香港楼市特点:房屋总体供不应求
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第一,房屋总体供不应求。香港总面积只有1078平方公里,更何况山多平地少,适合房地产开发的用地更少,香港的半山腰中甚至山顶上,建设高层、超高层住宅,这在全世界都属罕见;另外,商务区和…
第一,房屋总体供不应求。香港总面积只有1078平方公里,更何况山多平地少,适合房地产开发的用地更少,香港的半山腰中甚至山顶上,建设高层、超高层住宅,这在全世界都属罕见;另外,商务区和商业区集中在非常狭小的区域,房屋供应一直偏少。
二战后,香港人数快速增长,经济长期繁荣,住宅需求持续旺盛;同时国际大都市的定位,也吸引了全球跨国公司、金融机构的入驻,拉动了商务楼宇的需求。大部分时间段时,香港楼市皆表现为供不应求,自然容易导致房价大涨。
第二,自由市场主义。香港是国际著名的自由港,一直奉行市场法则,崇尚自由贸易,多次被评为世界最自由最开放的经济体。
基于此,长久以来,香港特区政府对于房地产市场采取宽松的态度,即便是在房价高涨时期,迫于社会舆论压力,也多采取经济调控手段(比如当前的高税率印花税),不愿实施限制性的行政干预手段。据统计,由于外来投资者涌入香港市场,没有香港身份证人士购买住宅占成交比例,从2008年3.1%增加到2011年的6.5%,其中一手住宅更在2011年达到19.5%。
第三,投资投机需求过于旺盛。香港或许是全世界民间投资、投机房地产最疯狂的地区,香港楼市的七轮房价上涨,已淋漓尽致地证明了这一点。而房价的频繁和大幅波动,确实也提供了赚钱的良机,总体而言投资房产获利者远多于亏损者。其结果是,投机过盛与房价大起大落,形成了“恶性循环”。
第四,寡头垄断市场。香港的房地产发展史,与几大地产巨头的崛起密切相关。
发展至今,香港最大的十大家族财团几乎都与房地产业有关,前十大开发商占据香港楼市80%左右的市场份额,前三名更是占有50%以上的份额,地产巨头形成寡头垄断,市场集中度远超发达国家水平,遑论内地。
寡头垄断的结果,是这些地产巨头在很大程度上主导着商品房的定价权。期房预售,是香港大地产商的商业手段,后被内地借鉴,其实部分发达国家也实行期房制度,但“炒楼花”却是香港首创,而且疯狂,只有图纸的时候,就开始炒买炒卖,致使房屋具有一定的虚拟资产的性质,交易的便利性、流动性大大增加。
第五、保障房紧抓不放。香港是世界上住房保障制度比较健全的经济体。从上世纪50年代开始建立公屋制度,1972年后开始进入住房条件改善阶段,1978年起实行“居者有其屋”计划,居屋制度开始推行,后来又实行租者置其屋计划(租置计划)以及置业资助贷款计划(置贷计划)。
目前三分之一的港人住公屋,六分之一的港人住居屋。约一半的港人,直接享受住房保障,这一比重仅次于新加坡,堪称世界第二。穷人的住房问题,基本解决了。那么,商品房价格高涨,就与中低收入家庭无关了。