佳兆业旧改蓄势待发 未来十年旧改前景巨大

今年以来，深圳再掀旧改高潮。万科、华润、佳兆业、京基、卓越等房企军团纷纷布局深圳旧改项目。

12月8日，国内首个以“城市旧改”为主题的“对话佳兆业——中国旧城改造高峰论坛”在深圳举行，吸引一批政府官员、学者、行业专家聚议城市旧改，并畅谈城市旧改模式。

佳兆业集团总裁金志刚称，旧城改造被简单粗暴贴上了黑色的标签，城市旧改应先“改造”脑袋，核心在于平衡各方利益。他认为，只要中国宏观经济不走下坡路，未来10年国内旧改市场将呈爆发式增长。

深圳掀旧改高潮佳兆业坐拥逾1000万旧改土储

眼下，城市可开发的土地资源日益减少，这成为中国大城市正在面临的难题。城市旧改成为推动城市发展和解决土地利用瓶颈的主要渠道。

据CRIC数据显示，2001～2011年全国32个重点城市土地供应总量整体呈递减的走势，一二线城市中心城区表现更为明显。

在土地资源缺乏的问题上，深圳显得尤为突出。有数据显示，2008～2011年间，深圳中心城区的土地供应量从93.48万平方米下降至0.92万平方米。2012年深圳中心城区更是出现零地块出让的景象。

对此，深圳市规划国土发展研究中心土地改革研究小组组长赵新平还透露，2010年底，深圳建设用地规模达到917平方公里，逼近深圳土地总面积的50%。而目前深圳每年建设用地量仍在以年均30平方公里的速度增加。

在此背景之下，地方政府如何加快推进旧城改造，释放更多土地资源，成为政府关注的焦点。

除此之外，由于大多数城市旧改项目地处城区核心地段，土地价值高，给房地产企业投资带来了巨大的空间。依照规划，到2015年，深圳市计划用于城市更新改造的用地规模将达到35平方公里，预计总投资达到1800亿元。

巨大的旧改项目利益驱使万科、华润、招商、华侨城、佳兆业、卓越、京基等一大批房企参与其中。

今年以来，深圳旧改项目集中爆发，掀起一股热潮。11月，华润置地高调向外界公布了在深圳六大项目，其中包括大冲村旧改、湖贝村旧改、银湖旧改等五大旧改项目，总投资近1000亿元，开发面积达到1000万平米。

11月22日，深圳京基集团也正式宣布，与深圳市水贝股份公司、深圳市长源股份公司、深圳市木棉湾股份合作公司、深圳市沙一股份合作公司等签订了《城市更新改造项目合作协议书》，涉及五个旧村改造项目，总体改造面积达63.9万平米，预计总开发量达到300万平米，预计总投资接近255亿元。

在所有的房企中，凭借着综合实力和旧改专业能力，佳兆业被广泛地称为“旧改专家”。

去年3月，佳兆业在深圳坂田华为科技城获得占地面积为30万平米的宝吉旧改项目（即佳兆业城市广场项目）。据佳兆业方面透露，该项目总建筑面积为180万平方米，是集酒店、写字楼、商业购物中心及住宅于一体的综合体项目。

在这次“中国城市旧改高峰论坛”上，佳兆业置业发展公司总经理耿延良透露，佳兆业城市广场项目即将对外销售，该项目也是深圳30年来最大的旧改项目。

除了上述旧改项目，佳兆业在深圳还拥有多个项目，包括盐田整体搬迁项目、大鹏第三工业区旧改项目，以及位于深南大道与上步路交汇处的佳兆业环球金融中心项目，该项目建设高度将达到518米，超过目前的京基100大楼高度。

另据耿延良透露，目前佳兆业成为全国拥有最多旧改项目的开发商，在深圳、广州、珠海、东莞等地已拥有30多个旧改项目，总占地面积超过1000万平方米。此外，佳兆业有超过200万平方米的城市更新已完成政府立项，宝吉项目、环球中心项目、盐田整体搬迁项目更被列入深圳市政府“十二五”重大建设项目。

佳兆业旧改新观：旧改需平衡利益

近年来，各大房企纷纷抢滩旧改项目，但旧改项目投入大、周期长，且围绕城市旧改而爆发的强拆、钉子户事件，让城市旧改利益格局变得复杂。

国内城市中，深圳城市旧改启动较早。1994年，深圳上步工业区在旧厂区改造之后，出现首个仓储式华润大卖场，这便是深圳城市改造项目的开始。多年以来，深圳市在城市旧改方面走在全国前列，并形成了在开发商与业主平等协商基础上，以企业为主体的市场改造模式。

但总体说来，全国范围内城市旧改理论和实践依旧较少。“城市改造首先要改造脑袋。”佳兆业行政总裁金志刚认为，旧城改造鱼龙混杂，正常、合理、规范的旧城改造被社会大众认同于拆迁，由此也产生了一些偏见和误区。

