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上海地价现上涨苗头 去年地王再挂牌涨6.89%

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在土地成交金额和成交量连续数月上涨后,上海的地价终于终结了此前的向下轨迹。即将于本月14日出让的浦东新区浦兴社区一很有故事的地块,刷新了上述地块挂牌价的新高,其较2011年2月上调了6.…

在土地成交金额和成交量连续数月上涨后,上海的地价终于终结了此前的向下轨迹。即将于本月14日出让的浦东新区浦兴社区一很有“故事”的地块,刷新了上述地块挂牌价的新高,其较2011年2月上调了6.89%。

对此,21世纪不动产分析师罗寅申告诉《每日经济新闻》记者,目前上海已出现了地价微涨的苗头,新近挂牌的土地比年初已有2.2%的涨幅。

“地王”上调挂牌价再售

土地出让公告显示,浦东新区浦兴社区Y000902编制单元19-04地块,东至金业路,南至现状农民工集体宿舍,西至西沟港20米绿带,北至现状六层住宅。规划用途为普通商品房,出让面积17193.2平方米,容积率1.8,起始总价4.81亿元,起始楼板价15542元/平方米。

记者了解到,该地块是一幅很有“故事”的土地。2011年2月,该地块曾被上海景瑞投资有限公司以6.6亿元摘得,折合楼板价21362元/平方米,是2011年上海“单价地王”。其后,上述地块被景瑞投资退地,而今又以调高土地挂牌价格的方式出让。

不同的是,2011年上述地块出让时,起始总价为4.5亿元,比现在的起拍价4.81亿元便宜3100万元。此次上调幅度为6.89%。

起拍价上调的背后,是上海土地市场开始出现的一轮价格上调走势。

钱生辉投资咨询有限公司总经理告诉《每日经济新闻》记者,直到今年十月初,上海诸多土地因为无人预申请而中止挂牌。一些地块即使通过预申请,成交价格也不高。

比如,9月19日成交的奉贤区海湾镇03-01区域地块,虽然参与竞争的门槛非常低,地块挂牌价仅3309万元,但最终也不过是以底价成交,并未出现很多人期待的积极竞争局面。除上述地块外,九、十月份还有多幅土地是以底价成交。

事实上,房企或面临着“补仓”压力。根据罗寅申的统计,截至11月7日,上海今年新出让的各类经营性用地总建筑面积约700万平方米,但截至今年10月31日,销售的各类商品房总面积却多达943万平方米。新购入的土地总建筑面积比房企同期预售的房屋面积还少200多万平方米。

然而,土地市场并未出现价格大幅上涨。对此,罗寅申认为,由于供应充分,未来上海的土地成交价格,应该还是保持一个相对温和的态势。

依然看好上海地产项目

虽然上海土地价格整体走势保持温和的上涨,但上海的房地产项目在众多开发商眼中,仍具有投资价值。

中房信分析师薛建雄告诉《每日经济新闻》记者,他曾对上海和周边二、三线城市的房地产项目有过一次考察,发现相对于二、三线城市,上海的房地产开发项目投资风险更小,收益也更为持续、稳健。

他同时表示,在周边的二、三线城市,一个总建筑面积10万平方米的房地产项目可能要卖4~5年才能卖完。而上海这样的城市,一个有1000多套供应的项目,可能只需要7个月就能卖完。

比如上海奉贤新城的卓越世纪中心,虽然售价不过14000元/平方米出头,今年3月开盘至今已成交1454套房源。而其他一些刚性需求楼盘,也已在一年中卖出了1000余套。他所接触的一个嘉兴项目虽然体量面积很小,售价也只有7500元/平方米,低于周围的其他项目,但直到目前却卖得很差。

不仅如此,二、三线城市还有融资上的压力。莱蒙国际执行董事兼首席财务官林战也曾告诉记者,二、三线城市比一线城市更难获得开发贷,这使得一些房企不得不寻求相对较高成本的融资渠道。 

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