沈阳公租房运营样本：分配租补并举

辽宁省是全国开展保障性安居工程较早的省份。从2005年开始，时任辽宁省委书记的李克强在辽宁率先开展了大规模的棚户区改造工作，全国的保障性安居工程也是在辽宁棚户区改造经验的基础上开展的，抚顺、鞍山、沈阳等城市的棚户区改造也成为中国保障性住房制度的起点。

自今年3月起，56岁的高双枝在沈阳市和平区安图小区住了近7个月，租了一间80㎡左右两室一厅的房子，每月只需缴纳539元的房租，而该小区附近同样条件房子的租金均在1000元以上。

为什么高双枝租的房子这么便宜呢？因为她租住的安图小区是沈阳市政府首个回购已入住的公租房样板小区，该小区共有320套房源，其产权原归属于沈阳铁路局，由于建设哈大高铁拆迁的缘故，后被沈阳市政府斥资2亿多回购翻新装修作为保障性过渡房源。

回购是沈阳市落实公共租赁住房房源的渠道之一，此外还有新建、自建、长期租赁社会房源等渠道。

公共租赁住房是“十二五”期间保障性安居工程的重点。11月7日，沈阳市保障性住房管理办公室主任胡长生在接受本报记者采访时表示，为贯彻中央“以公租房为主体”和“公租房主要建在沿海城市和省会城市”的精神，在沈阳市保障性安居工程各类住房中，公租房所占比重最高，达到总量的70%以上。

11月2日，本报记者从住房和城乡建设部了解到，1至9月份，全国城镇保障性安居工程新开工720万套，开工率为97%，基本建成480万套，完成投资9600亿元。住房和城乡建设部住房保障司的一位公职人员在接受本报采访时表示，由于保障性住房需要建设周期，基本建成的480万套主要是少量2009年开工的，大部分是2010年、2011年开工的。

“十一五”期间，全国开工建设各类保障性住房和棚户区改造住房1630万套，到2010年底，累计用实物方式解决了近2200万户城镇低收入和部分中等偏下收入家庭的住房困难，占城镇家庭总户数的9.4%，还有400万户城镇低收入住房困难家庭享受廉租住房租赁补贴。

“十二五”期间，国家提出建设城镇保障性住房和棚户区改造住房3600万套的目标，到“十二五”末全国保障性住房覆盖面达到20%左右，其中，2011年开工建设保障性住房1043万套，2012年计划开工建设700万套。

沈阳保障性住房进演

辽宁省是全国开展保障性安居工程较早的省份。从2005年开始，时任辽宁省委书记的李克强在辽宁率先开展了大规模的棚户区改造工作，得到广大群众的热烈拥护。全国的保障性安居工程也是在辽宁棚户区改造经验的基础上开展的。

上述住建部公职人员介绍，辽宁、吉林、黑龙江东三省的棚户区改造积累的一些经验和做法值得推广。

胡长生说，辽宁省的棚户区改造主要集中在抚顺、鞍山这类城市，沈阳市也有少量的中央下放地方煤矿棚户区改造和垦区危房改造。

11月6日，沈阳市保障性住房管理办公室副主任徐晖在接受本报采访时称，保障房概念的是近些年提出的，此前沈阳市解决中低收入人群的住房问题也经历了几个阶段。

她说，1994年起，沈阳市开始实施安居“234”工程，即分阶段解决中低收入者人均居住面积不足2平米、3平米、4平米困难户的住房问题，1994—2000年解决了6.8万余困难户的住房问题；2004年，为解决城市被拆迁居民的购房问题，沈阳开始建设政府补贴房，拆迁补偿款在10万以下的优先安置，此外，在2004—2007年期间，沈阳还通过城市棚户区改造，解决了12万多户中低收入家庭住房问题。

2005年10月，党的十六届五中全会，审议通过了《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十一个五年规划的建议》，提及“认真解决低收入群众的住房、医疗和子女就学等困难问题。”这是党代会上首次提及解决低收入群众的住房问题。

2007年8月，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，标志着我国住房体系的建设再次提上日程，国家开始调整以市场化为主的住房政策，探索建立健全住房保障制度。

2007年10月，国家主席胡锦涛在党的十七大上的报告中明确提出住有所居，健全廉租住房制度，加快解决城市低收入家庭住房困难。

徐晖说，自2007年国发24号文件以后，沈阳市也开始构建和完善以廉租住房、经济适用房为主的住房保障体系。

2010年6月，国务院七部门印发《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，才明确提出要大力发展公共租赁住房。

2012年7月20日，国务院公布的《十二五时期基本住房保障服务国家基本标准》明确提出，在十二五期间增加廉租房不低于400万套，增加公租房不低于1000万套，棚户区改造不低于1000万套，经济适用房和限价房不作为保障房的重点。

胡长生说，沈阳市的公租房建设是从2011年开始的。2011年，辽宁省政府给沈阳市下达的保障性安居工程任务为49355套，沈阳落实了39900套公租房；2012年省下拨36842套任务，沈阳市计划落实公租房3万套，公租房所占比重达到总量的70%以上。

他还表示，2008—2011年期间，沈阳市保障性住房解决了16万多户中低收入家庭的住房困难问题。

资金：足够满足十二五期间保障性住房建设体量

沈阳市的公租房主要通过新建、回购、自建、长期租赁社会房源等多种渠道，来落实完成近两年的年度任务。公租房建设由于投资回报慢，鲜有民间资本进入公租房建设领域，沈阳市建设公租房的资金从何而来？能否实现持续发展呢？

