昆山商铺“售后包租”迷局

由于国家相关部门早已原则上禁止“售后包租”模式，故不少开发商就想出了“售租分离”的模式来打政策的“擦边球”。

原先承诺“10年包租”的公司在第三年已无力偿付租金，到底是经营不善，还是一场精心策划的骗局？

2010年6月，在上海工作的丁伟（化名）购买了一套位于昆山市巴城镇的商铺，项目开发商为昆山华烨置业有限公司（下称“华烨置业”）。

丁伟介绍说，签完购房合同后，在开发商的指定下，他又与一家名为昆山龙易投资管理有限公司（下称“龙易公司”）的企业签订了委托经营合同，后者获得业主的独家委托，负责经营商铺，并承诺在今后10年内向业主支付租金。

和丁伟一样购买上述商铺的还有100多位业主，涉及总购房款在6000万元以上。今年10月，业主们收到龙易公司发来的一份声明称，公司已经濒临破产边缘，无能力继续履行委托经营合同。自此，一直打着“10年回本”如意算盘的商铺业主才如梦初醒——自己的投资可能打了水漂。

昂贵的“包租十年”承诺

昆山巴城，紧邻阳澄湖，是著名的大闸蟹之乡。2010年，就在游客前往阳澄湖吃蟹的必经之路上，华烨置业打造的这个名为“龙乐蟹咬金”的项目开始销售。

记者获得的一份楼盘宣传资料显示，“龙乐蟹咬金”项目位于巴城镇迎宾西路与湖滨路交叉口。开发商声称要打造的是一个阳澄湖生态大闸蟹交易市场。据悉，该市场总建筑面积1.1万平方米，项目可分割产权商铺200余套，商铺单套面积20～50平方米。

日前，记者在“龙乐蟹咬金”项目现场看到，该项目的许多商铺已空置多时，部分餐饮、零售店铺亦生意惨淡，人气明显不足。

据丁伟介绍，购买该商铺的业主多是上海人，且以老年人居多。他向记者坦言：“我认真算了一下，按照开发商承诺的年租金收益率，包租10年基本可以收回成本，再加上当时楼市还比较火，就果断买下了一套。”

丁伟与开发商签订的商品房购销合同显示，其购买的这套面积23平方米左右的商铺总价约43万元，折合单价约18695元/平方米。

“那个地段当时的市场价顶多5000元/平方米，但因为有10年包租的承诺，我们才以如此高的价格购买。”丁伟介绍说，开发商方面同时承诺年租金收益率不低于7%。“我买的还属于相对便宜的，有些位置好的商铺单价甚至在2.5万元/平方米以上，整个项目的均价肯定在2万元/平方米以上。”

然而，与业主签订“包租10年”合同的并非开商华烨置业，而是另一家公司，即龙易公司。

丁伟给《第一财经日报》提供的“龙乐蟹咬金”委托经营合同显示，龙易公司有权以业主名义进行出租事项的谈判，确定租赁合同条款并代表业主与承租人签订《房屋租赁合同》，委托经营期限为2010年10月28日～2020年10月27日，年租金收益率为7%～10%不等，并且，每年收取的租金中超出基准租金的部分由业主与龙易公司六四分成。

双方约定前两年的基准租金在购房款中扣除，龙易公司应从第三年，也就是2012年10月28日起支付业主相应租金。

经营公司悄然撤资

“小面积、低总价、高回报、零风险”，这是“龙乐蟹咬金”项目曾经的广告宣传语。直到龙易公司发函给业主们，声称其无力支付租金之前，大部分业主并没有意识到风险的存在。

丁伟对记者坦言：“这个项目的好多业主都是上海的老年人，许多人甚至都没有去项目现场看过，我去过几次，虽然看到租赁情况不怎么样，原先承诺的大闸蟹交易市场也没有开出来，但想着毕竟签了合同，对方应该会保障我们的利益。”

更让丁伟以及广大业主气愤的是，龙易公司在获得独家委托经营权后，又与赵某个人签订了招商服务协议，独家委托赵某负责“龙乐蟹咬金”项目的招商工作。

在近期发给业主的函件中，龙易公司方面称：“赵某违反了龙易公司与其签订的招商服务协议，不仅出租租金低于双方约定的最低标准，且擅自允许他人在有关商铺内进行装潢，同时，龙易公司至今仅收到赵某交来的租金15.5万元。”

龙易公司称，公司是杨某一人独资的有限责任公司，无能力支付应付的巨额基准租金及违约金，公司已经濒临破产边缘，无能力继续履行委托经营合同。公司恳求与业主终止合同，另请高明……

“龙易公司这样的处理态度和方式，我们业主完全无法接受。”丁伟认为。

业主们的担忧并非没有依据。

记者注意到，2010年9月27日，龙易公司在江苏某报纸上发布了一则公告称：根据股东决定，龙易公司拟将注册资本从1000万元减至100万元，现予以公告。债权人可自公告之日起45日内要求本公司清偿债务或提供担保。

龙易公司的这一减资行为发生在与业主们签订委托合同两个多月后。丁伟对记者称：“我们近期才知道龙易公司账上只有100万元的资金，之前公司减资的事情并未告知业主。”

北京盈科（上海）律师事务所程青松律师认为，公司减资，相当于股东抽回出资，公司资产变少，债权人受偿的风险增大，所以法律对公司减资程序有严格的要求。如果仅仅在报纸上公告，能通知而不直接通知，那么这些业主作为债权人，他们的权益显然无法得到保障。

谁负责收场？

直到近期，丁伟和其他商铺业主才知道，与自己签订委托经营合同的龙易公司只是一家一人独资的有限责任公司。

业主给记者提供的项目宣传资料显示：“该市场由龙乐地产集团全程操作，当地蟹行业协会联合经营。

记者查阅公开资料发现，华烨置业实为龙乐集团旗下公司。此外，业主与华烨置业签订的购房合同显示，华烨置业的法人代表为陈戎，记者经过多方查找，也无法联系到陈戎本人。

一位不愿透露姓名的业内人士称，在“售后包租”的模式下，开发商与运营商一般会在私下签订相关合同，但这都是购房者无法看到的。由于国家相关部门早已原则上禁止“售后包租”模式，故不少开发商就想出了“售租分离”的模式来打政策的“擦边球”。同时，特定情况下的“售后包租”行为，还有可能被认定为非法集资。

程青松律师则认为，商铺“售后包租”，购与租一般是同时办理的，尽管有时出售方与运营方不是同一个主体，但是两者往往存在股权或者债权上的关联关系，利益一致，不过，昆山的这一案例，开发商或运营方是否涉嫌非法集资，还没有经过权威部门的认定，故还无法给出一个结论。

“但是可以肯定的是，商业地产项目‘售后包租’，对于投资客来说，表面上似乎有利可图，但其实风险很大，很多投资客甚至是一些老年人，根本没有风险防范能力。”程青松律师如是说。