中冶受困南京200亿地王 先开工再停工疑逃避处罚

据北方网报道，南京长江国际航运物流服务中心项目工地，贴有“施工现场，闲人免进”警示的大门肆意敞开，围墙内已杂草蔓延。

2010年，南京下关区两幅相邻巨无霸地块的出让，曾经吸引了全国的目光。总出让面积67万平方米，总价超过200亿元，竞买保证金42亿元，单这三个数字，就能说明这两幅地块的分量。在被中冶集团占80%股份的南京临江老城改造建设投资有限公司竞得后，这两幅相邻地块经过两年的沉寂，首个项目终于在今年7月份举行了一场盛大的开工仪式，正当所有人以为巨无霸地块将正式启动的时候，项目现场却又恢复了平静。“先开工再停工”“逃避对闲置土地的处罚”等说法一时间甚嚣尘上。

现场圈起来的空地

今年7月11日，南京长江国际航运物流服务中心项目举行开工仪式，作为下关滨江商务区的重要组成部分，该地块的开工，被认为预示着中冶下关巨无霸地块的开发建设正式启动。南京规划局公布的批前公示显示，南京长江国际航运物流服务中心项目一期工程包含商埠街和永宁街两块商业办公用地，未来将建1栋150米和4栋100米的商业办公楼，总投资达33亿元。规划显示，未来该中心建成之后，将通过全球招商，吸引跨国航运企业总部、国内知名航运企业进驻，建成具有南京特色的航运标志性空间。

然而新金融记者近日来到南京长江国际航运物流服务中心施工现场，在开工仪式举行四个月之后，却并未在现场看到施工人员和机械在施工。写有“长江国际航运物流服务中心项目”标识的大门紧锁着，整个地块被围墙圈着，不过旁边却有一道小门供周边居民穿行，围墙围起的院内杂草丛生。“7月份的那场开工仪式很热闹，可是开工之后就没动静了，到现在也是一直没有人来施工。”在小门内的空地收废品的一位女士对新金融记者说。

一位不愿具名的南京房地产业内人士对新金融记者表示，7月份那场开工仪式的时间特别巧妙。“国土资源部《闲置土地处理办法》于7月1日开始实施，对于闲置地块满两年未开工将无偿收回土地使用权，中冶下关两幅地块的开工时间，距离闲置土地新政实施只有十天。而两幅地块当初的拿地时间为2010年9月19日，今年7月份开工可以说是卡在两年期限即将到期之日。”上述业内人士表示，开工仪式后没有动工的情况，使人不得不猜疑，开工仪式是否是为了应对闲置土地满两年被无偿收回的一种变通之道。

对于上述质疑，新金融记者致电中冶置业南京公司，工作人员以不了解情况为由未予回应。

原因地王的尴尬

对于中冶下关地块开发进展缓慢的原因，南京房地产开发建设促进会秘书长张辉对新金融记者表示，该地区属于南京老城区，居民大都在此居住了几十年，且大都为小面积的私宅，拆迁周期通常比其他地区要长。此前南京市下关区滨江开发建设指挥部曾公开表示，该区域是南京最大一块棚户改造区，仅住宅用地拆迁就涉及11000余户居民。

在距离中山码头几百米处的一条公共路，可以看到两边房屋里面的不少居民已经搬走，很多房屋已经卸去了窗户。据正在路边休息的当地居民朱先生介绍，该区域正属于中冶下关地块中的商埠街区域。“我们这条街是2010年开始动迁的，两年多来已经有大概三分之二的人搬走了，而我们这些剩下的居民，基本都是补偿条件还没有谈拢的。”朱先生对新金融记者介绍。

据朱先生介绍，中冶置业相关负责人近日曾到动迁区域进行调研，与当地居民交流，了解动迁进度。“老城区的地王项目都会面临这样的尴尬，炒高的地价和未来的美好规划，往往使动迁居民对拆迁补偿有着更高的期待。而近几年持续的房地产调控，又堵死了通过房价上涨增加利润的可能性，利润空间的缩小和当前楼市的现状，都使得开发商陷入进退两难的境地。”张辉表示。

而与动迁等客观因素相比，开发该地块庞大的资金需求，以及中冶集团目前的资金情况，似乎成为该项目进展缓慢的更重要原因。据了解，对于中冶南京地块所在区域，南京市的规划是将其打造为集甲级写字楼、高端商业、酒店、住宅等于一体的“南京外滩”，总投资额达到400亿元。

“这不是单纯的房地产开发，更像是旧城改造的概念。”南京工业大学房地产管理系主任吴翔华曾对当地媒体表示，地块中包含了大量医院、学校以及其他公共设施的建设，都对开发企业的资金链提出更高要求。

与此同时，负责地块具体开发的中冶置业所属的母公司中冶集团，在上半年的资金情况却并不乐观。中国中冶公布的今年上半年半年报显示，公司上半年实现营业收入1070.14亿元，同比增长0.81%，归属于上市公司股东的净利润亏损1.86亿元，同比下降109.45%。事实上中国中冶在今年一季度的净利润仍高达8.63亿元，而到二季度结束的上半年，就变成了亏损1.86亿元，二季度的业绩急转直下可见一斑。同时公司总资产减值达27.94亿元，减值幅度同比上升了383%。中冶置业集团董事长刘福明曾在其内部刊物上表示，下关项目体量大、占用资金量大，将做好开发进度的控制。