中国发展研究基金会“中国保障性住房政策研究”课题组曾于2011年10月到辽宁省对保障性住房政策实施情况进行实地考察，并形成了《辽宁省保障性住房政策调研报告》，该报告对沈阳市公租房建设有详细表述，“沈阳市实施公租房建设的土地全部由政府划拨，2011年38700套公租房所需的总投资预计为45.6亿元，由于这些住房并不是在今年内全部竣工，资金也是分期投入的。2011年度计划完成投资33.8亿元，其中市政府投资29.2亿元、中央补助4.1亿元、省补助0.5亿元。”

胡长生在接受采访时称，2012年沈阳市保障性住房建设任务是36842套，加上2011年开工建设保障性住房投入预计需要资金44亿元。

胡长生说，沈阳公租房建设投入全部来自市财政资金和中央、省补助资金，目前没一分贷款，据沈阳市财政局测算，沈阳市的保障性住房建设专项资金足够保障沈阳市十二五期间整个保障性住房建设体量，如果保障性住房建设专项资金不足的话，由城建资金来弥补。

他进一步解释，国家政策规定可以从土地出让净收入安排不低于10%的资金以及住房公积金增值收益中计提作为保障性住房建设专项资金。

2011年，沈阳市挂牌出让土地1006宗，成交774宗，成交金额630.5亿元，位居全国土地出让金前十城市中的第七，据此可推测出沈阳市2011年从土地出让金中提取的保障性住房建设专项资金应在60亿元以上，而且还不包括住房公积金增值收益部分，这足以满足沈阳市2011年公租房市政府计划投资29.2亿元的资金支出。

虽然短期财政资金能满足十二五期间沈阳市公租房的建设投入，但终究不是可持续发展模式。徐晖在接受采访时也表示，未来沈阳将探索公租房建设的可持续发展模式，建设公租房的投融资平台亦在考虑之中。

中国发展研究基金会“中国保障性住房政策研究”课题组专家也表示，目前全国范围内大部分公租房的建设主要都是靠财政拨款，如果要靠收取租金实现回本，需要40年或者更长的时间，如果使用银行贷款，可能收取的资金只能偿还利息，无力偿还本金，实现可持续发展非常困难。

不过，也有省份在探索公共租赁住房建设的投融资模式。江苏省通过鼓励各地成立保障性安居工程建设投融资平台，通过银行贷款、发行债券、信托投资等多种方式，筹集金融资金和社会资金参与公共租赁住房建设。常州市就组建了由常州市人民政府全额投资组建的常州公共住房建设投资发展有限公司，注册资本10亿元，是常州市住房保障工作的投融资平台。

分配：租补并举

相比廉租房、经济适用房，公租房放开了户籍限制，保障的面向对象进一步扩大。沈阳市公租房面向的人群既包括具有本地户籍的中低收入人口，也囊括了新就业大学生和具有稳定工作的外来务工群体。

马健超，黑龙江牡丹江人，2010年毕业于齐齐哈尔大学铁道工程专业，毕业后成为沈阳地铁公司的一名轨道巡检员，刚进沈阳地铁时的实习工资仅为800元，起初跟同事在沈阳青年大街租了一间两室一厅的房子，每月的房租是八九百，平均下来一人得四五百，微薄的实习工资除去房租外，根本不够他花销。

马健超告诉本报记者：“虽然闲暇自己在肯德基做兼职，但那段日子不仅是月光，而且还要向家里要点钱，即使工作转正后拿到手的工资是一千八九，面对日渐高涨的房租，生活仍有压力。”

2011年，他在沈阳市住房保障网申请了公租房，幸运地成为沈阳市公租房首批入住用户。他与人合租的三室一厅的公租房每月的房租仅需675元，平均每人225元，比在外面租房节省了一半。他说：“刚大学毕业短期买房比较困难，现在住上了公租房，压力小了很多。”

沈阳市公租房实行实物配租，轮候保障。胡长生告诉记者，由于当前回购和建成的公租房数量有限，而符合条件的申请者往往多于现有公租房存量，为确保分配公平，公租房的分配实行公开摇号，在摇号中“落选”者可申请租赁社会房源补贴。

所谓的租赁社会房源补贴是，落选者可以在沈阳各区寻找合适社会房源，享受该区域市场平均租金的30%优惠。2011年，沈阳市有2万多人享受了租赁社会房源补贴，租赁社会房源补贴的资金来源于保障性住房建设专项资金。

徐晖说，符合条件的申请者每月房租大概可优惠200元。为保证公共租赁住房工作的公开、公平、公正，沈阳市住房保障管理部门正在建立网上审批、认定比对、档案信息管理系统。公共租赁住房保障对象的资格实行年度复审制度。

2012年8月21日，国务院副总理李克强在北京市考察保障性安居工程建设情况，并召开保障房分配和运行现场会。他说，保障房作为宝贵的公共资源，公平分配是必须严守的“生命线”。要实现这一点，全程公开是前提，严格执行是关键，健全机制是保障。他强调，保障房建设可以多渠道、多方式推进，但保障对象和分配程序必须严格规范。