福州楼市跌宕起伏一年间

回顾2012年，最能抓住读者眼球的，莫过于各种关于房价和房产市场调控的新闻了。从限购限贷是否会持续，到房产税是否会落地，再到房价究竟是涨是跌……每个人都有自己的观点。

2012年的福州楼市，可以用“跌宕起伏”来形容，从年初的“以价换量”、年中“平价放量”到年末的“保价保量”，福州房地产开发企业的底气不断增强。而与此相对的是，随着开发商销售任务完成和资金链不断好转，购房者的议价能力也相对减弱。

春节期间成交低迷

一年之计在于春，福州的楼市，一般也从当年的春节开始看起。今年春节，福州在阴雨绵绵的坏天气中度过，楼市也在寒流中惨遭滑铁卢，被开发商寄予厚望的返乡置业潮并未出现。

由于从2011年10月开始，各项严厉调控政策逐步落实到市场，福州楼市的销量持续下滑，因此，传统的春节返乡购房潮格外被开发商看重。今年春节期间，福州的开发商们并没有歇业过年的意思，节前一周就有2251套房获得了预售许可证紧急入市，个别楼盘甚至连除夕夜都在开门营业。在促销方面，春节期间，各项促销活动更是层出不穷。

然而，开发商的热情没有换来预期的销量，春节7天长假，福州楼市仅签约24套，比2011年春节长假28套的销量还低。尽管造成春节假期楼市成交低迷的因素很多，节假日的签约数据并不能反映楼市的真实情况，但楼市延续了去年国庆节以来的低迷，购房者的降价期望值逐渐升高，市场观望气氛加剧，已经是不争的事实。

一手房如此，二手房市场同样惨淡。元旦到春节期间，不少中介门店难得有客户上门，大半个月都没什么生意，房地产经纪人的收入同成交量一样大幅萎缩，业务人员流失严重。

房价下调掀起销售“小高潮”

春节楼市的惨淡开局，令不少开发商感觉到今年楼市并不会那么一帆风顺，于是各种价格方面的调整悄然出现。

想降价又不敢公开降，不少开发商就开始“暗箱操作”，如将新房放到中介企业门店去卖，推出各种“内部价”，价格比原价低了每平方米2000元不算什么，有的楼盘“内部价”竟然是原价每平方米10000元的一半，每平方米只要5000元！

房价的明显下调，迅速吸引了不少刚需购房者的目光。就在此时，楼市利好开始出现——2月18日，央行宣布降低存款准备金率，福州楼市相比春节开始有了回暖迹象。敏锐的开发商立即趁此机会加大销售力度以回笼资金。除了价格让利，开发商也在房款支付方式上让步，主动推出各种垫付首付款的方案，如购房者签约时首付一成房款，剩余的两成由开发商垫付，购房者需在半年内无息还清。

福州房地产专家王剑超说，低首付楼盘密集出现，证明当时开发商的资金压力逐渐增大，希望通过降低购房门槛的方式加快销售回笼资金。而后来的销售量也说明，这种办法的确有效。2月份，福州一手房成交774套，环比上涨63.64%，这是福州一手房月成交量连跌3个月后首次上涨。

降息降准导致形势逆转

幸福来得总是那么突然，这句话用在福州开发商身上，非常贴切。

原本以为2月楼市的成交上涨只是个“插曲”，没想到，它其实是“序曲”！一方面，2月的一拨成交“小高潮”仿佛给楼市发出了回暖的信号；另一方面，从中山到芜湖，再到上海，各种“微调”花样频出，不断触及调控底线，更不断见诸报端，刺激着购房者的神经。

就在此时，首套房贷利率放松的消息传出，开发商也加大了推盘力度，于是楼市步入了快速回暖轨道。进入3月份，每周福州市区成交量都维持在360套以上，且都为110平方米左右的户型。

福州天知营销公司总经理陈少鸣认为，福州中大户型销量的提升，是一个信号，首次改善型需求在经历了长时间的观望后，开始爆发。

随后的楼市销售情况表明，这个判断是正确的。3月份，福州市区一手房的签约套数和面积环比分别上涨了117.18%和118.1%，二手房的成交量相比2月份也上涨了30%。甚至连商业地产都不例外——存款准备金率一下调，福州写字楼市场就开始逐步回暖，购买半层、一层写字楼的大客户重出江湖，写字楼租金也继续上涨。

3月份的福州楼市迎来了久违的“小阳春”，就在大家都以为市场就此触底反弹时，4月初成交量的下滑又给楼市泼了一盆冷水。加之此时福州商品住宅库存已经突破2万套，楼市将如何发展备受关注。

不过，人们的紧张情绪是暂时的。5月份之后，福州一些楼盘的开盘现场活脱脱成了抢房现场，其火爆程度令人咋舌。最终，福州一手房在“红五月”共签约2009套，环比增长48.48%，创下了福州楼市近10个月以来新高。“这主要是政策的微调所致。二套房利率调整、首套房贷开始松动，‘抢购风’的出现跟这些政策是有关联的。”福建申发置业总经理罗新表示，购房者的心理此时出现了一些变化，因为自楼市调控以来，购房者已经观望了很久，特别是一部分原本就准备买房或急需用房的刚性需求购房者逐渐从观望政策效果转为出手买房。