城市旧改并不等于拆房子，最大的难题在于做到各方利益平衡。金志刚称：“我们也看到很多粗暴的案例，使得社会大众把旧城改造简单等同于拆迁，并把拆迁简单贴上黑色的标签。”

“之所以出现这些旧改粗暴案例的根源在于没有平衡妥善分配好利益。”金志刚认为，佳兆业在旧改领域成功的秘诀在于一方面认定旧改是一项有荣誉感的事业，另一方面在于能妥善处理相关利益。

具体说来，旧改与原业主利益、市民利益、政府利益、社区利益、环境利益和开发商利益有关。在旧改项目启动前应反复论证、平衡、分配，得出一个较好的方案来，让各方都得到利益。

而赵新平也表示，城市旧改项目最大的难题在于拆迁难，由地方政府主导的城市旧改应改变以往GDP为导向的观念，在推进过程中，应避免大拆大建的现象，要做到短期利益和长期利益的平衡。

尽管城市旧改开发以何种方式进行没有金科玉律可循，但一些成功的模式仍可值得借鉴和学习。

在业界，佳兆业从1999年开始涉足旧城改造领域，至今已有13年的旧改经验，先后成功开发了深圳佳兆业·桂芳园、佳兆业·金翠园、广州中石化大厦、佳兆业大都汇、佳兆业城市广场等众多经典旧城改造项目。

在一般人看来，做好城市旧改项目，仅仅需要与政府搞好关系。但有着多年旧改经验的耿延良则认为，城市旧改项目是一项系统工程，需要一个专业化的团队和创新意识。为此，佳兆业成立了第一家专业的城市旧改公司——佳兆业置业发展（深圳）公司。

耿延良称，置业公司的成立形成了佳兆业一整套系统的作业流程和管理规范。因此，在旧城改造的规划、拆迁、建设等关键环节出现的问题时都能得到及时、妥当地处理。

尽管如此，旧城改造开发有别于一般的房地产开发，过程中的风险与难度也值得警惕。旧城改造项目涉及拿地、融资、规划、拆迁等多个方面，目前仍存在较多问题。“这要求企业具备一定专业能力、资金实力、协调能力、融资能力。”克而瑞信息集团研究中心陈啸天认为。

耿延良认为，旧城改造资金的投入是一个持续过程，不同于竞地开发的一次性的投入，目前佳兆业的旧城改造已具备造血功能，并不完全依靠供给资金或银行贷款融资，自身已能通过前期销售资金的回笼，然后利用到新项目拓展上。

值得注意的是，在旧改项目中，佳兆业能做到迅速立项、迅速拆迁安置回迁，并迅速开发建设。据耿延良其介绍，佳兆业城市广场项目2011年4月正式获批，2011年底便完成全部拆迁，今年12月一期主体工程封顶完工，成为深圳回迁最快的城市旧改项目。

对此，克而瑞信息集团研究中心陈啸天认为，佳兆业的专业运营、开发进度以及资源整合三方面的优势突出。与不少企业仅仅成立事业部不同，佳兆业组建了全国第一家专业的旧城改造公司，有专业团队运作和标准化的作业流程，坚持高效快速开发，大大降低资金压力。

佳兆业旧改项目发力金志刚称未来十年旧改前景可观

参与旧改项目可以提高在一线大城市的市场占有率和土地储备，改造之后能获得巨大的土地升值价值和利润，这成为房企越来越重视旧改的动因。

目前大型开发商均加入了对深圳城市旧改项目的争夺，且形成了一套自己的模式和思路。

陈啸天指出，目前涉足城市旧改的房地产企业主要有三类，一是具有丰富旧改经验的企业；二是有着大型综合体项目运营经验且资金实力雄厚，比如华润、招商地产等；三是已形成良好商业模式的房企，比如卓越集团、京基、星河等深圳本土知名房企。作为业界公认的“旧改专家”，佳兆业对城市旧改项目形成了自己的独有的优势。

对此，金志刚亦表示，旧改项目虽然资金成本很高、开发周期长，但这类项目的地段一般都是不错的，因此相比常规项目，旧改项目的毛利率较为可观。“只要中国经济不走下坡路，预计下个10年，国内旧改市场将呈现爆发式增长。”金志刚称，城市更新项目将迎来黄金时期。

今年11月份佳兆业合约销售额为22亿元，前11个月累计合约销售额为150亿元，达到全年目标165亿元的91%。

截至11月30日，佳兆业的全国土储达到2484万平米，其中旧改土地储备超过1000万，业界人士预计，佳兆业在深圳的旧改项目每年贡献50亿元以上的销售额，占公司总销售额的比重将达到20%～30%。