卓越商业地产模式之变:商住双轮驱动

住宅市场的发展让一个城市变得更大更美，而商业地产的崛起成为一个城市走向繁荣的催化剂，进而再次催生商业地产不断升级。

SOHO中国从一个夫妻档成长为商业地产巨头，契合了中国商业地产由小到大的嬗变轨迹，但其商业模式的再次调整，亦折射出开发商模式之困。

从“北有SOHO中国”到“南有卓越”，进一步到驰骋全国的万达，业界在反复斟酌对比各家商业地产开发商的模式优劣后发现，在这个领域深耕多年的卓越集团已经成为南派商务地标综合运营商的代表。

商业与住宅双轮驱动、出售与持有同步并举、一二线城市多点开花，一直闷不作声的卓越集团的销售规模已经直逼上市多年的SOHO中国。

尤其是在深圳，一家企业如果想在深圳CBD中心挑选一栋写字楼，很可能无法绕过卓越集团，因为在CBD中心30多栋写字楼中，有将近四分之一都由卓越集团开发。

租售并举

凯德置地总裁廖茸桐不久前在接受《第一财经日报》采访时表示，国内很多商业地产被散卖，会对后期的物管、业态、交通以及环境产生一定破坏作用。正略钧策合伙人、副总裁薛迥文认为，散售的盈利模式容易导致整体经营一致性的欠缺，无法获取价值最大化。

但很多业内人士认为，国内商业地产开发缺少必要的金融工具支撑，物业全部持有并不现实，且不利于企业快速扩张。

与一些以散售为主的公司不同，卓越集团在商业地产上一直采取租售并举的开发模式，即物业销售与持有在一定范围内合理配置。

这种租售并举模式的好处在于，一方面既可以给开发商带来快速的投资回报，进行规模扩张，另一方面又可以带来稳定的租金现金流。

目前，卓越集团在商业地产的收入比重已经达到了40%~50%，持有型物业面积占所建商业物业面积15%，按照规划，今后会至少增加到20%。

尤其是在深圳，早从2006年开始，卓越集团就已成为公认的深圳CBD最大的商业地产开发商，被誉为“深圳写字楼专家”。

商住双轮驱动

2010年，在严厉的房地产调控背景下，卓越集团提出商住并举的“双引擎”战略转型。“双引擎”战略是指在卓越现有的业务架构中，既不像以商业为主的万达，也不像以住宅为主的万科，而是商业和住宅两大块业务同时并举。

其中，卓越集团的住宅产品定位于中高档物业，囊括独栋别墅、联排别墅、花园洋房、高层等多种产品。已开发的成熟产品线有以卓越·时代广场为代表的卓越商务系列、以卓越·蔚蓝海岸为代表的卓越蔚蓝系列、以卓越·维港为代表的卓越城市上居系列、以卓越·浅水湾为代表的卓越城市豪宅系列等。

中国房地产TOP10研究组、中国指数研究院所做的“卓越置业集团有限公司SWOT专题研究报告”认为，商住并举的双引擎开发模式，使得卓越有效抵御住了市场的风险。

原因是，住宅和商业上可实现相互配合，相互支撑，一方面靠单平方米的利润，另一方面靠周转的速度来平抑房地产行业和宏观经济的波动，即能在经济出现波动的时候错开，靠这两方面规避一些风险，可能比单产业类型抗风险能力更强。

尤其是住宅产品的快速发展，同时为卓越集团的规模扩张提供了强大支撑。

尽管如此，快速扩张也可能隐藏风险。持续已经2年多的楼市调控政策仍然未见放松迹象，整个行业面临调控政策的常态化以及整个市场量价下行的风险。

卓越集团执行总裁张远表示，对于卓越集团下一步的市场应对策略，限购政策看不到放松的迹象，由于卓越住宅项目相对较少，需要更多住宅地块的补充。

爆发期在即

从区域布局上来看，卓越集团已经形成从立足一线城市转型为一二线城市并举的战略格局。

目前，卓越集团逐渐在全国复制其在深圳的CBD模式，在深圳、上海、广州、武汉、长沙、重庆、青岛和杭州等多个城市均有项目在开发，其中卓越时代写字楼系列、卓越世纪综合体系列作为标杆品牌产品正在向全国推广。

仅在2011年，卓越集团就启动了深圳、上海、青岛三地五个城市综合体项目，扩张态势颇为迅猛。

根据卓越集团五年发展规划，三年内综合实力达到全国排名前30位，2014年销售收入将达到200亿元，到2015年成为全国知名房地产品牌。

达成这些目标的运作模式是，卓越集团定位在战略核心区域即深圳、广州等一线大城市，以百货公司模式进行多地运作，培育经营能力，平衡风险、锻炼队伍；在跨区域拓展时，即二线城市，可采用连锁店模式将成熟的项目运作模式和管控模式区域复制，快速扩大市场份额。

这背后还取决于卓越集团的强大土地获取能力和融资能力。其中，企业除了积极通过公开招、拍、挂获取项目外，还通过旧城改造、收购优质土地储备的项目公司等灵活方式低成本获取项目，在销售规模快速提升的情况下，有效补充了公司项目资源。

卓越集团现有的土地储备中，有一半是通过股权收购的方式获取的地块资源，还有一半则是通过和地方政府的一级开发合作获取。

不言而喻，通过股权收购及一级开发合作的获取模式，一方面可以降低土地获取成本，另一方面可以与政府建立长久的良好合作关系。

由于卓越集团致力于当地政府及受重新安置计划影响的住户需求，并在此方面经验丰富，因此卓越集团在深圳市区改造项目当中，有相当的竞争力。

截至2012年9月，卓越集团已开发房地产面积600万平方米，现有总资产约290亿港元，土地储备超过1200万平方米。

很多人并不知道，虽然暂未上市，但卓越集团还拥有自身体系内的金融平台——深圳市不动产融资担保股份有限公司。这个由卓越集团参与发起成立的金融平台，给地产业务提供了重要的金融服务支撑。

此外，卓越集团先后在2005年和2010年鹏元资信评估有限公司和大公国际资信评估有限公司等国内各家资信评估机构、资信评级机构，评定为“AAA”的最高等级资信。

在业界看来，一旦内地对房地产企业融资的限制取消，卓越集团在资本市场上市已经是水到渠成，并有望迎来一个爆发性增长的新阶段。