下半年成交量价齐升

进入下半年，福州楼市在政策面上可谓暖风拂面：6月，福州公积金贷款额度大幅度上调，贷款人负担显著减轻；随后，福州出台了普通住房新的认定标准，降低了购房者的购房成本；接着，央行在7月5日宣布年内第二次降息，福州市场传出首套房贷利率最高可享8.5折优惠的消息，再度刺激了人们的买房欲望。于是，“金三、银四、红五月”和高位运行的6月之后，7月福州一手房成交2287套，创下13个月以来的新高。在价格方面，7月福州楼盘均价为每平方米12782元，环比上涨0.37%，这已经是福州连续3个月均价上涨，从而确定了全年楼市的基调。

8月，福州住宅成交套数和面积继续延续7月的上升势头，成交量与面积均再度创下年内新高，成交面积更达到近21个月以来的最高值，价格也在轻微上涨。另一方面，越来越多的二手房业主开始提价，二手房价格有10%左右的上涨。

在这种情况下，传统旺季的“金九银十”，福州楼市会有怎样的表现无疑引人瞩目。然而，对“金九银十”的成交量，福州许多专家都事先表态：“福州楼市今年是淡季不淡、旺季不旺。”果然，由于优惠大幅减少，尽管相比去年仍处于高位，“金九”的成交量没能延续7月、8月的涨势，“银十”的成交量平稳承接“金九”，依然不如7月和8月。

不少业内人士原本认为，10月过后，福州楼市将以量价平稳为主旋律，不会再出现太大的起伏。但出乎意料的是，11月的楼市却迎来了7月后的又一次爆发，一手房成交套数为2282套，环比10月份上涨8.77%。至此，福州不少开发商都已提前完成全年销售任务。与此同时，不少持币待购的购房者开始看涨后市房价。随后的房价变动也“证明”了他们的“先知先觉”——市区新推的中小户型楼盘当中，不乏均价超过每平方米30000元的项目。

如今，12月份即将过去。在经历了年初的“以价换量”、年中的“平价放量”和年末的“保价保量”之后，明年的楼市将何去何从？

“在成交量上涨的情况下，房企资金压力有所缓解，再加上已完成全年任务目标，更不愿主动降价以价换量。因此，从目前情况来看，楼市以价换量的阶段已经结束。”福州房地产专家刘福泉认为，在通胀压力增大的背景下，房价上行的压力也比较大，甚至会出现较大幅度的上升，但暴涨的可能性不大。而福州大学房地产研究所所长王阿忠则认为，目前福州楼市量价齐涨的局面比较稳固，楼市回暖的迹象十分明显，年底至明年初楼市在总体上会以稳定为主。“住宅调控政策没有放松，去投资化仍是调控重点，开发商不会贸然大幅提高房价；而近几个月，福州土地市场活跃、楼市成交量持续回升，也不可能出现大幅的降价。在短期内，开发商和购房者的市场观望情绪都会加重。”

闽侯板块迎利好大放异彩

今年福州楼市，除了价格跌宕起伏，另一个引人关注之处就是闽侯板块大放异彩，交易火爆。

今年初以来，福州市区的土地出让市场乏善可陈，而闽侯的土地市场却风生水起，今年初至今出让了几十幅地块。如今，有在福州市区开发的地产公司，如融侨、融信、世茂、阳光、三盛、正荣、顺华、福晟、正祥……几乎在闽侯都有项目，而且部分公司还将未来的开发重点放在闽侯。

土地市场红火，楼市交易更是火爆。业内人士表示，今年福州销售最为火爆的板块肯定是闽侯板块，几乎每周的闽侯楼市交易量都超过了福州五城区的交易量。

闽侯楼市火爆，有三个方面的原因。第一，福州市区从2010年10月开始对市区楼盘实行限购，便有部分福州市民转向闽侯新区买房。第二，此前福州市区推出的不少地块，楼面单价都超过了每平方米8000元，楼盘销售价格都在每平方米18000元左右；而开发商在闽侯以低价拿的地，常常开出7字头，甚至是6字头和5字头的房价，吸引了众多资金不足的购房者。第三，规划带来的利好。在福州地铁2号线规划、绕城高速公路通车、甘洪路扩建等利好消息的刺激下，闽侯区域房价实现三级跳，部分楼盘在几年时间内，每平方米价格上涨了三四千元。

明年，闽侯楼市会继续今年的火爆吗？业内人士表示，交易量受到大量新盘入市的影响，有可能继续上升。但是在价格方面，受地段的限制，闽侯板块的楼盘在经历一波上涨后，房价虽然低于市中心，但已经处在高位，短期内继续上涨的空间不大。此外，闽侯板块作为城区周边地域，地段上始终是个“硬伤”，缺少出租价值，不能做到如金山片区、五四北一样以租养贷，空房闲置的成本会造成购房者额外的负担。因此，想在这一板块投资的市民，一定要做好足够的心理准备。