二手房挂牌均价波动中持续上涨。
今年5月份，郝女士看中市中区杆石桥一栋学区房，房东李先生要价每平方米9300元。郝女士觉得内部装修稍次，想再等等。9月份没有寻到更好房源的郝女士，再找到李先生时，房价已被上调到9700元。
据搜房网二手房数据中心统计，1月济南二手房挂牌均价为每平方米7937元。之后波动上涨，8245元、8524元、8872元……12月以来持续上涨，上周均价已达到每平方米8922元。今年总成交量将超过2万套，比2011年1.6万余套增加4000余套，增幅达两成多。
纵观2012年济南二手房市场，成交曲线为开口向下抛物线。年初增速上涨，1-6月成交量分别为402套、727套、1572套、1645套、1654套、1772套。7月以2682套的成交量成功登顶，是年初成交量的6倍。之后波动微跌，总体处于2000套左右的高位。
“今年济南的二手房市场总算是缓过劲来了。”王先生是一家品牌连锁中介公司济南区域的负责人，谈起今年的生意，王先生很欣慰。他说，去年下半年济南二手房市场萎靡，成交量逐月下降，零成交成了不少中介店面的“常态”。2012年以来，回暖趋势明显，他旗下的几十家连锁中介店每月都有累计六七十套的成交量，加盟店面也有所增多。
存量
新房、二手房皆存量充足
据济南市建设部门统计显示，年初以来济南市批准预售的商品房有179168套，其中住宅有48579套。以今年济南商品房销售情况来看，仅今年的商品房存量还有10万余套，其中住宅约3000套。区域划分方面，市内六区不管是从总预售量、总住宅量还是总成交量来看，历下区皆属首位。
据搜房网二手房数据监控中心数据显示，2012年10月份挂牌总量为94907套。根据济南市长期规划，明年还将新增、加推不少楼盘。购房者完全不用担心房源量。
购房者
不得不买刚需族是楼市主体
开发商看好、政府呼吁保护，随着限购、限贷等楼市政策的持续影响，刚需族已经成为楼市购买力的中坚力量，是开发商回笼资金的救命稻草。无论是从开发户型设计，或者价格上，都渐渐向刚性需求靠拢。
近期搜房网年末置业调查显示，首次置业者占调查人群的67.7%。二手房搜索调查数据显示，90-120平方米两室户型最受刚需族青睐。
在高房价压力下，仍有大批人前仆后继，争当房奴，到底是为什么呢？究其原因，房子是民生之本，再贵也得买。这也是中国人的普遍心理，有自己的房子才算有家。结婚要买房、孩子上学落户口要买房……对于这些第一次买房的人们，尤其是刚刚工作没多久积蓄不多的年轻人来说，不是要买，而是不得不买。
保障房
无户口限制公租房为楼市减压
11月30日，济南正式发布《济南市人民政府办公厅关于明确政府集中建设公共租赁住房保障标准有关问题的通知》，通知规定申请公租房无收入、户口限制，只要与工作单位有劳动(聘用)合同，并缴纳社会保险，外来务工人员可以申请公租房，最长租住时间为5年，可续租。
截至目前，首批面向申请单位职工的6110套房源，已经陆续摇号配租。第一批配租公租房人群不日即可入住。据了解，公租房以拎包入住为标准，设施齐全，租金为周边同类型房屋70%。
“这些申请公租房的单位职工有不少人曾看过我们的楼盘。”高新区沁园新居公租房附近一楼盘销售经理表示。廉租房、公租房解决部分人群住房困难，尤其是无收入、户口限制的公租房，能在一定程度上减少外来务工刚需人群，为楼市减压。
明年是济南市保障性住房工作关键年。按计划，济南明年新开工保障性安居工程1.6万套，基本建成2.4万余套公租房项目。
走势
明年房价小幅微涨可能性大
山东大学房地产研究中心主任李铁岗认为，当前济南房价虽然小幅上涨，但相对稳定，明年在限购等房地产调控政策继续执行的背景下，房价不可能大涨，但小幅上涨可能性较大。
“从济南自身特点来分析，房价暴涨可能性极小。未来3年内，济南房价将持续微涨。”买房网总裁、济南资深房产专家赵鲁梁表示。2003年以来，济南房价走势基本呈现稳中上涨状态。尤其是国家实行限购政策以来，房价基本上不会暴涨，大都是微涨。另外，从济南目前房企来看，中海、万科、绿地等一线房企逐鹿市场，竞争激烈，为了抢占市场谁都不会贸然大幅涨价。
政策背景
全方位从严调控楼市
1月31日，国务院总理温家宝关于今年六大重点工作部署传递出这一信号：限购仍是主旋律。
3月28日，住建部副部长表示：将坚持房地产调控方向不动摇。
7月1日，40城住房信息联网上线，住建部拟扩围全国联网。
8月20日，楼市调控政策执行不力地区要问责。
10月8日起，济南正式实施住房公积金新政。11月济南住房公积金贷款额度下降3成。
12月18日，国土部明确房地产调控明年任务之一是控异常、防波动，将锁定三类“市场异动城市”，其中就有在国家统计局发布房价指数的全国70个大中城市中，凡新建商品住宅和二手住宅交易价格指数同比上涨或环比连续3个月上涨的城市。
12月28日，山东召开全省住房城乡建设工作会议。严格落实差别化房地产税收、信贷政策和住房限购措施，抑制投机投资性需求，支持合理自住和改善性需求，扩大中低价位、中小套型普通商品住房供应和消费。
