房地产信托发行放量“假股真债”很流行

伴随房地产销售市场回暖，房地产信托在沉寂了10个月之后开始活跃起来。虽然上周房地产集合信托成立规模未能延续前一周的迅猛增长势头，但是在新产品发行上，房地产信托规模再度超越基础产业信托，再度排名发行榜首位。

房地产信托“睡醒了”

中国信托业协会最新发布的2012年第三季度信托业务数据显示，房地产信托在信托业务规模余额中占比连续三个季度下降。截至三季度末，房地产信托余额为6765.21亿元，环比小幅增加15亿元。

相比工商企业信托、基础产业信托的放量狂奔，房地产信托发行因监管部门要求“事前报备”而低调行事。根据用益信托工作室的不完全统计，今年前三季度，房地产信托发行规模为1339亿元，同比减少46%，其中三季度发行423亿元，同比减少37%。

事实上，随着年中房地产销售回暖，房地产信托已初现抬头之势。10月29日-11月4日一周内，共有17款房地产集合信托成立，募集资金30.34亿元，占总成立规模高达37.53%。11月5日-11月11日一周内，虽然房地产集合信托成立规模未能延续高位，但当周房地产集合信托发行9款产品，募集资金达到36.30亿元，再度超越基础产业信托发行规模，以39.32%的占比排名第一位，连续两周发行量猛增。

股权投资类占一半

值得关注的是，在上周发行的46款集合信托计划中，有5款为股权投资类信托，募集资金29.20亿元，占总发行规模的31.63%。其中有4款均投向房地产领域，占到当周房地产信托数量的一半。规模最大的一款为中融信托推出的“嘉融投资集合资金信托计划”，发行规模共计10亿元。

据悉，上述4款房地产集合信托均附带回购条款，虽然运用了股权投资方式，但本质上还是融资类项目，属于“假股真债”。用益信托研究员徐颖风表示，贷款类信托的门槛一般要高于股权投资类信托，这些带回购条款的股权投资项目一般都达不到贷款项目的门槛。真正采用股权投资的房地产信托项目非常少，最近一年房地产信托发行控制严格，新增规模本来就少，股权投资类占比一直很小。

据悉，“嘉融投资集合资金信托计划”采用分级结构，优先级最多不超过6亿元。该产品由上市公司嘉凯城集团担保，增加了项目信用，这也是该产品最大的亮点。