一面是开发这幅巨无霸地块所需的庞大资金需求，一面却是母公司净利润急速下滑的现实，显然中冶在拿下这幅巨无霸地王之后，正面临着巨大的挑战。而这或许也是原计划2011年上半年开工的该地块，直到今年7月份才举行首个项目开工仪式的原因。

拿地辉煌的“南京外滩”

如今的略显尴尬，和当初拿地时的辉煌，形成了强烈的反差。中冶集团与下关滨江巨无霸地块，在其出让之前就有着千丝万缕的联系。

2009年初，由南京大学建筑规划设计研究院编制的《下关滨江地区规划设计》开始在规划网和南京城建展览馆中公示，有着“南京外滩”之称的这一区域规划正式亮相。这一区域是近代南京最早开埠的地区，曾因航运业的兴旺而成为南京最发达的商业区域之一，后来则随着航运业的衰落而回归沉寂。这个规划中的下关滨江地区，南至中山北路，北至长江大桥，西至长江，东至大桥引桥和惠民大道，沿江岸线约2公里，占地面积约2.3平方公里。

这一规划的出台，无疑为下关这个之前在南京市区中略显落寞的区域，打上了一针“强心剂”，表明南京会将这里作为未来重点发展和打造的区域之一。而早在2009年4月，南京市国资集团、下关区政府、中冶置业三方即签订《南京下关滨江区域老城改造项目整体开发合作协议》，成立注册资金为50亿元的项目公司。2009年8月8日，南京临江老城改造建设投资有限公司正式注册成立，中冶集团占该公司80%的股份，占绝对控股地位。合资项目公司的成立，使得许多人当时猜测中冶集团对参与“南京外滩”的建设势在必得。

2010年9月19日，下关滨江江边路以西1号地块和3号地块两幅巨无霸地块的出让，成为中冶表现的最佳舞台。据了解，两幅地块中的1号地块出让面积为353664.3平方米，挂牌起始价为121.41亿元，楼面地价为5929元/平方米，3号地块出让面积为313879.4平方米，挂牌起始价为78.93亿元，楼面地价为8272元/平方米。出让文件中土地竞买者注册资金不得低于40亿元的规定，更与注册资金为50亿元的南京临江老城改造建设投资有限公司不谋而合。最终不出意外，参与两幅地块拍卖的只有中冶控股的南京临江老城改造建设投资有限公司一家企业，该公司以底价竞得这两幅地块，总价达到200.34亿元。这个成交价格不但一举创下南京土地市场总价拍卖纪录，更是成为目前为止仅次于广州亚运城的地块，在国内总价地王中排名第二位。

对于中冶拿下这两幅相邻的巨无霸地块，当时已有业内人士表示，虽然拿地楼面地价低于周边区域，但高总价将对拿地企业资金能力提出很高要求。摩根士丹利在对该地块的一份研究报告中估计，由于拿地价格明显低于周边区域楼面地价，该项目可于2013年至2015年分别为中国中冶带来28亿元、33亿元及20亿元的利润。

未来合作开发或是出路

中冶要在未来三年拿到这80多亿元的利润，无疑需要加快地块整体的开发速度，而目前单靠其自身的力量，似乎很难完成这一任务。引入新的有实力的合作伙伴，成为业内预计中冶最可能采取的措施。

一直与中冶有着不错合作关系的中粮集团，近日屡次被媒体提及，将参与下关地块的开发。报道称中冶有意引进中粮置业，在下关复制其旗下已经成名的商业综合体模式大悦城。不过很快上述消息就被中冶和中粮两方面同时否认，表示并没有在下关地块开发大悦城的计划。

虽然中粮参与开发的消息被暂时否认，但在该地块中引入战略伙伴合作开发，被业内人士认为已是势在必行。事实上，当初在回应出让地块不能超过20万平方米的国土资源部规定时，南京国土局曾表示出于商业配套和公共配套的需要，下关地块实际上在内部已经被分成了许多个小地块。“由于地块面积巨大，未来不排除开发商通过分割转让或者股权合作的方式，引入其他企业共同开发。”吴翔华表示。

“这样的话中冶相当于做了土地的一级开发，然后再引入合作伙伴共同开发，这样无疑大大降低了开发的资金压力，同时也为项目的推进提供了各种资源上的保障。”业内人士对新金融记者表示。

规划显示，未来五年以南京长江国际航运物流服务中心为核心，下关滨江区域将陆续建成80余幢高端商务楼宇、30余幢甲级写字楼及1幢400米以上地标性建筑，下关将成为江苏省乃至全国航运服务资源要素集聚的区域航运物流总部中心、口岸综合服务中心、航运交易中心、航运人才交流中心和产业研发中心。张辉对新金融记者表示，其实中冶的眼光是非常好的，下关滨江区域，沿江自然景观丰富，既是南京的老居住板块，又有着政府支持的航运业等产业基地，与市中心距离也很近，未来的发展潜力巨大。“现在开发企业需要做的，就是加快地块的全面启动。”张辉表示。

一面是开发这幅巨无霸地块所需的庞大资金需求，一面却是母公司净利润急速下滑的现实，显然中冶在拿下这幅巨无霸地王之后，正面临着巨大的挑战。