全国房企3.2亿平米待售 部分房企消化需10年

据报道，不少业内人士都将今年称为“去库存年”，而维持在高位的待售面积，则成为悬在房企头上的达摩克利斯之剑。

数据显示，截至今年10月，全国待售面积约为3.2亿平米，超过去年底的2.7亿平米，并一直维持在高位。房企去库存压力仍然很大，个别房企按今年的销售速度，所需时间甚至要达到10年。

全联房地产商会荣誉会长聂梅生认为，待售面积过多，会使企业将资金积压在上面，无力增加土地储备。

3.2亿平米待售面积

在全联房地产商会第三次会员大会上，聂梅生向记者表示：“自今年6月份以来，全国商品房待售房面积一直维持在高位，并且有上升的趋势，这是需要警惕的。”

据业内人士介绍，一般来说，待售面积包括通常所说的库存，是企业全部可售面积的总和。

据国泰君安报告显示，目前市场的存货继续攀升，总体去库存化情况略差于2008年和2011年末。2012年上半年行业的去存货化周期为2.6年，高于2008年第三季度的2.4年、2011年底的2.5年。值得注意的是，一线城市的去库存化情况明显好于二线城市。报告显示，一线城市为2.4年，二线城市则达到3.7年。

事实上，在本轮调控中，北京楼市成为率先下跌的城市，但是，最近的成交数据表明，北京等一线城市楼市率先回暖反弹，而一些二三线城市的销售则持续低迷。

聂梅生表示，这是因为二三线城市房企积累的待售住宅太多，在这一轮刚需释放完之后，就会出现乏力的现象。

一位代理销售山东某三线城市楼盘的北京业内人士对记者说：“当地的房子很难卖，请我们过去，我们也是束手无策，因为市场确实不好。如果三线城市无法吸引外来人口买房，房子基本就卖不出去。在这里几个月的时间，销售都不见起色。”

据上海易居研究院数据显示，由于受到调控影响，不少开发商转战三线城市，最近两年，三线城市的库存一直在上涨。最近5个月，三线城市的库存一直以每个月环比2%的速度在增长。

以三四线城市为主战场的恒大地产显然也遇到了类似问题。恒大董事局主席许家印在公开场合表示，恒大在三四线城市营运环境遇到困难，公司不得不改变策略转战二线城市。

显然，三四线城市销售周期的拉长，影响了房企的去化速度。

房企去化周期最高达10年

当前，消化库存已经成为房企的最重要的任务之一。

一位业内人士向记者表示，目前，很多大房企积压了不少待售的面积，尤其在一些三四线城市，虽然成交量有所回升，但是只要价格微涨，销售速度就会立刻慢下来。因此，本着快速去库存化原则的房企都不敢轻易调整售价。

据国泰君安一份报告显示，根据2012年各房企中报数据统计，万科、保利、金地等房企的去化时间为2-3年，也就是说消化掉企业目前所有可售面积需要的时间，2-3年的水平是一个比较正常的周期。而泛海建设(3.78,0.08,2.16%)的去化时间则高达10年之久，万科的存货增速超30%，保利的存货增速为20%左右。

据恒大地产今年中期报告显示，公司处于开发中的项目价值高达1010亿元，较年初增加近百亿元，明年可供销售项目增至最多240个，较2012年增长逾30%。许家印也表示，持续上升的库存水平可能会给业绩带来负面影响。

“如果房企的大量资金积压在待售房上，就要非常小心。现在，一些大开发商甚至会有100亿的资金压在待售房上。一般来说，企业压在待售房上的资金比例为15%-25%比较合适，如果占企业资金的三分之一，资金就会面临比较大的压力，企业也就无力做其它的事情。”聂梅生表示。

目前来看，去化时间比较正常的保利、万科、金地等房企都在今年大量增加土地储备，保利今年用于土地储备的资金高达286.3亿元，万科则为267亿元，是今年房企用于拿地金额的前两位。

聂梅生认为，保利等房企拿地比较猛是因为今年的去库存速度比较快，需要补充土地储备。而10月份土地购置面积环比为-18%，实际上是不少房企因为待售面积比较多，积压了一部分资金，房企扩张的积极性就不够，这也是投资增速同比去年仍然下降的原因。

虽然从今年前10个月的数据来看，不少大房企已经完成或超额完成了销售任务，但是房企的存货值仍处于不断上升之中。

上海易居房地产研究院研究员严跃认为，在今年接下来的时间里，消化库存将成为众多房企的艰巨任务，而11月份市场的认可程度，将决定库存去化的最终效果。

兰德咨询总裁宋延庆向记者表示：“房企去库存的压力的确比较大，但是，从目前各项指标来看，包括景气指数、销售情况等，多数城市处于向好的趋势。目前，北京、上海等一线城市的楼市已经回暖。”