华润置地千亿深耕深圳旧改

经历住宅产品线的调整，以及深耕多个二三线城市之后，华润置地在2012年末重回一线，重点掘金深圳。其在深圳的多个旧改项目的土地储备即将进入集中爆发期。据华润置地总经理吴向东称，公司将陆续投资1000亿元打造深圳项目。这意味着，华润在上述项目中每一平方米或投入约10000元。

华润置地在大深圳区域开发的六个项目分别是深圳华润中心、深圳湾综合发展项目、大涌旧村整体改造项目、湖贝旧村整体改造项目、银湖蓝山、小径湾，总占地面积超过300万平方米，总建筑面积接近1000万平方米。业界此前猜测的下李朗项目尚未对外公布。不过，华润置地藉此已成为深圳最大的综合型房地产发展商。

其中，华润大涌旧村整体改造项目地处南山科技园片区，是广东省最大的城中村改造项目，建筑面积达280万平方米，总投资近300亿元。

华润拥有与其他开发商难以企及的资金募集优势。华润集团旗下目前有汉威资本、华润银行、华润万家等业务板块，可为地产项目提供私募资金、承兑汇票以及来自零售业务的现金流等。华润置地从今年年初至今，已至少7次通过银行贷款的形式取得近百亿港元的融资。2011年的融资规模甚至超过200亿港元。

今年前十个月，华润置地的合同销售额为418亿元，增长53%。截至8月12日，全国土储面积超2800万平方米，深圳上述六大项目占比达35%。

据本报记者粗略估算，其中商业持有部分要占到一半左右。这意味着，发端于深圳的万象城模式会被再次复制。2004年开业以来，华润在全国建成万象城5个，在建10个。据华润深圳公司人士称，上述六大项目中包括万象城的升级产品，体量更为庞大。

华润置地人士指出，公司商业运营与万达快销住宅支撑商业模式、凯德置地的基金孵化模式均不同，华润会在前期投入大量资金进行拆迁改造等，并相当有耐心培育商场成熟，比如深圳罗湖万象城从开业至今成熟，并实现租金收益的盈利，用了8年时间。显然，这对公司的资金要求非常高。瑞信证券称，华润置地所建商场的回报率约20%，高于主要对手的10%。